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오늘은 개인 매매사업자 활용 방법에 대해 함께 알아볼까요?

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지난 시간 우리는 개인 매매사업자의 전반적인 내용에 대해 살펴보았습니다. 하지만 ‘구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배'라는 말이 있죠? 현시점에서 매매사업자를 어떻게 활용하면 좋은지, 살펴볼까요?

 

 

📍 전체 주택 수는 1~2채 이내로 운영

 

이유는 취득세 중과 때문입니다. 아시다시피 현재 다주택자 및 법인의 경우 취득세 중과가 적용되는데요, 당초 ‘23년 2월 이에 대해 완화하기로 했지만, 그 뒤로 전혀 진전된 것이 없습니다.

 

특히 등록임대주택은 물론, 매매사업자의 판매용 재고자산 주택 역시 따로 제외되지 않기에 판매용 재고자산을 취득하더라도 취득세 중과는 유의해야 합니다.

 

(그림 1) 매매사업자 사례

 

(그림 1)을 보시면 매매사업자가 1번 주택에서 거주를 하고, 판매용 재고 주택을 2채 더 취득할 경우, 세대 기준 3채가 되므로 3번째 취득한 주택은 최소 취득세 8%를 부담해야 합니다. 만약 3번째 취득하는 주택이 조정대상지역에 위치한다면 12% 취득세가 나올 것입니다.

 

아래 4주택은 조정/비조정을 불문하고 곧바로 12% 취득세를 부담해야 합니다. 물론 매수 당시 경/공매 등을 활용하여 저렴하게 취득할 수도 있겠지만, 거액의 취득세를 부담하고 수익을 내기란 그렇게 쉽지 않습니다.

 

따라서 거주 주택을 제외하고 1채 혹은 2채 정도를 구입하거나 그렇지 않다면 아예 거주 주택이 없는 상태에서 모두 판매용 재고 주택을 취득하는 것이 더 나을 수 있습니다.

 

 

📍 6월 1일을 피하여 보유세 최소화

 

보유세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 따라서 6월 1일이 지나서 매수한 다음에, 다시 6월 1일이 되기 전 매도한다면 보유세를 부담하지 않고도 사업을 유지할 수 있을 것입니다.

 

(그림 2) 보유세 과세기준일

 

매매사업자 사업 취지에 맞게, 주택 취득 후 임대가 아닌 6월 1일을 피해서 매수, 매도를 한다면 보유세 부담은 크지 않을 수 있습니다.

 

특히 앞에서 보신 것처럼 매매사업자라도 취득세 중과로 인해 주택 수를 크게 늘릴 수 없기에 여기까지 고려하셔서 보유세 부담을 줄여야 할 것입니다.

 

 

📍거주 주택 비과세 보다는 1주택 비과세 추천

 

매매사업자 관련, 가장 많이 물어보시는 질문이 바로 ‘거주 주택 비과세'입니다. 매매사업자 거주 주택 비과세는 매매사업자가 보유한 판매용 재고 주택을 주택 수에서 제외함으로써, 남은 거주 주택에 대해 비과세가 가능케 한 제도입니다.

 

하지만 여기에서 전제 조건은 거주 주택을 제외한 나머지 주택이 판매용 재고 주택으로 반드시 인정받아야 한다는 것입니다.

 

단순히 매매사업자 등록을 한다고 해서 곧바로 인정받는 건 아니고 관련하여 매매업을 ‘지속적으로’ 해야 합니다. 이때 지속적이란, ‘계속적', ‘반복적'을 의미하여 ‘1년에 몇 회 하면 인정이 된다'라는 건 없습니다.

 

따라서 단순히 거주 주택 비과세를 받기 위해 제대로 사업을 하지 않은 상태에서 거주 주택을 매도한다면 다른 보유한 재고 주택이 주택 수에서 제외되지 않아, 거주 주택 비과세는 불가할 것입니다.

 

마찬가지로 이미 보유한 주택이 있는데 뒤늦게 매매사업자를 등록하고 해당 주택을 판매용 재고자산으로 등록하더라도 이게 인정될지는 미지수입니다. 개인적으로는 인정이 안 될 것으로 보이며, 그 결과 거주 주택은 비과세가 힘들 것입니다.

 

따라서 저는 거주 주택 비과세를 받기 보다는 1세대1주택 비과세를 받길 더 권합니다.

 

(그림 3) 거주 주택 비과세 사례

 

예를 들어 (그림 3)처럼 재고자산이 2채가 있다면(2번, 3번) 해당 주택을 보유한 상태에서 1번 거주 주택 비과세를 받기 보다는, 아예 2번 그리고 3번 주택을 매각한 후, 1번 주택 하나만 남았을 때 1세대1주택 비과세를 받는 것입니다.

 

이 방법이 좋은 이유는 비과세 관련 불필요한 과세당국과의 마찰을 줄일 수 있다는 점입니다. 게다가 현재는 취득세 중과로 인해 재고 주택을 무한정 늘릴 수도 없습니다. (그림 3)의 경우에도 3번째로 취득한 빨간색 주택은 최소 8%의 취득세를 부담했어야 합니다.

 

즉, 거주 주택 외 나머지 재고 주택은 그렇게 많지 않을 가능성이 높으니, 차라리 해당 주택을 모두 매각하고 1세대1주택 비과세를 받는 것이 더 유리하다는 것입니다.

 

이상의 방법을 활용하면 개인 매매사업자도 충분히 좋은 제도라 생각이 드는군요. 이제 더 중요한 건, 좋은 물건을 얼마나 저렴하게 매입하느냐 입니다. 따라서 급매 찾기는 물론, 경/공매를 결합하는 것이 가장 좋을 것입니다.

 

이렇듯 개인 매매사업자는 잘만 활용하면 취득 - 보유 - 양도 단계에서 굉장히 유리하게 활용할 수 있는 그런 제도입니다. 다만 뭐든 지나치면 독이 된다는 걸 기억하시기 바랍니다. 즉, 너무 본인에게 유리한 방향으로 유추/확장해석 해서는 안 될 것입니다. 꼭 매매사업자를 운영하시려거든 가급적 세무 대리인을 선임하셔서 평소 지속적인 세법적 리스크는 없는지 확인을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

 

 

 

이야기 요약

개인 매매사업자 역시 취득세 중과 적용되므로 주택 수는 1~2채가 적당 보유세는 6월 1일을 전후로 해서 피할 것 거주 주택 비과세보다는 1주택 비과세를 받고, 처음 매수할 때부터 저렴하게 매수하는 방법 연구해야