제네시스박

2022.07.26 08:00

세금/절세

보유세 절세를 위한 관전 포인트!

보유세는 말 그대로 부동산을 보유만 하고 있더라도 부담해야 하는 세금으로, 크게 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)로 나뉩니다. 상대적으로 보유세는 취득세나 양도세에 비해 세 부담이 적고 종부세는 일부만 해당하였기에 그렇게 관심이 큰 세목(세금의 종류)은 아니었습니다. 그러다 작년부터 종부세 부담이 크게 오르면서 보유세에 대한 관심이 높아지고 최근에는 물가 상승, 금리 인상 등으로 더욱 이슈가 되는 그런 모양새입니다.

 

설령 보유세 부담이 적다고 하더라도 매년 부담해야 하는 것이기에 이게 쌓이면 생각보다 큰 금액이 될 수 있는데요, ‘가랑비에 옷 젖는다' 라는 속담이 떠오르는 건, 저뿐만이 아니겠죠?

 

이번 시간에는 보유세 절세 포인트와 향후 지켜봐야 할 관전 포인트를 함께 살펴봅니다!

 

 

과세 원리를 알면 절세포인트가 보입니다!

 

아래 (그림 1)은 재산세 과세체계입니다.

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(그림1) 재산세 과세체계

(자료. 제네시스박)

 

보시는 것처럼 해당 자산의 공시가격에서 시작하고 여기에 다시 공정시장가액비율(현재 60%)을 적용하여 과세표준(이하 과표)을 구한 후 여기에 다시 세율을 적용합니다. 공시가격이 오르면 당연히 과표도 상승하고 세 부담은 커집니다. 공정시장가액비율 역시 40~80%까지 조정가능하기에 그에 따라 세 부담은 달라질 수 있습니다.

 

참고로 보유세 과세기준일은 매년 6월 1일이며 이날 보유한 명의자가 1년 치 재산세와 종부세를 모두 부담합니다.

 

다음은 종부세 과세체계입니다.

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(그림2) 종부세 과세체계

(자료. 제네시스박)

 

종부세 과세체계는 재산세의 그것보다는 좀 더 복잡합니다. 우선 인별 합산 공시가격으로 시작하는데요, 이 말은 부부합산 또는 세대 기준이 아닌 개인 명의자가 보유하고 있는 공시가격을 모두 더한 값을 의미합니다. 지분의 일부를 가지고 있더라도 해당 지분만큼 더하니 유의하세요.

 

여기에 6억 원을 공제하는데 이는 6억 원까지는 종부세를 내지 않아도 된다는 것을 의미하며, 1세대 1주택 단독명의인 경우는 11억 원까지 공제합니다. 아마 이 기준은 조금 더 올라갈 가능성이 높습니다.

 

이 값(공시가격 - 6억 원 등 공제액)에서 공정시장가액비율을 적용하는데요, 종부세 공정시장가액비율은 60~100%까지이며 원래 올해 100%가 적용될 예정이었으나 새 정부 부동산 정책 중 하나로 60%가 적용될 예정입니다. 이렇게 도출된 과표에 종부세 세율을 적용하는데요, 이 세율이 좀 특이합니다. 즉, 아래 (그림 3)에서 보시는 것처럼 주택 수에 따라 차등 세율을 적용하며 그 결과 조정대상지역 2주택을 보유하거나 조정지역 여부와 상관없이 3주택을 보유하는 경우에는 비록 공시가격의 합이 같더라도 세 부담이 더 커지는 결과가 나올 수도 있는 것입니다.

 

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(그림3) 종부세 세율

(자료. 제네시스박)

 

주택 수에 따른 차등 세율이 세 부담 측면에서 얼마나 큰 결과를 가져오는지는 아래를 참고하시면 되는데요,

 

(사례 1)

1번 주택 공시가 12억 (조정)

2번 주택 공시가 15억 (조정)

→ 남편 1번 주택, 아내 2번 주택, 즉 각각 따로 보유 시 총 세 부담액은 1,007만 원

→ 남편, 아내 공동명의로 모두 보유 시 총 세 부담액은 2,376만 원이 나옵니다.

 

(사례 2)

1번 주택 공시가 12억 (비조정)

2번 주택 공시가 15억 (조정)

→ 남편 1번 주택, 아내 2번 주택, 즉 각각 따로 보유 시 총 세 부담액은 1,007만 원

→ 남편, 아내 공동명의로 모두 보유 시 총 세 부담액은 1,008만 원이 나옵니다.

 

해당 주택의 공시가격이 모두 동일함에도 불구하고 어떤 지역에 있는지에 따라(정확하게는 조정지역 여부에 따라) 차등 세율을 적용받을 수 있고, 그 결과 세 부담이 큰 차이로 벌어질 수 있다는 점입니다. 이런 이유로 소위 말하는 ‘똘똘한 한 채' 선호 현상이 더 심해지는 것 아닐까요?

 

 

지금 이 시점, 보유세 절세법은?

 

사실 보유세 절세법은 그렇게 많지 않습니다. 명의 선정이 그나마 중요한데 이미 취득 시 결정이 난 상황이라 지금 와서 변경하는 게 만만치 않습니다. 사전 절세전략이 중요한 이유인데요, 그래도 몇 가지 살펴볼까요?

 

(1) 공동명의

공동명의인 경우 보유세, 정확하게는 종부세를 다소 줄일 수 있습니다. 재산세는 단독, 공동명의 차이가 없는데요 특히 1주택 종부세 대상자라면 공동명의가 거의 모든 면에서 유리하다 할 수 있습니다. ‘21년 세법개정으로 공동명의인 경우 단독명의를 선택함으로써 고령자/장기보유 추가세액공제가 가능토록 유리한 방향으로 선택이 가능해졌기 때문입니다.

 

그렇다면 지금이라도 단독에서 공동명의로 변경하는 게 유리할까요? 이때는 공동명의 변경 시 증가하는 취득세(A)와 매년 줄어드는 보유세(B), 이 둘을 비교해야 하며 이럴 경우 향후 몇 년간 보유할지에 대한 자산관리 계획이 함께 되어 있어야 합니다.

 

(2) 임대주택 등록 (단, 2호 이상 등록해야 하며 현재 아파트는 등록 불가)

임대주택으로 등록하면 재산세 감면 및 종부세 합산배제(대상에서 아예 제외, 일종의 종부세 비과세 효과)가 가능합니다. 다만 2호 이상 등록해야 하며 재산세는 전용면적이 85m2 이하여야 하고, 종부세 합산배제는 등록 당시 기준시가 6억 이하(수도권 외 3억 이하) 등 여러 가지 요건을 만족해야 합니다.

 

설령 이 모든 조건을 만족한다 하더라도 현재는 아파트 신규등록은 막혀 있으니 일종의 ‘그림의 떡' 이라고 할 수 있겠습니다.

 

(3) 공시가격 인하(?)

앞서 (그림 1), (그림 2)에서 보셨듯이 공시가격이 조정된다면 보유세 변화가 생길 수 있습니다. 다만 공시가격은 해당 자산의 시가와 연동되어 있기에 공시가격이 내려가려면 이론상 집값이 내려가야 합니다. 하지만 그게 아니더라도 일부 조정이 가능할 수 있으니 그건 바로 추후 설명해 드릴 ‘공시가격 현실화 로드맵'입니다. 곧 추가 설명해 드리도록 하죠.

 

(4) 공정시장가액비율 조정

역시 (그림 1), (그림 2)에서 보신 것처럼 해당 보유세 공정시장가액비율을 법이 허용하는 범위 내에서 최저치로 내릴 수도 있을 것입니다. 이는 대통령령으로 가능하니 국회 동의 없어도 행정부에서 시행 가능한 옵션이고 이미 종부세는 60%로 내리겠다고 현재 정부가 발표한 상황입니다.

 

이상의 내용을 중심으로 향후 보유세 절세 관련 주목해야 할 점을 살펴보도록 합니다.

 

 

보유세 절세, 이 점을 눈여겨보세요!

 

내용 연관성을 위해 위에서 설명해 드린 번호와 동일한 기호로 설명해 드립니다.

 

(1) 취득 시 명의 선정 미리 정할 것!

부동산 세금은 계약서 작성 시 이미 99%가 결정된다는 말이 있습니다. 따라서 사전에 명의를 어떻게 정할지 매우 중요한데요, 양도세는 공동명의가 ‘무조건' 유리합니다. 소득금액을 분산하기에 그렇습니다. 보유세도 대체로 공동명의가 유리하나 앞서 (그림 3)에서 보셨듯이 조정 2주택 등은 종부세 중과세율이 적용될 수 있으니 때로는 각각 단독이 유리할 수 있습니다. 개인차가 모두 다르니 안타깝지만, 그때 그때 대응하시는 것이 필요합니다. (이에 대해서는 별도 칼럼으로 상세 살펴보도록 합니다)

 

(2) 곧 다가올 부동산 대책에서, 주택임대사업자 아파트 부활 여부 살필 것! (‘22년 8월 예상)

8월 중 정부는 2번째 부동산 대책을 내놓을 가능성이 높은데요, 이때 주택임대사업자 아파트 신규등록이 부활하는지 보시는 것이 좋겠습니다. 이를 통해 신규등록으로 보유세를 줄일 수도 있을 텐데요, 무엇보다 ‘세제 혜택 가능 요건'을 명확하게 따져보시는 것이 중요합니다. 임대주택으로 등록한다고 무조건 혜택이 가능한 것이 아니라 꼼꼼히 그 요건을 따져봐야 하기에 주의를 요합니다. 또한 여전히 신규등록은 10년 의무 임대를 해야 하니 이 부분도 잘 고민해보셔야겠죠?

 

(3) 공시가격 현실화 관련, 새로운 계획 주목! (‘22년 11월 예상)

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(그림4) 공시가격 현실화율 로드맵('20년 11월)

(자료. 제네시스박)

 

(그림 4)는 당시 정부가 발표한 공시가격 현실화율 로드맵으로 공동주택의 경우 ‘30년까지 모두 90%로 맞춘다는 계획입니다. 즉, 시가가 10억 원 하는 아파트는 ‘30년이 되면 공시가격이 모두 9억 원으로 수렴한다는 것입니다. 이에 따라 재산세와 종부세를 계산해보면 그 전보다 더 높은 세 부담이 도출되겠죠?

 

그런데 새 정부 들어서 이에 대한 로드맵을 다시 세운다고 합니다. 현재 전문가 집단에 연구용역을 맡긴 상태이며 ‘22년 11월에는 그 결과를 발표한다고 하니 그에 따라 보유세 부담은 아마 더 감소하는 쪽이 되지 않을까 생각해봅니다. 이 부분은 우리 개인이 어떻게 할 수 없는 부분이지만 미리 알고 대처한다면 보유기간 등 여러 가지 의사결정을 하시는 데에 분명 도움이 되실 것입니다.

 

(4) 공정시장가액비율 조정

이 부분은 이미 현재 정부에서 조정하고 있는데요, 종부세는 최저 수준까지 내리기로 하였고 추가로 재산세 역시 하향시킬 수 있겠습니다만, 그보다는 이미 발표된 1주택자 중심의 특례세율 및 재산세 감면이 더 주가 될 것입니다.

 

지금까지 보유세 과세체계 및 향후 주목해야 할 포인트를 말씀드렸습니다. 당장 8월 그리고 11월에 어떤 내용들이 나올지 눈여겨보셔야 할 것 같습니다. 참고로 재산세는 7월(건물분)과 9월(토지분), 그리고 종부세는 12월이 납부 기간이니 이 역시 놓치지 마시기 바랍니다.

 

매년 부담해야 하는 보유세, 미리 알고 대비하셔서 조금이라도 합법적으로 절세하시고 효과적인 자산관리를 하시기 바랍니다. 지금까지 제네시스였습니다. 감사합니다.

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