홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

오늘은 리모델링 아파트의 투자성에 대해 함께 알아볼까요?

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최근 의욕적으로 리모델링을 추진하던 단지들이 사업을 중단하는 사례가 늘어나고 있습니다. 때문에 리모델링 투자에 관심이 있는 분들이라면, 리모델링 사업이 잘 진행이 될 수 있을지? 또 투자성은 있을지 걱정하시는 분들이 많을 것입니다.

 

그래서 오늘은 현재 진행되고 있는 리모델링 사업이 현실 가능한지, 또 투자성은 있는지 이에 대해서 분석해 보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.

 

 

📍 리모델링 시장의 현재 상황

 

최근 몇 년간 부동산 가격이 상승하면서 리모델링을 추진하는 단지들이 많이 늘어났습니다. 특히 2020년부터는 재건축을 추진하기에 사업성과 노후도가 부족한 단지들이 리모델링 사업에 뛰어들면서 리모델링 열풍이 불기도 하였습니다. 그렇다면 현재 리모델링 시장은 어떻게 변화하였을까요?

 

최근 용인 수지 현대성우8단지, 서울 송파구 거여1단지아파트, 풍납동 강변현대아파트 그리고 안양 평촌신도시 은하수마을 청구, 샘마을대우, 한양이 최근 리모델링 사업 철회를 결정했습니다. 이 외에 현재 많은 리모델링 추진 단지들이 사업을 포기하거나 재건축으로 선회하고 있습니다.

 

현재 리모델링 단지들의 사업이 철회되고 있는 이유는 무엇일까요? 그 이유는 크게 3가지입니다

 

① 낮은 경제성, ② 낮은 상품성, ③ 정부의 재건축 활성화 정책입니다.

 

 

💡 낮은 경제성

 

부동산 시장에 관심이 있는 분들이라면, 최근 공사비 상승에 대한 뉴스를 접하신 경험이 있으실 겁니다. 최근 인플레이션 상승과 주 52시간 등으로 인해서 건축비가 큰 폭으로 상승했습니다.

 

재건축의 경우, 2019년 초만 하더라도 평당 400만 원대였던 공사비가 현재는 800만 원대까지 2배가량 상승한 상태입니다.

 

그런데 중요한 점은 리모델링 사업의 공사비가 기존 주택을 모두 철거하고 신축하는 재건축에 비해 결코 저렴하지 않다는 것입니다. 최근 추진하고 있는 리모델링 현장을 보면 평당 공사비가 700만 원대로 재건축과 크게 차이 나지 않는 수준입니다.

 

또한 리모델링의 경우 큰 세대수 증가를 기대할 수 없는 사업입니다. 저층 재건축의 경우 비싸진 공사비를 높아진 일반 분양가를 통해 상당 부분 해소할 수 있지만, 일반분양 세대수가 매우 적은 리모델링의 경우 그 효과가 미미합니다.

 

때문에 재건축과 비교하여 저렴하지 않은 공사비, 적은 일반분양 세대수로 인해 현재 리모델링 사업의 경제성은 상당 부분 소실된 상태로 볼 수 있겠습니다.

 

실제 현재 리모델링 사업에 갈등을 빚고 있는 단지로는 [수지현대성우8단지]가 있습니다.

 

수지현대성우 8단지는 1999년식이며, 용적률 215%이기 때문에 재건축 사업 추진이 어려운 단지입니다. 때문에 리모델링 사업을 추진해 오고 있었습니다. 하지만 리모델링 조합에서 최근 발표된 자료에 따르면 기존 조합원들이 30평 아파트를 받기 위해서는 추가 분담금 2.75억 원가량 추가로 납부해야 한다고 합니다.

 

이는 원래 예상했던 추가 분담금보다 1억 원 정도가 상승한 것으로 볼 수 있습니다. 현재 시세인 6.5억 원을 감안할 때 추가 분담금 2.75억 원을 추가로 납부하게 된다면, 총매매가 9억 중반 정도에 리모델링된 74타입(30평형) 아파트를 매수하게 되는 것입니다.

 

 

성복역 인근에 30평형 신축 아파트 시세가 9억~9.7억 정도인 것을 감안할 때 기존 신축 아파트와 비교하여 가격적 메리트가 없는 상태인 것입니다.

 

매수자 입장에서는 거의 시세대로 사는 것이라고 할 수 있습니다. 사실상 투자 메리트가 없다고 볼 수 있습니다. 때문에 이와 같은 이유로 현재 많은 단지가 리모델링 사업을 포기하고 있는 실정입니다.

 

 

💡 낮은 상품성

 

기본적으로 리모델링 사업의 경우 골조를 유지한 채 공사를 진행하는 구조이기 때문에 본질적인 구조 변경이 어렵다는 태생적인 한계를 가지고 있습니다. 때문에 최근에 인기가 많은 판상형 구조로 시공이 불가능하며, 대부분 위아래로 길이가 긴 동굴 형 구조입니다.

 

또한 층간 소음 방지를 위해 흡음재를 바닥에 추가하게 되는데, 이로 인해 층고 또한 낮아지게 됩니다. 이러한 한계 때문에 최신의 트렌드에 맞는 설계가 가능한 신축 아파트에 비해 상품성이 떨어질 수밖에 없습니다.

 

 

위 지도는 강남구 개포동에서 신축 아파트와 리모델링 아파트 40평대의 시세입니다. 리모델링을 통해 지어진 개포더샵트리 아파트의 경우 주변 신축 아파트 시세 대비 70% 정도 가격을 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

 

즉 리모델링 아파트의 태생적 한계성으로 인한 리모델링 사업을 성공적으로 진행한다 하더라도 신축 아파트와 비슷한 가치를 인정받기 어렵다는 것입니다.

 

 

💡 정부의 재건축 활성화 정책

 

현재 정부에서는 1기 신도시 특별법을 추진하면서, 리모델링보다는 재건축 사업을 권장하고 있습니다. 정부는 1기 신도시 특별법을 통해 기존 아파트의 층수 제한, 용적률 제한을 대폭 완화해 주기로 하였습니다. 만약 해당 법을 적용 받을 수 있다면, 기존에 용적률이 높았던, 용적률 200%~300%대 아파트들도 재건축을 시도해 볼 수 있게 됩니다.

 

이렇게 용적률이 증가하게 되면, 재건축 사업의 수익이 증가하게 되면서, 조합원들의 추가 분담금이 줄어들게 되고, 재건축으로 새 아파트를 지으면 리모델링 아파트에 비해 시세도 높기 때문에 재건축 사업의 상대적 메리트가 증가합니다.

 

또한 전 정부 시기에는 각종 재건축 규제로 인해, 조합이 설립되면, 거래가 힘들어지고, 재초환이라는 규제도 있어, 리모델링 사업의 상대적인 장점도 있었습니다. 하지만 지금은 이러한 재건축 사업에 대한 규제도 상당 부분 해소되면서, 리모델링의 정책적 우위성이 상당 부분 소실된 상태입니다.

 

이러한 이유로 인해 현재 리모델링을 추진하는 조합원들 입장에서는 더 이상 리모델링 사업을 추진할 이유가 없어졌으며, 때문에 현재 리모델링 사업을 추진하고 있는 현장들이 주춤하고 있는 것입니다.

 

 

📍 리모델링 시장 미래 예측

 

앞으로 리모델링 사업은 점차 시장에서 퇴출될 것으로 보입니다. 현재 높아진 건축비를 감당하기 위해서는 일반 분양 물량을 늘려서 수익으로 비용을 상쇄 시켜야 하는데, 리모델링 사업의 경우는 일반 분양 물량을 크게 늘릴 수 없어, 사업성 자체가 나오기 매우 힘든 상황입니다.

 

또한 현재 신축 아파트의 시세도 주춤하고 있어, 상대적으로 낮은 상품성을 가지고 있는 리모델링 아파트에 대한 수요는 더욱더 줄어들고 있는 상태입니다.

 

여러분들이 만약 리모델링 추진 아파트를 보유하고 있다면, 매도하는 것을 추천드립니다. 특히나 기존에 리모델링 기대감 때문에 많이 올랐던 아파트일수록, 가격 하락률은 높게 나타날 수 있기 때문에 조심하셔야 합니다.   

 

새로 리모델링 추진 아파트를 매수하려는 분들은 리모델링보다는 재건축이나 재개발 투자를 추천 드리며, 추가적인 금액을 지불하더라도 신축 아파트를 매수하는 것을 추천드립니다. 앞으로는 급격한 공사비 인상으로 인한 신축 공급 감소로 인해, 신축 아파트의 희소 성과 가치는 나날이 높아질 것으로 예상되기 때문입니다.

 

오늘은 현재 리모델링 사업 현황에 대해서 자세히 알아보았습니다. 결론적으로 여러 상황을 종합해 보았을 때 현재 리모델링 투자는 신중해야 할 것으로 판단됩니다.

 

 

 

이야기 요약

현재 리모델링 아파트 투자하면 안 되는 이유 리모델링 사업의 낮은 경제성: 재건축에 비해 결코 저렴하지 않은 리모델링비용 리모델링 아파트의 낮은 상품성: 본질적인 구조 변경이 어렵다는 태생적인 한계 정부의 재건축 활성화 정책: 재건축 규제 해소로 리모델링의 정책적 우위 감소