박원갑 KB부동산 전문위원

2024.03.15 11:00

투자

👌 꼭 기억해야 할 부동산 투자의 원칙 3가지


😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

오늘은 부동산 투자를 위해 가장 중요한 3원칙에 대해 알아볼까요?


 

부동산에 투자하여 돈을 버는 가장 좋은 방법은 “싸게 사서, 비싸게 파는 것”이다. 어찌 보면 간단할 것 같지만 일반인에게는 그리 쉬운 문제가 아니다. 부동산을 이용하여 돈을 벌려면, 부동산 시장만의 독특한 속성을 잘 알고 있어야 한다.

 

 

📍 돈이 모이는 곳을 찾아라

 

첫째, 돈이 모이는 지역, 즉 자본의 확대 재생산이 가능한 지역인지 눈여겨봐야 한다. 부동산의 가격은 결국 돈의 흐름이 좌지우지한다. 돈이 많이 모이는 지역의 부동산 가격은 오르게 마련이다.

 

자본은 항상 움직인다. 일정한 지역에서 응집했다가 불가사리처럼 외부를 향해 뻗어 나간다. 부자들이 어디로 움직이는지를 예의주시할 필요가 있는 이유가 여기에 있다.

 

특정 지역의 땅값이나 집값이 오르는 것은 ‘동네 자본’만으로는 한계가 있다. 반드시 외부의 자금(‘외지 자본’)이 유입되어야만 한다. 동네 자본은 실수요, 외지 자본은 투기적 수요를 상징한다. 따라서 그 지역이 유망한 투자 지역이 되기 위해서는 동네 자본과 외지 자본이 모여 자본이 확대 재생산이 되어야 한다는 것이다.

 

상승장 때 아파트를 산다면, 실수요보다는 투자 수요 가수요가 많은 지역이 낫다. 자본의 힘이 실수요보다는 투자 수요가 강하기 때문이다. 투자 수요는 동네 수요보다는 지역 밖(외지인) 수요가 강하다. 다른 지역 사람들까지 욕심을 낼 정도의 부동산이면 일단 투자 가치가 있는 부동산일 가능성이 크다.

 

국지적 수요 단계를 넘어서야 가격이 많이 오를 수 있다는 이야기다. 간혹 일부 투기꾼들이 장난을 쳐서 시장을 왜곡시키는 예는 있지만, 일반적으로 부동산 가격은 실수요보다는 투자 수요와 비례하는 경우가 많다. 실수요에다 투자 수요까지 겹친 곳이면 금상첨화일 것이다.

 

다만 하락장일 때에는 이슈 지역의 낙폭이 다른 지역보다 더 클 수 있다는 점에 유의해야 한다. 외지인 투자 수요에 의해서 지나치게 가격이 부풀려져 고평가(over shooting, 오버슈팅) 현상이 나타날 때 더욱 그렇다. 따라서 상승기에 분위기에 들떠 이들 지역에서 고점에 사는 것은 위험하다.

 

 

📍 비인기 지역은 피해라

 

둘째, 부동산 시장의 또 다른 속성은 고개와 강을 잘 넘지 못한다는 것이다. 부동산은 움직이지 못하지만, 자본은 그렇지 않다. 자본은 살아 움직이는 유기체이다. 투자처를 찾아 이리저리 흘러 다닌다. 흡사 물의 흐름과도 같다. 물이 그렇듯 자본은 언덕이나 고개, 산을 잘 넘지 못한다.

 

언덕 너머로 물이 넘치기 위해서는 평지(인기 지역)에 많은 물이 모여야 한다. 자본이 비인기 지역으로 유입되기까지는 시간이 꽤 걸린다. 시장이 침체하면 아예 자본이 유입되지 않을 수도 있다.

 

강이나 바다도 투자의 흐름을 끊어 놓은 주요한 요인이다. 부동산에 투자할 때에는 흐름의 맥을 차단하는 장애물이 있는지를 먼저 따져 보는 것이 좋다.

 

필자가 아는 큰손(고액 자산가)은 자기만의 투자 원칙이 있다. 서울에서 ‘미아리 고개, 무악재, 망우리 고개를 넘지 않는다’는 것이다. 그는 아파트를 살 때도, 땅을 살 때도 이런 원칙을 반드시 지킨다.

 

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📍 대중 심리를 읽어라

 

셋째, 자본은 본능적이다. 자본은 이성적으로 움직일 것 같지만, 실상은 본능에 가깝다. 본능을 이성으로 포장할 뿐이다. 경제는 곧 ‘심리’다.

 

기업가나 자본가의 투자 의욕이나 소비자의 소비 심리가 경제를 좌지우지한다는 이야기이다. 선진국에서 공부를 많이 한 학자들이 국내 부동산 시장 예측에 실패하는 이유도 이런 투자 심리를 읽지 못하기 때문이다.

 

부동산 시장을 정확하게 파악하려면, 심리를 읽어야 한다. 장년층 이상뿐만 아니라 젊은 사람들도 대북 문제가 터지면 예민한 반응을 보인다. 큰손들이 한강 이북을 본능적으로 꺼리는 것은 이런 안보 관념이 어느 정도 영향을 미쳤을 것이다.

 

앞으로 수도권에서 한강 이북과 한강 이남 간 지역 차는 더 커질 것이다. 이런 심리적 요인 이외에도 남쪽에 용인이나 판교, 수원 등에 각종 산업단지가 들어서는 것도 자본 남하의 한 요인이지만 말이다.

 

 

 

이야기 요약

  • 자본이 확대 재생산되는 지역을 눈여겨보라
  • 부동산 흐름은 고개나 강을 잘 넘지 못한다
  • 자본은 이성보다 본능으로 움직인다

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