이장원 세무사

2024.03.21 11:00

세금/절세

🏘️ 총선 전 살펴보는 주택 세금 총정리: 취득 편


😎 부동산 세금 전문 이장원 대표 세무사가 실제 사례를 바탕으로 세금 이슈와 절세 Tip을 알려드려요.

오늘은 총선 전에 취득세에 대해 함께 정리해볼까요?


 

제22대 국회의원 선거가 얼마 남지 않았다. 선거 전 주택의 취득-보유-처분 단계 세금 이슈를 총정리해 보고, 선거 이후 부동산 대책 시 발 빠르게 반응할 수 있도록 준비해 보는 시간을 가져보자. 첫 번째 시간은 아직도 중과세 적용 중인 취득세이다.

 

 

📍 취득세 중가 적용중

 

현재 조정대상지역은 2주택, 비조정대상지역은 3주택부터 취득세 중과를 적용 중이어서 주택 취득세는 중과세율이 계속 유지되고 있다. 중과세는 부동산 거래를 규제하고자 세금을 무겁게 과세하는 제도를 말한다. 취득세 중과세율은 다음 표와 같이 적용되고 있다.

 

조정대상지역 내 주택 매매 취득세율

구분

전용면적 85㎡ 이하

취득세

지방교육세

합계

1주택

1~3%

0.1~0.3%

1.1~3.3%

2주택*

8%

0.4%

8.4%

3주택 이상

12%

0.4%

12.4%

 

구분

전용면적 85㎡ 초과

농특세

합계

1주택

0.2%

1.3~3.5%

2주택*

0.6%

9.0%

3주택 이상

1.0%

13.4%

* 일시적 1세대 2주택으로 신규주택 취득 후 종전 주택을 3년 이내 처분하는 경우에는 1주택과 같이 일반세율 적용

 

비조정대상지역 내 주택 매매 취득세율

구분

전용면적 85㎡ 이하

취득세

지방교육세

합계

1주택

1~3%

0.1~0.3%

1.1~3.3%

2주택

1~3%

0.1~0.3%

1.1~3.3%

3주택

8%

0.4%

8.4%

4주택 이상

12%

0.4%

12.4%

 

구분

전용면적 85㎡ 초과

농특세

합계

1주택

0.2%

1.3~3.5%

2주택

0.2%

1.3~3.5%

3주택

0.6%

9.0%

4주택 이상

1.0%

13.4%

 

표와 같이 조정대상지역은 2주택부터 비조정대상지역은 3주택부터 매매 취득세 중과세율을 적용받고 있다. 참고로 2024년 3월 현재 전국의 조정대상지역은 서울특별시 강남구, 송파구, 서초구, 용산구 총 4개의 지역에 대해서만 지정되어 있다.

 

매매에만 국한하여 취득세 중과세를 적용하는 것은 아니다. 바로 무상의 부의 이전 방식인 증여에 대해서도 증여자가 2주택자 이상인 다주택자이면서 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상의 주택을 증여한다면 증여를 받는 수증자는 중과세율을 적용하여 증여 취득세를 납부해야한다.

 

결국 이 취득세 중과 제도로 인해서 주택을 추가로 취득하는 것에 대한 부담은 상당히 커진 상황이다. 조정대상지역은 2주택부터 비조정대상지역은 3주택부터 중과세를 적용받으니 주택 수를 늘리는 것이 사실상 부담이 되기 때문이다.

 

취득세가 얼마나 영향이 크겠냐고 생각하는 독자는 없을 것이라고 본다. 그렇지만 적절한 예시는 취득세 부담 및 주택 자산관리에서 얼마나 영향을 미치는지 확인하기 좋을 수 있어서 간단한 예시를 들어보도록 하자.

 

 

📍 취득세 중과의 영향

 

현행 일반 매매 취득세는 취득가액에 따라 다음의 적용을 받는다.

 

주택 취득가액에 따른 적용 취득세율

취득가액

취득세율

6억원 이하

1%

6억원~9억원

1.01% ~ 2.99%

9억원 초과

3%

 

국민주택규모 이하이면서 6억 원의 주택을 취득하면 취득세 및 지방교육세 포함 1.1%의 세율을 적용받아 660만 원을 취득세로 납부한다. 그러나 3주택자 이상의 다주택자가 똑같이 주택을 취득한다면 12.4%의 세율 적용으로 7,440만 원의 취득세를 납부한다. 자금적 여유가 되고 이 주택은 꼭 취득해야 한다면 취득할 수밖에 없지만 6,780만 원 이상의 취득세를 더 납부한다는 건 쉽지 않은 결정이 될 것이다.

 

나아가 주택 취득의 이유가 투자 목적이라면 과연 취득 상황부터 11.3%의 수익률 손해를 지면서 취득한 주택에 대해서 이익을 취할 확률이 높을 것인가도 생각해 봐야 한다. 일반적인 사업을 하면서 영업이익률 10%를 꾸준히 유지하는 것도 힘든 경우가 많은데 시작부터 11.3%의 수익률을 밑진다는 건 정말 좋지 않은 의사결정이라고 볼 수 있다.

 

거기다 취득을 위해 일반적인 대출까지 받는다면 사실상 지출한 이자 비용 및 취득세를 고려하여 미래에 양도가액은 적어도 7억 원은 되어야 본전이라는 생각이 지배적일 수밖에 없다. 그 사이 1.1%의 취득세를 납부하였던 납세자는 6억 5천만 원만 되어도 양도하겠다고 한다면 중과세를 적용받았던 납세자는 시장에서 경쟁력을 가져갈 수 없다.

 

그래서 이 취득세 중과세가 풀리기를 바라는 많은 잠재적 수요자가 있는 상황이다. 정부 차원에서도 이미 취득세를 완화하기 위한 노력을 했었다. 하지만 세법의 세율 개정은 법률 개정 사항으로 입법기관인 국회를 통과해야 하는데 계속 계류 중인 게 벌써 1년이 넘었다. 당시 취득세 중과완화를 하겠다는 보도자료를 일부 살펴보자.

 

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📍 취득세 중과 완화 가능성?

 

결국, 2024년 3월 현재 입법 과정을 통과하지 못하여 취득세 중과는 지역과 무관하게 계속 지속하고 있다. 이에 대한 완화는 2024년 4월 10일에 있을 총선 전까지는 쉽지 않아 보인다. 아주 낮은 기대감으로는 총선 전에 부동산 시장을 고려하여 여야가 극적 협의를 본다면 긍정적인 결과가 나올 수도 있겠다는 의견이 있기는 하다.

 

해당 취득세 입법이 통과된다면 그나마 취득세 중과에 대한 부담이 완화되겠지만 하나의 고민이 더 남아있다. 지역과 상관없이 2주택까지는 괜찮지만 3주택 이상자에 대해서는 여전히 취득세가 4% 혹은 6%로 부담이 된다는 점이다. 4%의 취득세까지는 감당하더라도 6%의 중과 취득세율도 계속 완화가 되지 않는다면 앞으로 주택 수를 늘리는 투자 방식에 대해서는 깊은 고민이 필요할 것이다.

 

정부 측에서도 지속해서 주택가격에 대한 과열 양상을 우려하는 시각이 존재하여 뉴노멀의 패턴으로 6%의 중과세는 경기와 상관없이 지속적인 유지를 할 수 있다는 점을 염려하고 추가 주택 취득에 대해 고민하도록 하자.

 

마지막으로 취득세 중과세가 지속해서 이어지면 점점 알짜 주택에 대한 수요가 몰릴 것으로 보이고, 이는 조정대상지역 외 핵심지의 주택가격 상승으로 이어져 추가 조정대상지역 설정이 이루어질 수도 있다. 이러한 시장변화가 주택 세금 대책으로 이어질 수 있음을 항상 예의주시하자.

 

 

 

이야기 요약

  • 선거 전 주택 세금에 대해서 취득-보유-처분 단계 중 취득세부터 먼저 살펴보자
  • 아직까지 취득세는 중과세 적용 중
  • 과연 계류 중인 취득세 중과세는 풀릴까? 앞으로 취득세 중과세 향방은?

 

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