장보혜 변호사

2024.03.06 11:00

법률

🙅 ‘이것’ 모르고 절대 부동산 거래 하지 마세요! (등기부등본 보는 법)


😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 등기부등본 잘 보는법에 대해 함께 알아볼까요?


 

부동산 거래에서 가장 중요한 것은 부동산의 현황을 직접 눈으로 보는 임장과 권리관계를 문서로 확인하는 등기부등본 분석이라 할 것이다.

 

 

📍 등기부등본 직접 열람의 중요성

 

부동산 거래에서 가장 중요하다고 할 수 있는 등기부등본을 공인중개사가 보여주는 것만을 보거나 아니면 공인중개사의 말만 믿고 본인이 직접 확인하지 않는 경우를 자주 접하게 된다.

 

그러나 문제가 발생했을 때 재산상의 손해를 보는 것은 거래 당사자인 본인이고, 공인중개사에게 책임을 묻는다고 하더라도 본인이 권리관계 확인을 소홀히 하였다면 그 과실에 대한 상계가 되어 공인중개사의 책임도 제한되므로 거래 당사자가 직접 등기부등본을 발급받아 확인하는 것은 중요성을 아무리 강조해도 부족함이 없을 것이다.

 

 

📍 등기부등본 열람방법

 

① 대법원 인터넷 등기소에서 열람

우선 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소*에서 소재지 입력 후 열람‧발급 가능하니 꼭 본인이 직접 발급받아 확인하도록 하자(모바일로도 열람 가능).

 

② 표제부 확인

표제부는 부동산의 소재지와 현황을 확인할 수 있는 란으로 거래하려는 부동산의 지번, 면적, 아파트라면 대지 지분, 동‧호수 등을 정확히 확인하여야 한다.

 

③ 갑구 확인

소유자 정보를 확인하는 란으로 소유자와 매도인이 일치하는지 신분증을 확인하여야 한다. 만약 소유자 본인이 아닌 자가 계약에 나왔다면 소유자의 부인이라 하더라도 부동산 매매계약은 일상 가사 대리의 범위를 벗어나므로 신분증, 위임장, 인감증명서를 반드시 확인하여야 한다. 부동산이 여러 명의 공동소유라면 나머지 공동소유자의 위임장, 인감증명서를 확인하여야 한다.

 

또한 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 없는지도 확인하여 부동산 거래 뒤 불필요한 송사에 휘말리는 일이 없도록 하자.

 

④ 을구 확인

소유자가 권리 행사에 제한받는 지상권, 지역권, (근)저당권 등이 을구에 기재되므로 을구에서는 보통 근저당권이 있는지 확인하여야 한다. 소유자가 은행으로부터 돈을 빌려 쓰고 부동산을 담보로 제공할 때 근저당권을 설정하고, 근저당권은 보통 채무액의 120%로 채권최고액을 설정하므로 채권최고액을 보면 실제 채무액을 어느 정도 예상할 수 있다.

 

CK_ti289a36004_l.jpg

 

 

📍 주택임대차계약 시 주의사항

 

매매계약이라면 보통 근저당권 말소 조건으로 잔금을 지급하므로 문제가 없겠지만, 주택임대차계약이라면 부동산의 가액에서 근저당권 채권최고액을 공제했을 때 임대차보증금이 충분히 담보되는지 반드시 따져봐야 할 것이다. 부동산의 가액은 공인중개사의 말이나 매도인의 말만 믿어서는 안 되고 kb 부동산 시세** 등을 통해 직접 확인해보아야 한다.

 

또한 주택임대차계약을 체결하려고 한다면 임차권등기명령이 있는 물건은 피하는 것이 좋다. 임차권등기명령 이후의 임차인은 전입신고와 확정일자를 갖추어도 우선변제권이 인정되지 않기 때문이다.

 

부동산 거래시에는 등기부등본을 직접 발급받아 위와 같은 사항을 꼼꼼히 분석 후 계약을 체결하여야 불측의 손해를 예방할 수 있을 것이다.

 

 

 

 

 

이야기 요약

  • 부동산 거래 전 반드시 직접 등기부등본을 발급받아 확인해 볼 것
  • 표제부에서 부동산의 소재지와 현황 확인
  • 갑구에서 소유자에 대한 정보 및 가압류, 가처분 등 확인
  • 을구에서 근저당권 확인, 임대차계약을 체결하려고 한다면 임차권등기명령 있는 부동산은 피해야

홈노크 앱 설치하고 매일 업데이트 되는 부동산 인사이트 확인해 보세요.

이 정보가 유익했다면 소중한 사람들과 나눠보세요.