박원갑 KB부동산 전문위원

2024.03.01 11:00

투자

🧐 침체기에 거래량이 늘어나면 ‘의미 있는 신호’


😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

오늘은 지금같은 부동산 침체기에 부동산 거래량이 늘어나는 것이 어떤 의미인지에 대해 알아볼까요?


 

서울을 중심으로 아파트 거래가 조금씩 늘고 있다. 아직 활발하지는 않지만, 침체기에 거래가 증가하고 있다는 것은 의미가 있다. 아직 본격적인 회복으로 보기는 이르지만 집값 하락을 막는 효과가 있어서다.

 

 

📍 부동산 거래량 증가!?

 

서울부동산정보광장에 따르면 2월 26일 현재 서울지역 1월 아파트 거래량은 2,454건이다. 이는 월 1,700~1,800 건대를 기록했던 지난해 11, 12월은 물론 10월 2,337건을 웃도는 것이다. 2월 말까지 최종 집계하면 1월 거래량은 2500~2600건대에 이를 것으로 보인다.

 

지난해 실거래가 기준 고점이었던 9월 3,400건에는 미치지 못하지만, 거래 바닥 탈출이라는 점에서 주목 해 볼만하다. 최근 아파트 전셋값이 오르고 분양가가 치솟으면서 기존 주택시장에서 집을 사려는 수요가 생겨나고 있기 때문으로 분석된다.

 

경기지역도 서울과 비슷한 흐름을 보이고 있다. 경기부동산포털에 따르면 2월 26일 현재 경기지역 1월 아파트 거래량은 7,723건에 달한다. 이 역시 지난해 11월(5,976건), 12월(5,717건)은 물론 10월(7,321건)을 넘어서는 것이다. 1월 거래량이 늘어도 서울처럼 지난해 9월 거래량(8,966)에 미치지 못할 것이다.

 

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📍 거래 증가하면 시세는 하락? 증가!

 

거래가 늘어나면 어떻게 될까. 거래는 시세보다 낮은 급매 중심으로 이뤄질 것이므로 시세 통계는 하락할 것이다. 그동안 거래 두절로 시세를 알 수 없었지만, 거래되면 제대로 포착되기 때문이기도하다.

 

하지만 실수요자들은 그렇게 봐선 안 된다. 거래가 되면 싼 매물이 팔려 내가 원하는 매물의 호가가 올라간다는 생각을 해야 한다는 것이다.

 

시장이 극히 침체되어 매도자가 공급을 지속적으로 하지 않는 한 거래가 되면 내가 지불 해야 하는 구매 가격은 오르기 마련이다. 내 집 마련 실수요자는 부동산 평론가와 달리 접근해야 한다는 것이다.

 

또 선행지표 격인 아파트 실거래가 잠정 지수가 1월부터 상승세로 반전됐다는 점도 고려해야 한다. 한국부동산원에 따르면 1월 아파트 실거래가 잠정 지수는 전국 0.07%, 서울 0.25%, 수도권 0.16%, 지방 –0.02%로 각각 나타났다.

 

연립과 다세대주택의 1월 실거래가 잠정 지수 역시 소폭 상승했다. 1월 공동주택 실거래가 지수는 3월 15일에 발표된다. 하지만 잠정 지수를 통해 어느 정도 흐름은 파악할 수 있다.

 

고금리가 계속되고 있어 본격 상승으로 보기는 어려우나 큰 폭의 하락 역시 예상하기 어려울 것이다. 아마도 2분기까지는 바닥을 다지는 양상이 되지 않을까 생각된다.

 

 

📍 실수요자라면, 가격메리트를 봐라!

 

집을 사려는 실수요자들은 이제 타이밍만 재는 것은 옳지 않다고 본다. 가격 메리트를 보고 판단을 해야 한다. 즉 가격 메리트를 고려하지 않는 타이밍 재기는 무의미한 것이다. 지역별로 시장 흐름이 울퉁불퉁 달리 나타나고 있기 때문이다.

 

집은 불황기에 싸게 사는 게 가장 좋다. 고점(2021년 10월) 대비 가격 하락폭이 큰 곳을 고르는 것이 좋다. 2023년 12월 말 기준 전국 아파트는 고점 대비 15.5% 떨어진 상태다. 저점을 기록했던 2023년 1월에는 고점 대비 19.7% 떨어졌으나 지난해 한 해 동안 소폭 상승하면서 낙폭이 줄어들었다.

 

서울 아파트와 수도권 아파트는 2023년 12월 말 기준 고점 대비 17.1%, 19.1% 떨어져 있는 상태다. 이를 미뤄볼 때 고점 대비 20~30% 정도는 싸야 메리트가 있다는 결론이 나온다.

 

 

📍 내년 이후 시장은..

 

아마도 금리가 체감적으로 낮아지는 내년 이후에는 집값이 회복세로 접어들 수 있다. 가뜩이나 내년부터는 아파트 입주 물량도 줄어든다. 부동산 114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 물량은 24만 4,481가구로 올해를 포함한 5년 평균치보다 27%(9만 가구가량) 줄고 2026년에는 12만 7,778가구로 감소한다.

 

내년 이후에는 공급 불안이 시장가격에 영향을 미칠 가능성이 있다. 따라서 실수요자들은 가급적 올해, 특히 상반기 안으로 집을 장만하는 게 좋을 것이다. 하지만 현장을 둘러보면 생각보다 싼 매물이 많지 않다.

 

특정 지역이나 아파트 단지로 한정하지 말고 행정 동은 10곳, 단지는 20~30곳으로 범위를 넓혀야 한다. 그래야 마음에 드는 급매물을 잡을 수 있다. 어찌 보면 내 집 마련도 부지런해야 성공한다.

 

 

 

이야기 요약

  • 거래량 증가는 단기적으로 시세는 포착되어 되레 하락
  • 하지만 실수요자는 싸게 살 수 있는 기회 사라져
  • 타이밍보다 고점 대비 낙폭 큰 아파트 선별 고르는 지혜

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