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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요.

오늘은 주택 가격 상한선에 대해 함께 살펴볼까요?

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📍 DSR과 PIR을 통한 계산

 

지금은 친숙해졌지만 2년 전만 해도 DSR(총부채원리금 상환비율)이란 용어는 다소 생소한 단어였다. DSR 기준은 대출받은 차주의 총원리금 상환액이, 차주 소득의 일정 비율을 넘기지 말라는 것으로 그 비율을 40%로 정한 것이 ‘22년 1월의 시작이었다. DSR의 도입은 가계의 대출 성장세가 너무 가팔라서 나타나는 가계부채 위기를 방어하기 위해서 도입한 장치였는데, 의외로 주택가격의 상한선을 결정해 버리는 풍선효과가 나버린다. 무슨 의밀까.

 

일반적으로 자신의 소득을 1이라고 할 때, DSR 40%의 의미는 소득의 40%인 0.4 이상의 금액을 대출의 원리금으로 할 수 없다는 의미다. 소득이 5,000만 원이든 3,000만 원이든 1억 원이든, 그 비율은 0.4로 모두 같다.

 

우리는 주택가격을 얘기할 때, 8억, 10억 등 금액을 직접 얘기하는 것이 일반적이지만, 주택시장에는 소득 대비 주택가격이라는 PIR 지표(연평균소득을 반영한 특정 지역 또는 국가 평균수준의 주택을 구입하는 데 걸리는 시간을 의미함)가 존재한다. PIR 역시 ‘22년까지는 잘 알려진 지표가 아니었는데, 당시 원희룡 국토부 장관이 이 지표를 널리 알리면서 지금은 시장에서 많이 활용하는 지표가 되었다.

 

그렇다면, 우리 소득이 1일 때 우리는 PIR 몇 배까지의 주택을 구입할 수 있을까?

 

‘24년 기준 주택담보대출 금리를 약 4.5%로 보고, 40년 만기, 대출액은 주택가격의 50%(LTV 50%)를 빌리는 것으로 가정하겠다. 이때 대출금의 원리금 상환액이 차지하는 비중은 주택가격이 PIR 6일 때는 21%지만, PIR 12일 때는 42%가 된다. 따라서, 이러한 조건에서 구매할 수 있는 최대 주택가격은 12배가 약간 되지 않는다.

 

물론 주택은 생애 최초로만 구입하는 것이 아니라, 종전 주택을 처분하는 가구들이 구입하기에 모든 주택가격의 상한가격밴드를 결정하는 것은 아니다. 다만, 처음 주택을 구입하는 가구에게 이러한 DSR 40%의 위력이 얼마나 강한지를 이런 계산으로 확인할 수 있기에 유용하다.

 

 

📍 금리에 따라 변동되는 상한선

 

반대로 금리가 2.5%로 코로나 시기만큼 대출금리가 낮아지면 어떻게 될까? 이때는 PIR 6배의 주택을 살 때 DSR 15%이며, PIR 16배의 주택을 사도 DSR 40%이므로 16배까지 살 수 있다. 이처럼, 금리가 내려가면 원리금 상환 부담이 감소하기에, 더 비싼 주택을 쉽게 살 수 있는 셈이다.

 

따라서, 금리가 올라갈수록 구매력이 낮아지는 것을 확인할 수 있다. 반대로 금리가 가장 높았던 ‘22년의 상황에서는 대출금리를 5.5%라고 한다면, PIR 6배 주택의 50%를 빌렸을 때의 DSR은 24%이며, PIR 10배 주택을 구입할 때 DSR 40%를 터치하게 된다. 따라서, 5.5% 대출금리 환경에서 50%의 LTV로 빌릴 때 매수할 수 있는 가격의 상한선이 10배라는 것이다.

 

현재 4.0~4.5%의 대출금리 밴드에서, DSR 한도 내에서 최대한 구입할 수 있는 주택가격의 상한선은 PIR 13~11배 수준이다.

 

 

📍 전국 주택 가격 수준

 

반면, 현재 전국 주택가격은 어느 정도일까? PIR 기준이 KB, 부동산원 모두 다르지만, 모든 가구의 소득을 기준으로 잡는 KB를 토대로 살펴보면, 전국을 5개의 분위로 나눈 기준으로, 3분위 소득-3분위 주택 조합의 PIR은 ‘23년 말 기준 4.8배이며, 서울의 3분위 소득-3분위 주택 조합은 10.4배이다.

 

4분위 소득 가구가 4분위 주택가격을 매수하는 4-4분위 조합의 경우 전국은 5.7배이며, 서울은 11.7배다. 한편, 5분위 소득 가구가 5분위 가장 높은 5분위 주택을 매수할 때의 PIR은 전국 기준 8.1배이며, 서울은 15.0배가 된다. 가령, 서울의 5분위 소득이 1.5억 원이라면, 이들 가구가 서울 상위 20%에 해당하는 주택을 구매할 때 그 주택의 가격이 1.5억 원의 15배인 22.5억 원이라는 말이 된다.

 

 

 

📍 DSR 상한선으로 인한 어려움

 

그런데 이 가구가 이 주택을 구입할 수 있느냐? 이는 불가능한데, 왜냐하면 DSR 40% 기준에서는 구입 가능한 주택가격의 소득 상한선이 11~13배이기 때문이다. 4.5% 금리일 때는 11배이며, 4.0% 금리일 때는 13배가 되는데, 현재 서울의 5분위 소득-5분위 주택가격의 구성은 15배로 이를 한참 넘어서고 있는 상황인 것이다.

 

반대로 주택가격이 자기 소득의 8배 이하인 경우에는 대출금리가 5.5%라 하더라도, LTV 50%가 아니라 60%를 빌리더라도 DSR 기준에 걸리지 않는다.

 

따라서, 주택은 자기 소득비 낮을수록 부담이 적고, 높을수록 부담이 높아지는데, 현재 과도하게 높은 수준을 유지하고 있는 초고가 주택군을 무리해서 구입하는 것을 비추천하는 것은, DSR 40%는 세전 금액 기준이기에, 세후로는 사실상 소득의 ½ 이상을 다 원리금 상환에 써야 할 정도로 현금흐름이 나빠질 것이 우려되서다.

 

어떤 경우라도 무리해서 주택을 구입하기보다는, 되도록 소득의 8배, 아무리 높아도 10배 수준에서 매수하는 것이 적절하며, 11배를 넘어서기 시작하고서부터는 매우 큰 현금 부담이 크다는 것을 잊지 말자.

 

마지막으로, 현재 높은 주택가격은 1~4분위 주택가격에 대한 것이 아니라, 서울의 5분위 이상의 주택에서 보이는 현상이다. 서울의 입지 지역이 더 좋은 곳이 주택가격이 높은 것은 당연하더라도, 현재의 소득 대비 15배에 이르는 주택가격은, 현재의 DSR 체제에서는 가장 소득이 높은 가구군 조차도 쉽게 구매할 수 없는 수준에 이르렀다. 따라서, 이들 주택에 대해서는 비교적 보수적으로 접근할 것을 권해본다.

 

 

 

이야기 요약

DSR 도입 이후 자기 소득 대비 일정 배수의 주택을 구매할 때 원리금 한도 계산 가능 PIR 8배 이하 주택을 구매할 때, 금리 및 대출 상환 연도 제한이 사실상 없음 PIR 15배 이상인 서울의 5분위 주택이 현재 가장 고평가 상태라 할 수 있음