장보혜 변호사

2024.02.21 11:00

법률

☝️ 상가 건물 매수 시 놓쳐서는 안 될 한 가지! (임차인의 계약 해지 가능성)


😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

오늘은 성공적인 상가 건물 투자를 위해 꼭 챙겨야할 이것에 대해 함께 알아볼까요?


 

이야기 요약

  • 상가건물의 양도로 소유자가 바뀔 경우 임차인이 승계를 원하지 않으면 임대차 계약 해지 가능
  • 월세가 높고 안정적이어서 임차인 변경을 원하지 않을 때는 특약으로 ‘임대인 변경 및 임대차계약 승계에 동의한다’는 확인서를 받는 조건으로 잔금을 지급한다고 기재할 것

 

위치도 좋고 월세도 잘 나오는 상가건물을 어렵게 찾아 부푼 마음으로 계약을 앞두고 있을 때 간과해서는 안 될 한 가지가 있다.

 

주변에 비해 높은 임대료로 임차가 잘 되어 있어서 매입을 결정하였는데 매수하자마자 임차인이 새로운 임대인과 계약 승계를 원하지 않는다면서 계약을 종료시킨다면 매수인으로서는 낭패가 아닐 수 없을 것이다.

 

이와 같이 임차인이 새로운 임대인에게 임대차계약이 승계되는 것을 원하지 않는다는 이유로 계약을 해지하는 것이 가능한지, 또 그렇다면 매수인 입장에서는 어떻게 이와 같은 상황을 예방할 수 있을지 살펴보도록 하자.

 

 

📍 상가를 샀는데, 월세를 못받을 수도 있다!?

 

우리 상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차의 경우 임차인이 건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 임차 건물의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 등은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이를 배제하는 약정은 임차인에게 불리한 것으로 무효이다.

 

따라서 상가건물 양도 시에 기존 소유자의 임차인에 대한 임대차보증금반환채무는 소멸하고, 기존 임대인의 지위를 승계한 자가 임차인에게 임대차 보증금을 반환할 채무를 부담하게 되는 등 임차인과의 임대차계약 관계를 승계하는 것이 원칙이다.

 

다만 임대인의 변경을 임차인에게 강요할 수 없으므로 임차인은 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면, 상가건물의 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 기존 임대인에게 이의를 제기하고 임대차 계약을 해지함으로써 임대차계약의 종료를 요구할 수 있다(대법원 98마100 결정).

 

임대인은 임대인 변경을 사유로 임대차계약 해지를 할 수 없으나, 임차인은 임대인 변경을 이유로 계약을 해지할 수 있는 것이다. 임차인은 계약 기간이 남았더라도 계약 해지를 할 수 있고, 임차인이 계약을 해지하면 기존 임대인이 임차인에게 임대차 보증금을 반환하여야 한다.

 

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📍 월세 잘 나오는 꿀 임차인 놓치지 않는 방법

 

따라서 상가건물 매수 시 매수인은 기존 임차인의 계약 지속 여부를 반드시 확인하여 공실 위험을 예방하여야 할 것이다.

 

이에 더 나아가 매수인으로서는 매매계약 완료 후 임차인이 임대인 변경을 이유로 계약을 해지하는 낭패를 면하기 위해 매매 잔금일까지 임차인으로부터 임대인 변경 및 임대차계약 승계에 동의한다는 확인서를 받는 조건으로 잔금을 지급하고, 확인서를 받지 못한다면 계약을 무효로 할 수 있다는 취지의 특약을 매매계약서에 기재하는 것을 추천한다.

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