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지난 5월 윤석열 정부가 출범했다. 새로운 정부의 출범으로 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 커진 것은 사실이다.

 

하지만 서울 강남권 규제를 풀긴 부담스러우리란 관측이 나오는 대신 ‘서울 강북권’과 ‘수도권 1기 신도시’가 윤석열 정부 부동산 정책 전환 첫 수혜지로 꼽히고 있다.

윤석열 정부 역시 당장 규제 완화책들을 강하게 피기보단 전·월세 안정화를 위한 정책을 먼저 펴거나 주택 공급 대책을 더 먼저 추진할 것으로 보고 있다. 집값이 안정을 찾아가고 있는 상황에서 규제 완화책을 강하게 펼 경우에 다시 급등할 수 있어 한 마디로 덤터기를 쓸 수 있다는 이유에서다.

 

윤석열 대통령은 지난 대선 과정에서 주택 공급 확대와 규제 완화 등을 공약했다. 다주택자 양도소득세 중과 유예, 임대차 3법(계약 갱신 청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제) 보완, 재건축·재개발 활성화 등이 핵심이다.

 

윤석열 정부가 지난 5월 10일 출범하면서 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년 동안 유예하는 조치를 먼저 시행했다. 이 조치는 시행령 개정만으로 추진할 수 있는 사항이기 때문이다.

 

임대차 3법 보완은 국회 의석 300석 중 172석을 차지한 야당인 민주당을 설득해야 해서 장기적으로 가져가야 할 숙제가 될 것으로 보이며 전·월세 안정화를 위해서는 민간 임대주택 등록 활성화라든가 뉴스테이(기업형 임대주택) 등을 통해서 단기적으로 물량을 공급하지 않을까 예상된다.

 

재건축·재개발 정책은 집값이 급등할 때는 손을 대기는 어려울 것으로 전망되며 재건축 활성화 정책이 시행된다고 해도 지역별로 시차가 생길 것으로 보인다.

 

도봉이나 노원 등 강북 지역 중심으로 먼저 규제를 완화해주지 않을까 예상되며 1기 신도시도 급하게 공급이 필요한 대표적인 지역이다.

 

먼저 윤석열 정부의 부동산 정책 전환 첫 수혜지인 서울 강북(江北) 부동산 시장에 대해 살펴보기로 하자.

 

과연 부동산도 서울 강북시대 열릴까? 윤석열 대통령이 취임함에 따라 정권 교체와 함께 서울 강북권 부동산 시장에 큰 변화가 나타날 전망이다.

 

업계에서는 용산, 중구 세운지구, 청량리역 및 창동역 일대 등이 대표적인 지역이며 부동산도 이제 강북(江北)시대가 열릴 것으로 보고 있다.

 

이들이 공통점은 강북에 있다는 점도 있지만 사통팔달의 교통망을 갖췄으며 일대 노후된 건물들이 대형 호재를 배경으로 새로운 건물들로 속속 변신 중이라는 점이다.

 

서울 강북 부동산 핫 플레이스 현황

지역명	핫 이슈
용산	대통령실 이전, 한강 변 규제 완화, 재건축 사업 추진 등의 호재가 맞물리며 용산 수익형 부동산시장이 급물살을 타고 있음 용산이 대한민국의 새로운 랜드마크로 떠오르며 ‘용산 시대’가 개막하고 있음. 용산이 품고 있는 경제, 문화, 교통의 잠재성을 폭발시켜 대한민국 경쟁력을 키워나갈 정치, 경제, 문화의 전진기지로 만들겠다는 정치권의 의지가 강함 그 외에도 용산공원 개방, 용산 국제업무지구개발 등 다양한 호재가 겹쳐 ‘용산 르네상스’에 대한 기대감이 한껏 증폭된 상황임
중구 세운지구	서울 도심인 사대문 최대 정비사업으로 꼽히고 있으며 최근 서울시에서 고밀·복합 개발과 녹지공간 확보를 동시에 추진해 서울 도심을 대전환하는 ‘서울 녹지생태 도심 재창조 전략’을 발표함에 따라 서울 도심의 최대 재개발 지역인 세운지구의 개발에 한층 속도가 붙을 전망임
청량리역 일대	잇따른 재개발 이슈와 더불어 교통 허브로 발돋움할 것이라는 전망 때문
창동역 일대	창동민자역사 개발사업․GTX-C 노선․서울대병원․서울바이오밸리․서울아레나 대규모 아파트 재건축 등 개발 호재로 주목, 창동 인프라 수준 크게 ‘UP’

(자료. 업계종합)

 

먼저 용산 부동산이 대통령실 이전, 한강 변 규제 완화, 재건축 사업 추진 등의 호재가 맞물리며 급물살을 타고 있다.

용산이 대한민국의 새로운 랜드마크로 떠오르며 ‘용산 시대’가 개막하고 있다. 용산이 품고 있는 경제, 문화, 교통의 잠재성을 폭발시켜 대한민국 경쟁력을 키워나갈 정치, 경제, 문화의 전진기지로 만들겠다는 정치권의 의지가 강하다. 

그 외에도 용산공원 개방, 용산 국제업무지구개발 등 다양한 호재가 겹쳐 ‘용산 르네상스’에 대한 기대감이 한껏 증폭된 상황이다.

 

이러한 용산 부동산의 잠재력에 최근 분양 열기도 뜨겁다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난 3월 진행된 서울 용산구 ‘용산 투웨니퍼스트99’ 오피스텔 청약은 최대 386 대 1의 경쟁률로 마감했다. 총 22가구에 불과한 초소형 오피스텔이다. 1호실씩 공급하는 A타입과 C타입의 거주자 우선 분양에 각각 324명, 386명이 몰렸다. C타입 일반 분양도 139.2 대 1의 경쟁률을 기록했다.

 

다음으로 서울 도심인 사대문 최대 정비사업으로 꼽히는 세운지구(세운재정비촉진지구)가 있다.

 

세운지구는 제8대 전국동시지방선거에서 오세훈 서울 시장이 다시 당선됨에 따라 속도가 붙을 전망이다.

 

서울시는 최근 고밀·복합 개발과 녹지공간 확보를 동시에 추진해 서울 도심을 대전환하는 ‘서울 녹지생태도심 재창조 전략’을 발표함에 따라 서울 도심의 최대 재개발 지역인 세운지구의 개발에 한층 속도가 붙을 전망이다.

 

이미 서울시는 서울 도심에서 가장 변화가 시급한 세운지구 일대 44만㎡를 선도사업으로 우선 재정비한다고 발표한바 있다.

서울 사대문 안 삭막했던 도심이 고층 빌딩과 나무숲이 어우러진 녹지생태도심으로 탈바꿈한다. 서울 도심의 높이 제한을 풀고 용적률을 높여 고밀·복합 개발을 이끌고, 공공 기여로 확보한 공간을 녹지로 조성해 녹지율을 4배 이상 늘린다는 계획이다. 또 10년간 정비사업이 멈춰 있었던 종묘~퇴계로 일대(세운재정비촉진지구, 이하 세운지구)는 20개 정비구역으로 통합해 재개발되는 등 서울 도심 재개발 시계가 빨라졌다.

 

한편, 세운지구 일대에는 서울시 계획과 상관없이 개발이 한창인 구역도 있다. 2019년 4월 을지로4가역, 을지 트윈타워 준공 이후 지역 정비에 속도가 붙는 모습이다. 청계천을 사이에 두고는 세운 3·4·5구역의 공사가 진행 중이다. 세운 3구역은 총 10개의 정비구역 모두 사업시행인가를 완료하고, 이미 5개 구역이 착공했다.

세운 4구역은 모든 보상 절차가 끝나 철거 진행 중이다. 세운 5구역은 2개 구역(5-1구역·5-3구역) 사업시행인가가 완료(2020년)돼 착공을 준비하고 있다. 세운 6-3구역에는 2019년 대우건설이 본사로 쓰는 을지트윈타워가 들어섰고, 6-3-4구역에서는 주상복합 ‘세운푸르지오헤리시티’ 공사가 한창이다.

 

한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 중구 입정동 ‘힐스테이트 세운 센트럴 1·2단지’는 지난 4월 19일 진행된 1순위 해당 지역 청약에서 298가구 모집에 8,080명이 지원해 평균 경쟁률 27.1 대 1을 기록했다. 1·2단지 도합 17개 주택형은 모두 두 자릿수 이상의 경쟁률을 기록했다. 서울 중구와 같은 투기과열지구에서는 예비 당첨자를 모집 인원의 5배수까지 선발해 주택형별 경쟁률이 6 대 1 이상이면 청약이 조기에 마감된다.

 

마지막으로 강북의 교통허브로 떠오르고 있는 청량리역과 창동역 일대가 개발에 따른 미래 가치 기대감을 높이고 있다. 잇따른 재개발 이슈와 더불어 교통 허브로 발돋움할 것이라는 전망 때문이다.

청량리역은 1호선과 수인분당선, 경의중앙선, 경춘선 등이 통과하는 환승역이다. 여기에 KTX 강릉선도 청량리역을 통과한다. 서울 전역과 경기도 주요 도시를 잇는 60여개 노선버스 정류장도 갖췄다. 따라서 명실상부한 서울의 교통 중심지라고 해도 손색이 없다는 평가다.

게다가 오는 2027년에는 GTX-C노선(경기 양주~경기 수원)이 개통될 예정인데 이를 이용하면 강남 삼성역까지 두 정거장 만에 도착할 수 있다. 이외에 우이신설선, 면목선, 강북횡단선 등 경전철 3개 노선 역시 개통을 앞두고 있다. 인근 제기동역의 경우 1호선 외에 동북선(왕십리역~상계역)이 신설된다. 동북선은 제2차 서울 도시철도망 구축 계획에 따라 2020년 착공해 오는 2024년 개통된다.

이처럼 청량리가 서울 교통 허브로 떠오른 가운데 재개발 역시 잇따라 전개되며 미래 가치를 더욱 높이고 있다. 청량리6구역은 최근 건축 심의를 통과해 사업시행인가를 앞두고 있다. 6구역 맞은편에 위치한 청량리7구역은 철거 작업에 들어갔고 청량리8구역은 건축 심의가 진행 중이다. 청량리역 주변에서 가장 사업 속도가 빠른 청량리4구역 일대는 내년 하반기까지 약 2,800가구 규모의 고층 주상복합 아파트가 들어설 예정이다.

청량리는 최고 59층 높이의 ‘청량리역 한양수자인 그라시엘’을 비롯해 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65(65층)’, ‘청량리역 해링턴 플레이스(40층)’, ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트(43층)’가 내년 입주를 앞두고 있어 그야말로 천지개벽이 진행 중이다. 청량리 6~9구역, 제기4구역 등 재개발도 진행되고 있고, 미주 아파트 재건축도 추진 중이다.

 

총 96가구의 동대문구 ‘힐스테이트 청량리 메트로블’ 오피스텔도 지난 2월 진행한 청약에서 높은 경쟁률을 기록했다. 4호실 공급하는 40OA형의 거주자 우선 분양에서 무려 899.75 대 1의 경쟁률이 나왔으며 같은 타입의 일반 공급에서도 246.3 대 1의 경쟁률을 기록했다.

 

최근 서울 부동산 시장에서 뜨거운 관심을 모으고 있는 창동역 일대도 2040서울도시기본계획의 거점으로 창동역세권 개발 이슈에 힘입어 기대감을 한층 높이고 있다.

 

실제 창동 일대에는 창동민자역사 개발사업을 비롯해 GTX-C 노선, 서울대병원, 서울바이오밸리, 서울아레나, 대규모 아파트재건축 등 여러 개발 호재가 예정돼 있어 높은 관심을 뒷받침하고 있다.

창동 일대를 뜨겁게 달구고 있는 개발 이슈 중 가장 주목할 것은 단연 ‘창동민자역사 개발사업’이다. 노후한 창동역의 현대화를 슬로건으로 2007년에 본공사에 들어간 이 사업이 우여곡절 끝에 11년 만에 본궤도에 오르는 것이다.

공사가 재개된 창동민자역사는 지하 2층~지상 10층, 연면적 약 8만 7,293㎡ 규모에 복합 쇼핑몰 ‘아레나 X 스퀘어’와 환승센터, 역무 시설이 함께 들어설 예정이다. 이외에도 다양한 문화∙편의시설 등이 조성돼 창동 일대 인프라의 수준을 한 단계 높일 것으로 기대되고 있다.

민자역사 개발사업과 함께 일대 추진되는 ‘차세대 바이오메디컬 복합단지’는 관련 전문직의 수요가 집중되는 대형 호재로 꼽힌다. 서울시는 2025년 이전하는 창동차량기지 일대를 차세대 바이오산업 플랫폼으로 조성해 수도권 동북부 480만 인구의 전문직중심 네트워크형 건강 도시로 육성한다고 밝혔다. 해당 부지에는 노원 서울대병원을 비롯해 세계 유수의 제약회사, 의료분야 연구기관 등이 들어서 바이오 의료생태계를 갖춘 세계 최고 수준의 바이오메디컬 복합단지가 조성될 예정이다.

이 단지가 조성되면 관련 일자리 창출과 함께 의사, 교수, 연구원 등 전문직의 유입으로 주택수요가 급증할 것으로 전망돼 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다.

 

게임∙IT 업체 등이 몰려 있는 성남 분당 판교 일대에는 관련 전문직 종사자들이 대거 유입되면서 주택 가격과 임대료가 상승세를 주도한 바 있다. 부동산 전문가들은 판교 사례처럼 창동 일대는 복합단지라는 대형 호재에 힘입어 바이오 전문인력의 수요가 몰리면서 부동산 가격이 치솟을 것으로 전망하고 있다.

이와 함께 도봉구가 추진하고 있는 ‘창동 신경제 중심지 조성 사업’ 또한 창동 일대의 가치를 높이는 이슈다. 도봉구는 이 사업을 통해 창동을 서울 동북부의 일자리·문화 산업의 중심지로 조성하겠다는 계획이다. 지금까지 시드큐브 창동, 창동 아우르네, 서울로봇인공지능과학관, 서울사진미술관 등 핵심 건물 4곳은 착공에 들어갔고, 서울아레나의 착공만을 남겨두고 있다.

이 중 국내 최대 음악 공연장 ‘서울아레나 건립 사업’이 본궤도에 올라 관심이 집중되고 있다. ‘서울아레나’는 스탠딩을 포함해 최대 2만 8,000명까지 동시 수용이 가능한 국내 최대 음악 공연시설로, 영화관 등 판매시설이 추가된 복합 문화시설 형태로 건립된다. 이 시설은 2025년 하반기에 창동 일대에 세워질 예정이다.

한편 창동 일대 교통 호재는 출퇴근 편의성에 민감한 직장인들의 이목을 끌고 있다. 기존 1호선과 4호선이 지나는 창동역에 수도권광역급행철도(GTX)-C노선이 정차할 예정이기 때문이다. GTX를 이용하는 경우 창동역에서 강남 삼성역까지 10분대에 이동할 수 있으며, 수도권 일대로의 접근성도 개선돼 주거 선택 폭 또한 넓어질 전망이다.

이같이 창동역을 중심으로 한 서울 동북부 일대가 서울의 핵심 거점으로 부상하면서 일대 시장에 주택 수요가 몰리고 있다. 국토교통부 실거래가 조회시스템에 따르면, ‘동아청솔아파트’(1997년 입주) 전용 84㎡는 최근 11억 원에 실거래됐는데 이는 1년 전시세에 비해 3억 원가량 상승한 것이다.

또한 창동역 초역세권인 ‘창동대림아파트’(2003년 입주) 전용 84㎡도 최근 10억 원에 실거래됐다. 재건축 호재가 있는 ‘창동주공3단지’ 전용 79㎡ 역시 10억 2,750만원에 거래되며 일대에 쏠린 수요를 증명했다.

작년부터 실거주를 목적으로 하는 젊은 수요층이 노·도·강(노원·도봉·강북)에 몰리는 추세이며, 이런 흐름은 창동 일대의 개발호재와 교통호재에 힘입어 올해에도 계속될 것으로 업계는 전망하고 있다.

다음으로 윤석열 정부의 부동산 정책 전환 첫 수혜지로 꼽힌 수도권 1시 신도시 부동산 시장에 대해 살펴보기로 하자. 요즘 뜨거운 1기 신도시 최고의 투자처는 어디일까?

 

1기 신도시는 30만 가구가 거주하기 때문에 부동산 시장에 미치는 영향력이 크다. 하지만 여러 규제 완화 방안이 정리되지 않은 채 쏟아지고 있어서 시장에 잘못된 신호를 보내는 게 아니냐는 우려의 목소리도 적지 않다.

 

최근 분당, 일산 집값이 날개를 달았다. 대선 이후 1기 신도시 아파트값 상승 폭이 서울을 앞지르고 있다.

 

부동산R114 조사에 따르면 지난 4월 말 기준 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시의 아파트 시가총액은 총 145조 7663억 3200만 원으로 대선 직전인 2월 말(145조 2789억 9500만 원)과 비교해 0.34%(4873억 3700만 원) 증가했다. 상승률로는 1기 신도시가 서울(0.14%)보다 2배 이상 오른 셈이다.

 

윤석열 대통령의 공약이었던 ‘1기 신도시 특별법’ 등 개발 사업에 대한 기대감이 커진 영향이다.
 
향후 1기 신도시의 가치는 얼마나 높아지며 어느 지역이 가장 유망할까. 어디가 우선적으로 종상향이나, 용적률 수혜를 받을 수 있을까에 답이 있으며 분당, 일산 등의 역세권과 시범단지, 현재 2종인데 3종으로 올려줄 가능성이 높은 곳을 살펴보는 것이 좋겠다. 1기 신도시는 향후 10년간 최고의 개발 호재는 분명 맞지만 단타가 아니라, 중장기적 가치투자로 접근해야 하겠다.

 

1기 신도시 최초 입주 가구수 및 용적률 비교

지역명	가구수(최초 입주)	현재 평균용적률
분당	9만7600가구(1991년 9월)	184%
일산	6만9000가구(1992년 9월)	169%
평촌	4만2000가구(1992년 3월)	204%
산본	4만2000가구(1992년 4월)	205%
중동	4만1400가구(1993년 2월)	226%

(자료. LH)

 

1기 신도시는 지난해 9월 분당 시범단지를 시작으로 차례대로 재건축 연한인 30년에 도달하고 있다.

 

10년 후에는 1기 신도시 아파트의 70%에 해당하는 단지가 재건축 요건을 갖추게 되며 1기 신도시 전체 305개 단지중 58개 단지가 2021년~2025년에 재건축 판정을 받을 것으로 예상된다.

 

2026년~2030년에는 223개, 2030년 이후에는 24개 단지가 해당될 것으로 보이기 때문에 사실상 1기 신도시의 모든 아파트가 2030년 이후에는 재건축 대상이다. 준공 15년 후부터 조합 설립이 가능한 리모델링의 경우는 전체 주택의 97.7%인 298개 단지가 가능 연한에 도달한 것으로 나타났다.

 

현행 규정상 1기 신도시의 재건축은 불가능하다. 재건축은 기존보다 늘어난 주택을 일반 수요자에게 분양해 얻은 수익으로 사업비에 충당해야 하는데, 1기 신도시는 주택 수를 늘릴만한 추가 용적률이 없기 때문이다.

 

현재 평균 용적률은 169~226%다. 주거 지역 법정 상한선(300%)보다는 낮지만, 각 지방자치단체가 도시 과밀을 막기 위해 만든 ‘지구단위계약’의 제한은 200% 안팎이다.

 

가구수를 늘리는 것이 불가능하다는 뜻이다. 1기 신도시 특별법은 이런 문제의식에서 발의됐다.

 

재건축 사업성을 높이기 위해 주거지역 용적률을 최대 500%까지 보장하는 내용이 핵심이다. 이밖에도 원활한 재건축 진행을 위한 안전진단 기준 완화, 예비타당성 조사 면제 등 광역 교통정책 인센티브, 조세/감면금 부담 혜택 등의 내용이 포함되어 있다.

 

1기 신도시는 재건축보다는 리모델링이 현실적인 대안이라는 분석도 있다. 아파트를 허물고 새로 짓는 재건축과는 다르게, 리모델링은 아파트 구조를 유지하면서 주거 면적을 키우거나 층수를 올려 주택수를 늘리는 방식이다. 지하 주차장을 새로 만들거나 넓힐수도 있다.

 

준공 연한이 30년을 넘어야 추진 가능한 재건축과는 다르게 리모델링은 준공 15년에 B등급 이상이면 수직증축, C등급 이상이면 수평증축이 가능하다. 평균 용적률이 200%기 넘으면 재건축보다는 리모델링이 유리하다는 것이 부동산 업계의 대체적인 분석이다. 실제로 특별법 이야기가 나오기 전까지는 리모델링 추진 단지가 대다수였다.

 

1기 신도시 사이에서 투자 우선순위는 극명하게 갈린다. 재건축 사업을 논할 때 가장 많이 쓰는 용적률을 볼 때 일산〉분당〉평촌〉산본〉중동순으로 유리한 상황이다. 용적률이 300%까지 올라간다면 일산이 지금 층수보다 많은 층수를 올려 사업성을 높일 수 있다.

 

이것도 일반적인 이야기일 뿐, 단지마다 역세권, 생활편의 시설, 중대형 평형 위주의 대단지 유무 등을 꼼꼼히 다져가면서 1기 신도시 내 알짜 아파트를 골라 투자해야 한다.

 

주거시설에 둘러싸인 아파트의 경우 고밀도 개발 시에 주거 쾌적성 악화 등으로 용적률 상향에 어려움이 있을 수 있는 만큼 공원과 상업용지 등에 인접하고 있는 위치가 재건축에 유리하다고 보인다.

 

다음은 1기 신도시별 특장점을 살펴보고 윤석열 정부, 부동산 첫 수혜지역은 어디일까의 글을 마치고자 한다.

 

• 분당 신도시=분당 신도시는 상대적으로 용적률이 낮고 준강남권 지역으로 미래 가치 상승 여력이 높은 동시에 신분당선 연장 등 서울권으로 진입이 수월해지는 등 장점이 많다. 일자리가 많은 판교 신도시와도 가깝고 교통 여건 등을 감안하면 분당이 가장 투자가치가 높아 보인다. 수인분당선 서현역 인근 시범단지는 분당에서 가장 큰 4개 단지가 통합 재건축을 추진 중인 지역으로 계획대로 진행된다면 1만 가구 이상의 초대형 단지가 될 것으로 보이며 강남과 판교에 대한 접근성도 장점이다. 통합 재건축을 추진하는 것은 파급력은 있겠으나 이해관계가 복잡하기 때문에 잘못하면 진행이 많이 늦어질 수 있다는 점은 염두에 둬야 하겠다.

 

• 일산 신도시=일산 신도시의 가장 큰 매력은 1기 신도시 중에서 가장 용적률이 낮아 사업성이 높다는 점이다. 평균 169%의 용적률과 3호선 주엽역 인근에는 용적률 150% 이하 아파트도 있다. 또 인근에 호수공원 등 쾌적한 주거생활과 상업시설, 학원 등이 밀접해 있어 실수요자에게는 큰 매력으로 다가온다. 또, 분당, 평촌 등과 비교했을 때 아직 저렴한 가격도 장점이다. 주엽역이나 대화역 인근에는 3~4억이면 투자할 수 있는 아파트가 상당히 많다는 게 업계의 이야기다. 문제는 서울 시내와의 거리감과 삼송이나 지축 등 일산보다 서울과 더 가까운 곳에 신도시나 택지지구가 조성되고 있다는 점이다. 이런 문제는 GTX-A노선이 2024년쯤 개통된 이후에 어느 정도는 해결될 수 있다고 기대된다. 강촌마을 5단지 라이프 등 3~4개 단지를 제외하고는 입주한 지 25년이 넘은 1,000가구 이상 단지가 별로 없다는 점도 사업성 면에서는 단점으로 분석된다.

 

• 평촌 신도시=평촌 신도시의 강점 중 하나는 탄탄한 상권이다. 2012년 롯데백화점 평촌점이 입점하면서 이 일대는 단숨에 경기 남부 최대 규모 상권 가운데 하나로 자리 잡았다. 하루 유동 인구가 20만 명에 육박하는 범계역 로데오거리의 3.3㎡당 월 임대료(2018년 기준)가 서울 강남대로, 신촌에 버금가는 수준이었다. 상권이 탄탄하다는 것은 그만큼 관련 인프라스트럭처가 확보됐다는 것으로 주거환경 역시 우수하다는 평가다. 목련마을 선경 1단지는 1992년에 준공되었고 480가구 규모다. 용적률도 186%여서 재건축 사업성을 확보하는데도 용이하다. 지하철 4호선 범계역과 가깝고 경수대로와도 가까워서 교통 편의성도 좋다. 모든 가구가 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 평형 위주로 구성되어 있어 주거 편의성도 높다. 북쪽으로 상업지역과 인접해 있고 남서 측으로 경수대로와 가까워서 고밀 개발에 따른 부작용을 최소화할 수 있다. 단, 단지 규모가 크지 않다는 것이 변수다. 남쪽에 위치한 목련마을 8, 9단지와 통합 재건축을 하면 대규모 개발도 가능하다. 평촌은 지하철 4호선을 기준으로 평북, 평남으로 구분되는데 평남은 대체로 대형 면적으로 구성된 단지가 많아서 재건축이 용이하다. 인근에 GTX-C노선 인덕원역(예정), 인덕원~동탄 복선전철 등 다양한 개발사업도 추진되고 있다. 다만, 평촌 일대 아파트 단지 대부분이 용적률이 높다는 것은 고려해 봐야 한다. 평촌 신도시에 들어선 25년 이상 노후 아파트 6개 단지 가운데 3개 단지가 용적률 200%를 초과하는 것으로 나타났다. 200%를 밑도는 단지는 안양시 동안구 비산동에 위치한 샛별 마을 한양 6단지(2,511가구, 167%)뿐이다.

 

• 중동 신도시=중동 신도시의 특징은 규모에 비해 상업 및 업무지구 비중이 높다는 점이다. 업계에 따르면 인프라가 탄탄한 분당, 일산과 비슷한 규모로 보고 있다. 중동 신도시가 들어선 이후 상가의 입주나 빌딩의 건축 등이 완료되지 않아 제 기능을 발휘하지 못하던 시절도 있었지만 2000년대 중반 이후 이 지역 일대가 수도권 서부 최대 상권으로 부상했다. 은하마을 대우 동부 아파트는 632가구로 1993년에 입주가 이뤄졌는데 7호선 부천시청역 역세권일 뿐만 아니라 백화점, 이마트, 관공서 등 생활 인프라가 완비되어 있다. 이 단지의 용적률은 222%다. 용적률은 높지만, 중대형 위주로 구성되어 있어 가구당 지분이 많아 중동 일대 다른 단지보다 사업성이 괜찮다. 미리내 마을 금호 한양 한신 아파트는 1994년 입주가 이뤄졌다. 1,008가구로 중동 신도시 대규모 단지 가운데 하나다. 대단지일 뿐만 아니라 신중동역 역세권이고 향후 GTX가 개통되면 환승 후 갈아타기가 가능한 입지에 단지가 있다. 중동 역시 높은 용적률이 향후 정비사업 문턱을 높이는 요인이 될 전망이다. 평균 용적률이 5개 신도시 가운데 가장 높다.

 

• 산본 신도시=산본 신도시에 위치한 한라주공 4단지는 최근에 재건축 추진을 위한 예비 안전진단을 통과했다. 1기 신도시에서 재건축 예비 안전진단을 통과한 것은 한라주공 4단지가 최초다. 산본 신도시는 1기 신도시 가운데 리모델링이 가장 활성화된 지역이다. 여기에 재건축도 청신호가 켜지면서 집값 상승에 영향을 끼칠 것으로 보인다. 한라주공 4단지는 용적률이 115%에 가구당 평균 대지 지분이 17.1평(약 56㎡) 정도라 재건축 사업성이 우수한 편이다. 산본 신도시 일대는 중층 중소형 단지가 많고 서울 주요 업무지구와 거리가 떨어져 있다는 것이 약점으로 꼽힌다. 단, 주변에 산업단지들이 많이 모여 있어 직주접근성이 뛰어나고 향후 GTX-C노선 금정역이 개통되면 서울 이동 시간도 줄어들 전망이다.