제네시스박

2024.03.05 11:00

세금/절세

💸 법인으로 주택을 사고팔면 세금은 어떻게 될까?


😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 개인에 이어 법인사업자로 주택을 매매할 때 부과되는 세금에 대해 함께 알아볼까요?


 

 

📍 지난 시간 복습!

 

지난 시간 2회에 걸쳐서 개인 매매사업자의 장단점 그리고 활용법에 대해 살펴보았습니다. 취득세 중과가 여전히 적용되기에 가급적 1~2채로 운영하는 것이 좋으며, 이슈가 있는 매매사업자 거주 주택 비과세보다는 재고 주택을 모두 처분 후 남은 1주택에 대해 비과세를 받는 것이 더 용이하다는 점을 설명드렸습니다.

 

여기에 매수할 때부터 일정 수준의 차익을 확보하기 위해 경/공매를 활용하는 것도 필요하다고 설명드렸습니다. 그렇다면 개인이 아닌 법인으로 주택을 사고팔면 어떤 세금이 어떻게 적용되는 걸까요?

 

💡 취득세는 곧바로 12% 중과 적용이 됩니다.

 

‘20.8.12 지방세법이 개정되면서 법인 명의로 주택을 취득하면 지역, 주택 수에 상관없이 12%의 취득세율이 적용됩니다. 다만 기준시가 1억 이하 주택, 사업 필수 주택 등은 취득세 중과가 제외된다고 하나 대부분은 이에 해당하지 않기에 법인 명의로 주택을 취득하면 취득세 부담이 상당합니다.

 

예를 들어 개인 명의로 5억 주택을 취득하면 1%인 5백 만 원이지만(첫 번째 주택이라고 가정), 같은 첫 번째 주택이라 하더라도 법인으로 취득하면 12%인 6천 만 원을 부담해야 하는 것이죠.

 

 

📍 취득세, 종부세 모두 중과 대상?

 

최근에 나온 ‘1.10 부동산 대책'에서도 법인 규제 완화에 대한 내용은 전혀 찾아볼 수 없습니다. 따라서 법인 취득세 중과는 앞으로도 당분간은 계속될 것으로 보입니다.

 

종부세는 기본공제 미적용, 개인 종부세율 중 최고세율로 단일 적용됩니다.

 

종부세 역시 법인은 중과 대상입니다. 기본공제 9억 원을 법인은 적용하지 않고 지역 상관없이 2주택은 2.7%, 3주택 이상은 5.0% 종부세율을 적용합니다.

 

이는 개인 종부세율 중에서 3주택 이상이면서 종부세 과표가 12억 원을 초과할 때 적용되는 점과 다릅니다. 즉, 법인의 경우 개인처럼 일부 중과 폐지가 아닌 곧바로 중과세율이 적용되며 이는 지역 상관없이 주택 수로만 결정이 됩니다. 무엇보다 기본공제액을 하나도 적용하지 않는다는 점이 상당한 세 부담으로 작용합니다.

 

예를 들어 기준시가 10억 원 하는 주택을 예로 든다면, 개인의 경우 기본공제 9억 원(1세대1주택 단독명의 아니라고 가정)을 차감하고 남은 1억 원에 대해 공정시장가액비율과 세율을 적용해서 대략 101만 원 정도의 종부세가 산출됩니다.

 

반면, 법인의 경우 기준시가 10억 원에 대해 곧바로 공정시장가액비율과 세율이 적용되는데 이때 종부세는 1주택이라면 대략 1천 7백 만 원 정도가 나옵니다. 이는 1주택이라도 개인 종부세 최고세율인 2.7%(2주택 이하)가 적용되어서 그러하며 만약 3주택 이상이라면 5.0% 세율이 적용되니 법인 명의로 주택을 취득해서 임대를 준다면 수익률은 매우 낮아질 것입니다.

 

 

📍 처분 단계에서는 ‘추가 법인세' 적용

 

마지막 처분 단계 역시 세 부담이 상당합니다. 아시다시피 법인세는 별도의 양도세가 없고 처분 이익에 따라 법인세가 적용됩니다.

 

양도세가 없기에 양도세 중과라는 것도 없지만(이로 인해 과거 양도세 중과가 상당할 때 법인 명의로 주택 투자를 많이 했습니다), 당연히 양도세 비과세는 물론 장기보유특별공제 그리고 기본공제 역시 없습니다. 개인 양도세(소득세법)가 아닌 법인세법을 적용받아서입니다.

 

여기에 법인이 주택을 처분하면 2021년 1월 1일부터는 토지 등 양도차익에 대한 추가 법인세가 10%가 아닌 20%를 적용받습니다. 현행 법인세율이 과표 2억 이하는 9%, 2억 초과 ~ 200억 원 이하는 19%이니 19%에 20%가 더해져서 대략 39% 정도라고 볼 수 있는 것입니다.

 

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📍 법인 세금, 완화될까?

 

이렇듯 법인 세금은 취득 - 보유 - 양도, 전 단계에 걸쳐 상당합니다. 이에 대해 완화가 될까요?

 

먼저 취득세는 당초 ‘23.2월 최고세율에서 50% 인하를 추진하였으나 현재까지는 별다른 진전이 없습니다. 만약 개정된다면 법인으로 주택 취득 시 12% → 6% 취득세가 적용될 것입니다. 다만 주택 수나 지역에 따라 차등을 주진 않고 곧바로 해당 취득세율이 적용되니 여전히 개인보다는 더 높은 취득세를 부담해야 합니다.

 

종부세는 어떨까요? 이에 대해서는 전혀 별도의 내용이 나오지 않고 있습니다. 일부 신탁을 활용해서 법인 종부세를 줄이고자 하는 경우가 있는데, 개인적으로 힘들다고 봅니다.

 

추가 법인세 20%는 당분간 유지될 것으로 보입니다. 역시 관련 내용이 전혀 없기 때문입니다.

 

 

📍 법인을 활용한 주택 매매업, 가능할까?

 

이렇게 볼 경우 현시점에서 법인으로 신규 주택을 취득하는 것은 상당한 세 부담을 야기함을 알 수 있습니다. 먼저 주택을 취득해서 임대를 주는 경우, 무엇보다 보유세(종부세)가 부담입니다. 물론 법인 비용으로 처리가 가능하나 거액의 종부세를 부담하면서 임대소득 혹은 향후 시세차익을 기대하기에는 지금과 같은 부동산 시장 상황에서는 무리일 것입니다.

 

그렇다면 법인 명의 주택을 임대가 아닌 매매업으로 하면 어떨까요? 보유세 과세기준일인 6월 1일을 피해서 보유세를 회피할 수는 있겠으나, 12% 취득세 그리고 법인세와 추가 법인세까지 고려하면 실익이 있을지 역시 의문입니다.

 

따라서 결론적으로는, 현 상황에서 법인 명의로 신규 주택을 취득하는 것은 그렇게 매력적이지 못하다고 생각합니다.

 

 

📍 기취득한 법인 명의 주택은?

 

취득세 중과 전에 취득을 했다면 취득세 부담은 피했을 것입니다. 처분 단계의 법인세와 기존 대비 1% 포인트 하락, 추가 법인세 10% 포인트가 올랐습니다.

 

반면 종부세 부담은 개정 이후 그 부담이 상당하기 때문에 해당 물건의 투자가치 등을 고려하여 출구전략을 잘 고민하시는 것이 필요합니다. 즉 처분을 하거나 대표이사 등에게 매각을 하는 것이죠. 간혹, 대표이사가 법인 소유 주택에서 거주하는 경우가 있는데 이는 당초 취지에 어긋납니다. 종업원을 위한 사택으로 사용해야 하기에 그렇습니다.

 

아무쪼록 현 시점에서 부동산 법인을 통해 주택을 추가 취득하는 것은 세 부담이 상당하며, 기존 주택을 보유하는 것도 마찬가지입니다. 이에 따라 적당한 출구전략이 필요하며 주택이 아닌 주택 외 부동산에 관심을 가지시거나 다른 사업자(개인 매매사업자, 주택임대사업자 등)에 대해 공부해보시는 것도 좋겠습니다. 감사합니다.

 

 

 

이야기 요약

  • 법인의 경우 개인 양도세가 아닌 법인세가 적용되며 토지 등 추가 양도차익에 대한 추가 법인세까지 적용됨
  • 특히 취득세, 종부세 역시 중과 적용으로 모든 단계에 걸쳐 세 부담이 큰 상황
  • 법인 명의로 주택 신규 취득은 크게 실익이 없으며, 기존 보유 주택에 대한 출구전략 마련해야

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