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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 상가임대차 계약시 권리금 포기 특약의 효력에 대해 함께 알아볼까요?

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상가 임대차계약 시 임대인이 추후 동종업종을 받기 힘드니 권리금 포기 특약을 체결하자고 하는 경우, 추후 권리금 회수를 정말 할 수 없을까?

 

 

📍 권리금이란?

 

임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고, 통상 신규임차인이 임차인에게 지급한다.

 

 

📍 임차인의 권리금 회수 기회 보장은 강행규정

 

우리 상가건물 임대차보호법은 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하여야 하고, 만약 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하여야 하며, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다.

 

또한 이와 같은 임차인의 권리금 회수 기회 보장 규정은 강행규정으로서 상가건물 임대차보호법에 의할 때 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

만약 특약으로 임차인의 권리금 포기를 약정하더라도 이는 상가건물 임대차보호법에 위반하여 임차인에게 불리한 것이므로 효력이 인정되지 않는다. 따라서 임차인은 임대차계약 종료 시 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하는 것이 가능하다.

 

 

 

📍 예외 사항은 있다

 

다만 상가건물 임대차보호법은 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우에는 권리금 회수 기회 방해에 해당하지 않는다고 규정하고 있음을 주의해야 한다.

 

이에 해당하려면 “임대인은 재건축이나 대수선을 예정하고 있으므로 임차인은 그에 적극 협조하여야 하며, 권리금은 포기한다”라거나 “임대인이 재건축을 진행할 경우 임대차계약은 종료되며 임차인은 별도의 손해배상청구나 권리금을 청구할 수 없다”는 정도의 특약 기재로는 충분하지 않고, 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하였어야 한다.

 

정리하자면, 권리금 포기 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 원칙적으로 무효이나, 만약 임대인이 계약 체결 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지하며 권리금 포기 특약을 한 경우에는 효력이 인정될 수 있다.

 

 

 

이야기 요약

상가건물 임대차보호법상 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하여야 함 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로 권리금 포기 특약은 원칙적으로 무효