이성호 세무사

2022.07.21 08:00

세금/절세

부담부증여를 원인으로 주택을 취득하는 경우 적용되는 취득세율

부담부증여는 배우자나 자녀에게 재산을 증여할 때 증여일 현재 증여재산에 담보된 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 채무를 포함해서 부를 이전하는 것을 말한다. 일반적인 증여에 비해 부담부증여가 선호되는 이유는 세 부담이 적다는 인식이 많기 때문이다. 일반증여는 증여재산가액이 일시에 수증인에게 귀속되므로 거액의 증여세 부담도 함께 발생한다. 그러나 부담부증여는 증여재산가액을 구성하는 채무액만큼은 증여자의 실질적 유상 거래에 해당하므로 양도소득세의 형태로서 증여자에게 납세의무가 발생한다. 또한, 승계되는 채무액은 수증자의 실질적인 지배․관리하에 존재하나 그 상환의무가 증여 즉시 이루어지는 경우는 적다.

 

가령, 승계받는 채무의 종류에 따라 근저당채무인 경우라면 금융기관의 원리금 상환 일정에 따라, 임대보증금인 경우라면 임대 기간 종료와 함께 임차인의 퇴거 시 지급하게 되므로 상대적으로 채무액에 대한 지출 시점이 미래에 발생하는 이점이 있다.

 

이처럼 부담부증여를 고려 중이라면 취득세에 대한 세 부담도 함께 고려해야 한다. 현행 주택 이외의 부동산을 증여 취득하는 경우 취득세율은 일괄적으로 4%이다. 그러나 증여 대상이 주택인 경우는 이야기가 달라진다. 주택의 증여는 다음과 같이 증여자가 다주택자인 경우와 수증자가 다주택자인 경우로 나누어 살펴볼 수 있다.

 

 

1. 증여자가 다주택자인 경우

증여자인 부모 세대가 다주택자인 경우로서 조정대상지역 내 시가표준액이 3억 원 이상인 주택을 증여하는 경우 채무액을 제외한 무상취득분에 대한 취득세는 다음과 같이 중과된다. 다만, 증여자가 1주택 세대이면서, 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 중과제외다.

 

구분

주택규모

취득세

농어촌

특별세

지방교육세

합계

조정대상지역내 증여취득

85㎡ 이하

12%

-

0.4%

12.4%

85㎡ 초과

12%

1%

0.4%

13.4%

(자료. 이성호 세무사)

 

 

2. 수증자가 다주택자인 경우

수증자인 자녀 세대가 다주택자인 경우로서 증여받는 주택이 조정대상지역에 소재하는지에 따라 유상취득분(채무승계분)에 대해서는 다음과 같이 취득세가 중과될 수 있다. 다만, 일시적 1세대 2주택으로 신규주택 취득 후 종전 주택을 3년(비조정대상지역) 또는 1년(조정대상지역) 이내 처분한다면 1주택에 따른 취득세율(1.1~3.5%)을 적용한다.

 

구분

전용면적 85㎡ 이하

전용면적 85㎡ 초과

취득세

지방교육세

합계

농특세

합계

1주택

1~3%

0.1~0.3%

1.1~3.3%

0.2%

1.3~3.5%

2주택(비조정 3주택)

8%

0.4%

8.4%

0.6%

9.0%

3주택 이상

(비조정 4주택 이상)

12%

0.4%

12.4%

1.0%

13.4%

(자료. 이성호 세무사)

 

 

3. 세액 비교

상기 내용을 기초로 전용면적 85㎡ 초과하는 주택을 증여할 때 다음 상황별 취득세부담 차이를 계산해보자.

 

[상황]

(1) 주택 유사매매사례가액 : 5억원

(2) 주택 근저당채무액 : 3억원

(3) 주택 취득가액 : 2억원

증여주택

상황1

상황2

증여자

수증자

증여자

수증자

시가표준액

25천만원

-

35천만원

-

보유중인 주택 수

3주택자

무주택자

3주택자

3주택자

(자료. 이성호 세무사)

 

[세액산정]

상황1.

(1) 양도소득세 및 증여세

단위:원

2.1.png

(자료. 이성호 세무사)

 

(2) 취득세

1) 무상취득분 : 4,000,000 원(1억 원x4%)

2) 유상취득분(채무승계분) : 1,950,000 원(1.5억 원x1.3%)

 

 

상황2.

(1) 양도소득세 및 증여세

단위:원

2.2.png

(자료. 이성호 세무사)

 

(2) 취득세

1) 무상취득분 : 13,400,000 원(1억 원x13.4%)

2) 유상취득분(채무승계분) : 20,100,000 원(1.5억 원x13.4%)

 

[세액비교]

구분

무상취득분

유상취득분(채무승계분)

상황1.

4,000,000원

1,950,000원

5,950,000원

상황2.

13,400,000원

20,100,000원

33,500,000원

(자료. 이성호 세무사)

 

위 사례와 같이 어떠한 상황이든 증여자가 부담할 양도소득세와 수증자가 부담할 증여세는 동일하다. 그러나 취득세 부담은 확연히 달라진다. 상황1.의 경우 증여주택이 조정대상지역에 소재하고 증여자가 다주택자이나 증여주택의 시가표준액이 3억 원에 미달하므로 무상취득분에 대한 취득세율은 일반세율인 4%가 적용된다. 또한, 수증자가 무주택자이므로 유상취득분에 대한 세율 역시 일반세율이 적용된다.

 

그러나 상황2.의 경우 증여주택의 시가표준액이 3억 원 이상이므로 무상취득분에 대한 취득세율은 증여자의 다주택 여부에 따라 중과세율이 적용되고 수증자 역시 다주택자이므로 유상취득분에 대한 세율 역시 중과세율이 적용되어 상황별 취득세부담은 5.6배가량 차이 난다.

 

더욱이 2023년 1월 1일부터 증여취득 시 취득세 과세표준이 기존 공시가액 수준의 시가표준액에서 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가인정액으로 변경된다. 다만, 시가표준액이 1억 원 이하인 부동산 등에 대해서는 기존 시가표준액과 선택사항이다.

 

이처럼 취득세 산정을 위한 과세표준액의 개정과 앞서 살펴본 중과세율의 적용을 고려한다면 취득세는 증여당사자에게 더욱 큰 세 부담으로 다가온다. 따라서, 부담부증여를 하는 경우 증여세에 대한 부담을 많이 고민하고 줄이는 방법을 연구하지만 이에 못지않게 취득세 부분도 함께 고려하여야 비로소 완성도 있는 절세플랜이 이루어진다.

 

 

 

(주석)

(1) 증여자와 수증자가 보유 중인 주택 모두 조정대상지역에 소재함을 가정함.

(2) 3주택자이므로 “(기본세율+30%)-누진공제액”으로 산정함

(3) 시가표준액 250,000,000 X 2억 원 / 5억 원

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