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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 전세 임대 시 세금 변화에 대해 함께 알아볼까요?

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‘소득 있는 곳에 과세한다.’

 

이 말은 동서고금을 막론하고 언제나 통하는 진리에 가깝습니다. 주택임대 소득에도 이 말은 동일하게 적용됩니다. 즉, 소유 중인 주택으로 전세나 월세와 같은 임대를 주고 여기에서 소득이 발생한다면 (당연히) 세금이 붙는 것입니다.

 

 

📍 기존 전세 임대 과세의 특징

 

다만 우리나라 주택임대 특성상 몇 가지 특별한 경우도 있는 것이 사실입니다. 먼저 주택임대 과세 대상 기준을 ‘부부 합산 주택 수'로 한다는 것입니다. 양도세 비과세 판단은 세대기준 주택 수이지만 주택임대는 부부 합산 주택 수를 기준으로 하기에 자녀 혹은 직계존속이 임대주고 있는 주택은 임대소득에서 제외할 수 있습니다. (물론 비과세 판단 시에는 동일 세대인 경우 포함입니다)

 

또 하나, 우리나라에만 있는 독특한 제도인 전세 임대의 경우, 현실적으로 과세 포착이 힘들고 주거 안정 지원이라는 측면이 있어서 상대적으로 과세 대상에서 누락되는 경우가 많았습니다. 예를 들어 부부 합산 주택 수가 1주택인 경우라면 제아무리 고가주택이라도 전세 임대를 주는 경우 임대소득은 과세되지 않습니다. 부부 합산 2주택도 마찬가지입니다.

 

그에 반해 부부 합산 1주택은 기준시가 12억 초과 고가주택이면서 월세를 주고 있다면 해당 월세에 대해 과세가 되며, 부부 합산 2주택은 전세에 대해서는 비과세가 되지만 월세는 무조건 과세입니다.

 

 

(그림 1) 부부 합산 주택 수에 따른 주택임대 과세 대상 요건

 

이상의 내용을 요약하면 (그림 1)과 같습니다. 하지만 앞으로는 ‘비과세'라고 표시된 부분에 대해서도 과세가 더 용이해지거나 혹은 세 부담이 커질 것으로 예상됩니다. 구체적인 이유는 다음과 같기 때문입니다.

 

 

📍 전세 임대 과세, 앞으로의 변화

 

① 간주임대료 적용이율 상승: 2.9% → 3.5%

 

아시다시피 주택 임대소득은 그 다음 연도 5월에 세금 신고, 납부를 합니다. 즉 올해 5월에 신고하는 것은 ‘23년도에 발생한 주택 임대소득에 대한 것인데 이를 ‘23년 귀속'이라고 표현합니다.

 

그리고 이때 간주임대료 적용이율은 2.9%이고(‘23년 귀속), 올해분은 3.5%로 올라갑니다(‘24년 귀속). 즉 동일하게 전세 임대를 주고 있다 하더라도 내년에는 세 부담이 더욱 커진다는 의미입니다.

 

이는 최근의 금리상승을 반영한 결과입니다. 다만 정부에서도 세 부담을 줄이기 위해 당초 3.9%대에서 3.5%로 내린 점, 그리고 해당 이율은 국세환급가산금에도 동일하게 적용된다는 점도 참고하시기 바랍니다.

 

 

② 고가 2주택자는 전세에 대해서도 과세

 

앞서 부부 합산 주택 수가 2주택인 경우는 전세 임대에 대해서는 비과세라고 설명을 해드렸습니다. 이걸 자산관리와 접목하면 2주택 중 한 채는 실거주, 다른 한 채는 적당하게 전세를 주다가 전세 임대를 준 주택 가격이 오르면 추후 매각해서 시세차익을 얻을 수 있다는 의미가 됩니다.

 

물론 매각시 양도세는 부담해야 하지만, 보유하는 동안 보유세 외에 별도 세 부담은 합법적으로 없앨 수가 있습니다.

 

하지만 ‘26년도부터는 해당 주택 모두가 기준시가 12억 초과 고가주택이라면 전세 임대에 대해서도 과세가 됩니다.

 

(그림 2) 고가주택 2주택 보유자 간주임대료 과세, 보도자료 인용

 

물론 아직 시간도 많이 남았고, 해당 주택이 고가주택이어야 한다는 단서가 붙긴 합니다. 하지만 그동안 예외적으로 비과세였던 부분에 대해 점차 과세가 된다는 점에서는 주목할 필요가 있습니다. 시간이 지나면 2주택 + 비고가 주택에 대해서도 간주임대료가 과세될 가능성이 높아질 것으로 보이기 때문입니다.

 

이렇게 될 경우 매년 부담해야 하는 보유세 외에 주택 임대소득세가 하나 더 추가되는 것과 다름없습니다. 그리고 사업소득이 발생하는 경우 피부양자 자격이 박탈되고 별도 근로소득이 없다면 지역가입자로 전환이 되기에 건보료도 유의해야 합니다.

 

 

📍 주택임대 과세 대상 여부 파악이 필수

 

또한 정부에서는 RTMS(부동산 거래 관리 시스템)을 더욱 강화하고 임대차 신고제를 의무화하고 있어서 주택임대 역시 앞으로는 거의 모든 거래에 대해 파악이 되는 그런 시기가 멀지 않았다고 보입니다.

 

따라서 이때 중요한 것은, 우선 본인이 주택임대 과세 대상자인지를 명확하게 파악하셔야 합니다. 그리고 이에 따라 세 부담은 얼마나 되며, 혹시 이를 줄일 방법은 무엇인지를 파악하셔야 합니다. 그리고 세금은 아니지만 건보료 등 4대 보험료에도 미치는 영향까지 알아두시는 것이 필요합니다.

 

물론 모든 내용을 다 파악하는 것은 쉽지 않겠지만 이에 대해서도 지속적으로 안내해 드리도록 하겠습니다. 아는 만큼 보이고, 또 그만큼 아낄 수도 있으니까요. 계속해서 관련 내용 말씀드려보도록 하죠. 감사합니다. 

 

 

 

이야기 요약

‘24년 귀속 간주임대료 적용이율, 2.9%에서 3.5%로 인상 적용 ‘26년부터 고가 2주택 역시 전세보증금 과세 대상 적용 앞으로 임대업의 경우 과세 포착에 따른 세 부담 그리고 건보료에 대한 대응 방안 있어야