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😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요.

오늘은 매매 약세, 전세 강세의 현황과 그 영향에 대해 함께 살펴볼까요?

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📍 매매 약세, 전세 강세!

 

올해 주택시장의 가장 큰 특징 중 하나는 매매가 약세, 전세가 강세라는 흐름이다. 물론 수도권의 경우가 이렇고, 비수도권의 경우는 매매가와 전세가 모두 약세 흐름을 보이고 있다.

 

수도권 전세가 강세의 배경은 여러 가지지만, 가장 일반적인 해석은 ① 시장의 매매 기피 심리가 전세 선호로 이어지면서 전세 강세가 나타나고 있는 것을 꼽는다. 여기에 ② ‘24년 수도권 아파트 입주가 약 3만 호 전년 대비 감소하는 것도 공급원인으로 거론된다.

 

다만, 전세시장도 전세 대출의 성장세와 궤를 같이했는데, 작년 4Q23부터 전세 대출이 마이너스로 내려가고 있음에도 불구하고 전세가격이 강세로 가는 것은, 유동성 이외의 원인이 작동한다고 보는 것이 합리적일 것이다.

 

 

📍 수도권 전세 강세 원인

 

전세가 강세는 2가지 정도의 큰 원인이 작동하고 있다고 보여진다.

 

 

💡 첫째는 금리다. 전세는 결국 월세를 금리로 나누면 나오는 값이다.

 

월세(연세) 1,200만 원을 6%로 나누면 전세 2억 원이지만, 4%로 나누면 전세 3억 원이 되는 식이다. 결국 몇%로 나누느냐의 요구수익률에서 시장금리가 내려가면 시장 참여자들의 요구수익률도 하락하고, 전세의 이자를 지불해야 하는 임차인 입장에서도 금리 인하로 인해 전세가격이 상승하더라도 지출은 유지되기에 이것이 균형을 잡게 된다.

 

‘23년 대비 ‘24년이 금리환경이 보다 완화적이라는 점에서, 시장금리 인하를 반영하면서 결국 낮아지는 금리가 전세가 상승의 원인으로 작동하고 있다. 여기에 유동성까지 얹히게 된다면, 지금보다 더 가파른 전세 상승이 나타날 수도 있는 상황으로 해석될 수 있어, 전세 대출과 관련해서 최근 정부가 대출증가세를 유의 깊게 보는 이유다.

 

💡 둘째는, 아파트 전세와 비아파트 전세시장이 사뭇 다르다는 것으로, 특히 전세 사기, 사고 등이 광범위하게 벌어지는 주거유형을 떠나 아파트 전세로 밀려오는 수요층이 많다는 것이다.

 

전세시장은 전국 1,000조 원 수준으로, 전세 대출액이 170조 원 수준이지만, 830조 원의 자기자본을 보유하고 있다는 것이 한국 가계의 구매력이다. 이러한 시장에서 비아파트에서 아파트로의 거주이전을 선호하는 분위기가 형성되고 있는 것이 과거에는 단순히 비용의 문제였는데, 현재는 사기를 피하고자 하는 심리까지 얹히면서 더 가속화되고 있다는 것이 현재 ‘아파트 전세’ 시세를 모니터링하고 발표하는 주택 관련 기관들이 발표하는 지표에서 드러나는 것이 아닐까 한다.

 

비아파트의 경우 월세화 거래는 최근 들어서 60%를 초과하고 있는데, 지난 2년간 약 20%p 수준만큼 급증한 것으로, 이는 전세 사기 외 다른 부분으로 설명할 수가 없는 요소다.

 

이 두 가지 점으로 인해서, 구조적으로 시장의 요구수익률이 내려가는 상황에서, 비아파트 비선호와 아파트 전세 선호가 맞물리며 전세의 강세가 나타나고 있다.

 

다만, 주택의 매매가는 여전히 높은 레벨이다 보니 매매 수요가 위축되어서 매매거래는 잘되지 않는 가운데, 임대차 거래만 폭증하고 있는 것이 작년 4분기부터 올 1분기까지 이어지고 있는 시장의 가장 큰 특징이다. 아마 이런 분위기는 최소한 총선 전까지는 이어질 가능성이 높고, 총선 후 시장에서 우려하고 있는 선거 관련 불확실성이 해소될 때 어떤 방향으로 흐를지 지켜봐야 할 것이다.

 

 

📍 전세 강세가 매매 강세를 부추길수도..

 

주택시장의 안정성이란 매매가보다 임차에 더 기반하고 있을 수 있다. 결국 임차료는 매매가를 구성하는 근원 요인이 되기에, 현재와 같은 전세가 강세가 종국에 매매가 강세로 이어지지 말란 법 없다.

 

이미 ‘20년 하반기 코로나 시절 제로금리 특수와 임대차법 개정이 맞물리는 시기에 한국은 이를 강력하게 경험한 바 있다. 아무리 높은 가격이라도 임차료가 올라가면 임차인들은 불안해지고, 올라갈 임차료를 헷징하는 수단은 매매밖에 없기에 이를 어쩔 수 없이 선택하게 될 수 있다.

 

따라서, 현시점에서 임차료 안정을 위한 다양한 노력을 강구해야 하는데, 불행하게도 4년 만에 가장 큰 정치적 이벤트를 맞이한 한국에서는 전세가 상승에 관심이 없다. 2년 전 전세 사기 사건으로 명을 달리하는 피해자들이 나왔을때나 일부 관심이었지 지금은 누구도 임차료 상승으로 서민 주거 불안이 발생한다는 것을 걱정하지 않으니 안타까울 뿐이다. 지금이라도 임차료 안정을 위한 다양한 방책들을 미리미리 준비해야 할 것이다.

 

 

 

이야기 요약

최근 시장 흐름은 매매가 약세, 전세가 강세의 흐름이 고착화 전세는 시장금리하락과 전세 사기 등 피한 아파트 선호가 큰 원인 임차료 불안은 결국 매매가를 자극할 수 있어 우려