이종호 홈즈 부동산 대표

2024.02.26 11:10

부동산 동향

🌞 분당 재건축 2030년 완공 가능할까?


😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

오늘은 분당구 재건축 동향에 대해 함께 알아볼까요?


 

 

📍 정부 발표 1기 신도시 재건축 추진 일정

 

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최근에 정부에서 1기 신도시 특별법 시행령 입법예고를 하였습니다. 이와 함께 국토교통부에서 1기 신도시 재건축 추진 일정을 발표하였는데요.

 

① 2024년 11~12월 지역별로 재건축 선도지구 1~2곳을 선정하고,

② 2025년~2026년 정비계획 수립 및 지자체 인허가를 한 뒤에

③ 2027년 착공,

④ 2030년 첫 입주 시작 계획입니다.

 

이 계획 현실 가능성이 있을까요? 바로 알아봅시다.

 

 

📍 2030년 완공 현실 가능성

 

 

 

일단 2024년 11월~12월 지역별 선도지구 지정입니다. 이 것은 현실 가능하죠. 선도지구 지정만 하는 것이니까요.

 

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그다음 2025년~2026년 특별정비계획 수립 및 지자체 인허가 과정입니다. 이때 해야 되는 절차는 어떤 것들이 있을 까요?

 

기본적으로 재건축 사업의 행정 절차라고 할 수 있는 모든 것들입니다. 사업시행인가, 관리처분인부터 시작해서, 2027년 착공을 하려면 이주와 철거 단계도 이 시기에 끝을 내야 합니다. 일단 이 것부터 말이 안되죠. 이 과정을 2년 내에 끝낸다? 이 것은 재건축을 모르는 사람들이 하는 이야기입니다.

 

① 아파트 소유주들, 재건축 조합원들이 분명히 반대의견이 나올 수 있고,

② 아직 사업성이나 추가 분담금 관련 내용들이 확정이 되지 않은 상황이기 때문에 이러한 수익률적 리스크도 있습니다.

 

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계속 봅시다. 2027년 착공을 한다고 합니다. 그리고 2030년에 입주를 할 수 있다고 합니다. 가능할까요?

 

요즘 순살자이 사태로 인해서 공사 감리 강화되었고, 주 52시간 근무제 등 다 지켜서 일반적인 20~30층 중층 아파트를 지으려고 하면 최소 3년~3년 반 소요됩니다.

 

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여기에 더해 이번에 정부에서 1기 신도시 특별법 적용 시키면 용적률, 아파트 층수를 대폭 완화해서 60~70층까지 지어지게끔 해서 사업성을 확보하겠다고 말하고 있죠. 50층 이상 고층 아파트 건설 기간은 앞서 20~30층 보다 훨씬 많이 걸립니다. 주변에 건설사 다니시는 분들 있으시면 여쭤보세요. 4년 이상은 잡아야 합니다.

 

그렇기에 저는 1기 신도시, 분당 신도시에서 아무리 선도지구를 지정해서 빠르게 재건축을 추진하는 아파트라고 하더라도 2030년까지 완공은 불가능하다고 봅니다. 최소로 잡아야 지금부터 10년입니다. 보수적 그리고 현실적으로는 15년 이상도 보고요.

 

 

📍 최근 분당 신도시 시장동향

 

그렇다면 이번 1기 신도시 특별법 관련해서 재건축 분당 신도시 내의 아파트들의 시장동향은 어떻게 흘러가고 있을까요? 제가 파악한 바에 의하면 분당 내에서도 재건축 추진이 활발한 아파트 단지들이 있습니다. 

 

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북쪽에서부터 이매동 아름마을(풍림, 선경, 효성), 서현동 시범단지, 수내동 양지마을, 정자동 한솔마을, 정자동 정자일로가 대표적입니다. 정자 한솔마을, 정자일로 쪽은 재건축 동의율이나 주민들의 적극성이 높은 편이라고 합니다. 주민 동의율 80%가 넘었다는 이야기가 들려옵니다.

 

시세나 호가도 보면 확실히 분당 내에서도 아무런 이슈가 없거나, 분당 내에서도 중하급지로 분류되는 아파트들과의 시세를 비교해 보면 확실히 위 아파트 단지들이 더 강세를 보입니다.

 

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위에 ‘청솔유천화인’ 아파트가 정자일로 재건축 추진 중인 곳, ‘삼성,한신’아파트가 서현동 시범단지입니다. 현재 매매가격이 전고점 대비 90%가까이 회복에 성공했죠.

 

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반면에 위 가격 그래프는 왼쪽이 야탑동 ‘매화마을공무원2단지’와 구미동 ‘무지개1단지대림’아파트의 실거래가 내역입니다. 분당 내에서 비역세권이고 가격 기준으로 중하위권 지역이죠. 전고점 대비 80%까지 회복을 한 상황입니다. 앞서 재건축 추진 아파트들보다 반등률이 10% 정도 덜합니다.

 

사실 지금 분당 신도시 내에서 재건축 추진을 하는 곳이 대부분 입지가 좋은 곳들입니다. 정부에서 역세권에 용적률 상향 혜택을 주겠다고 했기 때문이죠. 또 일반 분양도 최대한 높은 가격에 받으려면 입지가 좋아야 하는 수밖에 없습니다.

 

그렇기 때문에 최근 분당신도시의 시장동향을 살펴보면 매수세가 재건축이 가능한 곳, 그리고 입지가 좋은 곳 위주로 몰리고 있다고 보입니다. 실제 시세나 호가도 계속해서 입지 좋고 재건축 추진 중인 곳들 위주로 올라가고 있고요.

 

 

💰 분당신도시 투자성

 

분당 신도시의 투자성은 어떨까요? 제 의견이지만, 분당 내에서 입지 좋고, 재건축 추진 이슈가 많이 묻은 아파트들은 가격이 많이 반등한 상태입니다. 그렇기에 현실적으로 지금 가격에서 매수를 하고 추가 분담금을 낸다면 현재 시세 기준으로는 시세차익이 거의 없을 듯합니다. 높은 투자금을 생각해 보면 더더욱 아쉽습니다. 

 

공사비 상승이 분명히 재건축 사업성에 영향을 줄 것이고, 분당 재건축 가능성과 정부의 용적률 상향 혜택에 대한 약속 이행에 대해서 보수적으로 보시는 분들이라면, 지금 가격은 투자 메리트가 적습니다. 그렇다고 덜오른 분당 중하급지를 사자니 가격이 함께 따라 못오를 가능성도 높구요.

 

지금 당장 기준으로는 “확실히 이게 돈이 되겠다”라고 할 수 있는 아파트가 없어 보입니다. 보수적으로 실거주 감안해서 장기로 보고 들어가시길 권해드리겠습니다.

 

 

 

🔎 오늘의 이야기 요약

 

  • 정부 발표 1기 신도시 재건축 추진 일정: '26년까지 인허가 완료, '27년 선도지구 착공, '30년 입주
  • 2030년 완공 현실 가능성은 희박..
  • 재건축 가능한 곳, 입지가 좋은 곳으로 몰리는 최근 분당 신도시 시장동향
  • 보수적인 접근이 필요한 분당신도시 투자성

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