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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 임차인이 차임을 연체할 경우 계약 해지 방법에 대해 함께 알아볼까요?

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주택의 경우 2기의 차임 연체, 상가의 경우 3기의 차임 연체가 있을 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 차임 연체 사실이 있다 하더라도 자동으로 계약이 해지되는 것은 아니고 임대인이 계약 해지 통보를 해서 임차인에게 의사가 도달되어야 그때부터 계약 해지의 효력이 발생한다.

 

실제 명도소송의 가장 흔한 사유가 차임 연체로 인한 계약 해지이므로 ‘계약 해지’ 여부는 중요한 쟁점이 된다. 그렇다면 임차인이 몇 번 차임을 연체해야 계약 해지가 가능하게 될까? 차임은 반드시 연속적으로 연체되어야 할까? 또 요건이 갖추어질 경우 계약 해지는 어떤 방법으로 하여야 할까?

 

 

📍 계약 해지 요건으로서의 차임 연체

 

주택의 경우 2기의 차임 연체, 상가의 경우 3기의 차임 연체가 있으면 임대인은 계약기간 중이라도 계약 해지를 할 수 있는데, 여기서 의미하는 2기, 3기는 단순한 연체 횟수를 말하는 것이 아니고, 연체 액수가 2기나 3기에 달할 때를 말한다.

 

보통 차임은 1개월 단위로 지급하므로 주택의 경우 2개월분의 차임이 연체되어야 하고, 상가의 경우 3개월분의 차임이 연체되면 계약 해지의 요건이 충족된다. 수시로 차임 연체를 하더라도 누적해서 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기의 차임 연체에 해당하지 않는다면 임대인은 계약 해지를 할 수 없는 것이다.

 

예를 들어, 주택의 경우 월세가 100만 원인데, 1월에 입금하지 않고 2월에 입금하였는데 3월에 다시 입금하지 못하였다면 계약 해지를 할 수 있다.

 

또한 차임 연체액이 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기에 이르고, 과거 연체한 사실이 많았다고 하더라도 임대인이 계약 해지 의사표시를 하기 전 임차인이 연체된 차임을 모두 지급하였다면 계약 해지 사유는 없어지게 되고, 그에 따른 명도소송도 이유 없게 된다.

 

 

 

📍 계약 해지 의사표시의 방법

 

계약 해지의 의사표시는 반드시 내용증명으로 해야 한다고 생각하는 경우도 많으나, 법에서 방식을 규정하고 있지는 않으므로 문자나 카톡으로 의사표시를 하는 것도 가능하다. 다만 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 내용증명을 발송하여 계약 해지 통보의 도달 시점을 분명히 하는 것을 추천한다.

 

 

📍 1회 차임 연체로 계약 해지 가능하다는 특약의 효력

 

1회 연체로도 계약을 해지할 수 있다고 특약을 기재하였더라도 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정은 무효라고 규정하고 있으므로 특약의 효력은 인정되지 않는다.

 

정리하자면,

① 차임 연체로 인한 계약 해지의 경우 연체의 횟수는 중요하지 않고,

② 연체의 액수가 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기에 달할 때 계약 해지 사유가 발생하며,

③ 계약 해지 사유가 발생하더라도 임대인이 계약 해지 의사표시를 하여 임차인에게 도달하여야 계약 해지의 효력이 발생한다.

 

 

 

이야기 요약

주택 임대차의 경우 2기의 차임 연체, 상가 임대차의 경우 3기의 차임 연체가 있 으면 임대인은 계약 해지 가능 차임 연체가 연속될 필요는 없지만 연체된 차임액이 주택일 경우 2기, 상가일 경 우 3기에 달하지 않는다면 계약 해지 불가 임차인이 계약 해지 통지를 받기 전 밀린 차임을 지급하면 계약 해지 불가 1회라도 연체하면 계약을 해지할 수 있다고 특약을 기재하더라도 특약은 무효