제네시스박

2024.03.19 11:00

세금/절세

🧐 10억 아파트 증여, 어떻게 하면 좋을까?


😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 부동산 하락기, 아파트 증여에 대해 함께 알아볼까요?


 

“10억 아파트를 지금 증여하는 게 좋을까요?”

 

부동산 거래가 뜸하고 특히 가격이 내려가는 시기라면, 해당 부동산 자산을 어떻게 처분할지 고민이 됩니다. 당연히 예전보다 낮은 가격으로 팔아야 하거나 혹은 팔고 싶어도 매수자가 없어서 힘든 상황이 되는 것이죠.

 

그런데 오히려 이러한 하락기를 반기는 사람들이 있습니다. 이유는 좋은 물건(향후 자산가치 상승이 기대되는 자산)을 낮은 거래 비용으로 자녀 등에게 물려줄 수 있기 때문입니다. 이때 할 수 있는 방법은 크게 세 가지가 있습니다. (부모가 보유한 물건을 자녀에게 넘긴다고 가정합니다)

 

 

① 일반증여

 

이때 일반증여란 우리가 알고 있는 보통의 증여 방식으로, 이를 받는 수증자(자녀)는 증여세와 취득세를 부담합니다. 예를 들어 성년 자녀이고 기존 10년간 별도 증여한 사실이 없다면 5천만 원 공제를 받으므로 증여세 과표는 9억 5천만 원 그리고 이에 대한 증여세는 218,250,000원이 나옵니다(신고 세액공제 3% 적용).

 

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(그림 1) 증여세 과세표준과 세율

 

그리고 취득세는 3.5%가 적용되는데 혹여 해당 물건이 조정대상지역이면서 공시가격 3억 원 이상이라면 12%의 증여 취득세율이 적용될 수 있습니다. (1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우라면 3.5% 적용)

 

 

② 부담부증여

 

부담부증여란 해당 자산의 채무를 수증자가 함께 떠안는 것으로, 채무에 대해서는 이득을 본 것이 아니기에 채무를 제외한 나머지에 대해 증여세가 나옵니다.

 

예를 들어 시가 10억 아파트에 6억 원의 채무가 있다고 가정하면, 이를 받는 수증자(자녀)는 채무를 제외한 4억 원에 대해 증여세가 발생합니다. 떠안은 채무에 대해서는 이득을 본 것이 없기 때문입니다. 다만 채무 6억 원에 대해서는 자산을 넘기는 자(부모)에 대해 양도세가 부과됩니다. 부동산을 다른 사람에게 이전하면서 채무가 변제되는 ‘대가성'이 있다고 보기 때문입니다.

 

우리는 증여세에 집중해서 보도록 하겠습니다. 이 경우 증여세를 부담해야 하는 자녀는 4억 원에 대해 증여세를 부담해야 하는데 5천만 원 공제를 제하면 증여세 과표 3억 5천만 원, 증여세는 58,200,000원이 나옵니다.

 

다만 채무 6억 원에 대해서는 부모가 양도세를 부담해야 하는데, 해당 주택이 비과세 요건을 갖춘 것이라면 양도세는 부담하지 않으나 그 외 일반과세 혹은 조정대상지역에 위치한 다주택 상태라면 양도세 중과가 나올 수도 있으니 사전 확인이 반드시 필요합니다.

 

여기에서 그치지 않습니다. 취득세도 고려해야 하는데요, 순수 증여분인 4억 원에 대해서는 앞서 살펴본 대로 증여 취득세율 3.5% 또는 12%가 적용되며, 채무 6억 원에 대해서는 증여가 아닌 일반매매로 보아 다주택자 취득세 중과(8%, 12% 등)가 적용될 수 있습니다. 즉, 부담부증여를 했는데 만약 자녀가 다주택자라면 채무 부분에 대해서는 다주택 취득세 중과가 적용될 수도 있는 것입니다. 따라서 반드시 사전에 이를 체크해야 합니다.

 

 

③ 저가 양수도

 

말 그대로 싸게 판다는 것인데, 특수 관계인과 거래 시 매수자(자녀)는 ‘시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액'으로 매수가 가능합니다. 예를 들어 시가 10억 원 하는 아파트의 경우 시가의 30%보다 낮추면 7억 또는 3억 원보다 적은 금액이라면 7억 원이 되기에 매도자와 특수관계자는 7억 원까지는 싸게 매수할 수 있다는 것입니다.

 

그런데 매수자인 자녀가 7억 원이 없으면 어떻게 될까요? 예를 들어 7억 원 자금조달이 불가하고 그동안 모은 돈이 2억 원만 있다고 가정한 상태에서 저가 양수도 거래를 하면 자녀는 5억 원(=매매가 7억 – 자기 돈 2억)에 대해 증여 받은 것과 다름없습니다. 따라서 이 경우 자녀가 부담해야 할 증여세는 과표 4억 5천(=5억 - 5천)이 되므로 77,600,000원이 나옵니다.

 

다만 이렇게 매각한 매도자는 시가인 10억 원을 양도가액으로 해서 양도세를 부담해야 하고(물론 조건 맞으면 비과세 가능), 매수자인 자녀는 매수 자금에 대한 자금출처 소명 그리고 필요시 증여세를 추가 부담해야 합니다. 물론 소유권 이전에 따른 취득세도 별도입니다.

 

자, 이상의 내용을 정리해 보면 증여세만 놓고 볼 때 일반증여는 218,250,000원, 부담부증여는 58,200,000원, 저가 양수도는 77,600,000원으로, 증여세만 놓고 본다면 부담부증여가 다소 유리하다는 것을 알 수 있습니다.

 

물론 그 외 발생하는 양도세와 취득세도 고려해야 하고, 저가 양수도의 경우 만약 자녀가 소득이 충분해서 7억 원에 대해 자금출처가 가능하다면 별도 증여세는 나오지 않을 수 있습니다. 위 사례는 자녀가 보유한 자금이 가능한 적다고 가정해서 최대한 증여 효과를 크게 한다고 가정했을 때의 사례입니다.

 

다만 시가 10억 아파트가 추후 부동산 상승기가 온다면 자산가액이 더욱 커지기 때문에, 더 오래 보유할만한 우량 자산이라면 지금 같은 시기에 위 세 가지 방법을 비교하셔서 본인에게 맞는 방법을 찾아보시는 것도 추천드립니다. 감사합니다.

 

 

 

이야기 요약

  • 일반증여, 부담부증여, 저가 양수도 등 3가지 방법을 고려해야
  • 세 가지 방법 모두 부동산거래가 뜸하고 가격 조정 시 더욱 유리
  • 다만 해당 물건의 자산가치 그리고 수증자(저가 양수도는 매수자)의 소득 능력 따져봐야

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