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매매계약 체결 과정은 부동산 거래의 핵심 단계로, 계약서에 서명하고 날인하기 전에 모든 조건을 철저히 검토하는 것이 중요합니다. 이 과정에서, 투자자(매수자)는 다음과 같은 실사 절차를 통해 부동산의 가치와 위험을 평가해야 합니다.

1. 물리적 실사 (Physical Due Diligence)
이 단계에서는 부동산의 구조적 안전성, 건물의 상태, 필요한 수리 및 유지 보수 작업의 범위와 같은 물리적 요소를 평가합니다. 이를 통해 잠재적인 비용과 문제점을 사전에 파악할 수 있습니다.

2. 법률적 실사 (Legal Due Diligence)
법률적 검토 과정에서는 부동산의 소유권, 등기 사항, 저당권 및 기타 부담 조건을 확인합니다. 또한, 임대차보호법, 토지 사용 권한 및 기타 관련 법률 문제를 검토하여 법적 위험을 최소화합니다.

3. 운영 실사 (Operational Due Diligence)
임차인과의 계약 조건, 임대료 수준, 임대료 입금 방식, 임대 계약의 만료 및 갱신 조건 등을 검토합니다. 임차인의 신용도와 과거 임대기록을 분석하여 임대 수익의 안정성을 평가합니다. 또한, 공실률이 줄이기 위한 방법으로 임차인의 만족도를 높이기 위한 전략적 검토를 하여 임차인 유지율과 공실률을 예측합니다.



4. 금융적 실사 (Financial Due Diligence)
금융적 실사 (Financial Due Diligence) 과정은 부동산 거래에서 매우 중요한 단계로, 매도인이 부동산을 담보로 설정한 대출의 규모와 조건을 면밀히 분석하여 부동산의 재무 건전성을 평가합니다. 이 과정에서는 매도인의 대출 차입 명세, 대출의 이자율, 상환 조건, 만기일 등을 자세히 검토하여, 매도인이 어떤 금융 부담을 지고 있는지 정확하게 파악합니다.

또한, 매매계약이 체결된 후 잔금 지급 시점에 매도인이 기존에 차입한 모든 대출금을 상환할 수 있는지를 확인하는 것이 중요합니다. 이는 소유권 이전 등기를 위한 필수 조건 중 하나로, 매도인의 대출 상환 능력과 관련된 금융 증빙 자료를 통해 검증합니다.

대출금 상환 능력이 부족할 경우, 이는 거래의 성공적 완료에 중대한 장애가 될 수 있으며, 매수자에게 불필요한 위험을 초래할 수 있습니다. 따라서, 금융적 실사는 매도인의 재무 상태와 대출 상황을 정밀하게 분석하여, 부동산 거래의 재무적 리스크를 최소화하고 거래의 안정성을 확보하는 데 중요한 역할을 합니다.

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배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
정재윤 법률전담팀(밸류업이노베이션 변호사)
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