제네시스박

2024.02.20 11:00

세금/절세

💡 개인 매매사업자를 하면 좋다던데, 정말 그런가요?


😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

오늘은 개인 매매사업자가 절세에 유용한지 함께 알아볼까요?


 

이야기 요약

  • 개인 매매사업자는 양도세가 아닌 사업소득(종합소득세) 과세 대상입니다.
  • 따라서 단기 양도세율이 적용되지 않는 등 일부 유리할 수 있습니다.
  • 다만 소득의 성격이 이에 맞아야 하고, 거주 주택 비과세는 엄격하게 판단하기에 활용에 있어서 주의를 바랍니다.

 

 

📍 지난 시간 복습!

 

2년 미만 단기 양도세율 개정은 ‘아직'입니다. 즉, 주택을 보유하고 1년 미만인 상태에서 매각하면 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 보유라면 60%의 단기 양도세율을 부담해야 합니다. 지방소득세까지 더하면 각각 77%, 66%이니 세 부담이 상당하죠?

 

간혹, 이를 피하기 위해 개인 매매사업자를 등록하고 주택 임대가 아닌 ‘매매업'으로 거래를 하시는 분들이 있습니다. 이럴 경우 해당 주택 매각에 따른 차익은 양도소득세가 아닌 ‘사업소득'으로 과세가 됩니다. 그렇게 되면 양도소득세율이 아닌 종합소득세율이 적용되고, 이때는 2년 이상 보유 요건이 붙지 않습니다. 양도차익에 따라 6~45%의 세 부담을 하면 됩니다.

 

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(그림 1) 양도소득세 기본세율 및 종합소득세율

 

(그림 1)에서 보시는 것처럼 양도세 기본세율을 적용받으려면 최소 2년 이상은 보유해야 합니다. 이는 지난 시간 인사이트 칼럼에서도 살펴본 내용입니다. 기억나시죠?

 

하지만 개인 매매사업자의 경우 굳이 2년을 보유할 필요는 없고, 매각 차익에 따라 우측에 있는 6~45% 세율이 적용되는데, 이는 양도세 기본세율과 동일합니다. 같은 부동산을 사고 팔았는데 왜 이렇게 다른 결과가 나온 것일까요? 이는 우리 소득세법에서 가장 중요하게 생각하는 ‘소득 구분' 때문에 그런 것입니다.

 

즉, 어떤 사람이 본인 명의로 소득을 일으키면 해당 소득이 어떤 종류의 소득인지 반드시 구분하게 되어 있는데, 부동산을 사고 팔면 양도소득, 월급을 받으면 근로소득, 커피숍 등 자영업을 하면 사업소득으로 구분하기 때문입니다.

 

개인 매매사업자의 경우

① 매매사업자를 세무서에 등록하고,

② 부동산을 취득한 후 사업용으로 등록하면(이를 재고자산이라 합니다)

부동산 매각에 따른 차익을 양도소득세가 아닌 사업소득으로 인정받을 수 있습니다.

 

 

💡 개인 매매사업자만 등록하면 모두 단기 양도세율을 피하고 ‘단타(2년 이내 매각)'를 할 수 있는 것일까요?

 

꼭 그런 건 아닙니다. 우리 세법은 사업자등록과 같은 ‘외형'이 아닌, 사실관계를 파악하여 종합적으로 판단하기 때문입니다. 따라서 부동산을 임대가 아닌 사고 파는 매매에 집중하시려면 앞서 말씀드린 사업자등록 그리고 사업 목적에 맞는 거래를 하시는 것이 좋습니다.

 

즉, 매매사업자를 등록하고 해당 부동산을 재고 자산으로 등록했더라도 장기 임대를 하는 등의 행위를 한다면 이는 사업소득이 아닌 양도소득세가 부과될 수 있으니, 주의를 해야 합니다.

 

 

📍 개인 매매 사업자의 장점

 

그럼에도 불구하고 최근 개인 매매사업자에 대한 관심은 더욱 커지는 것 같습니다. 위에서 말씀드린 단기 양도세율을 피할 수 있고, 상대적으로 필요경비를 폭넓게 받을 수 있어서입니다. 즉, 양도세에서는 인테리어를 하더라도 자본적 지출에만 경비 처리가 가능했다면, 매매사업자는 원칙상 ‘사업 연관성'만 확보되면 폭넓게 경비를 인정받을 수 있습니다. 다만 개인사업자기 때문에 본인 급여는 따로 인정받을 수 없습니다(직원 인건비는 비용 처리 가능).

 

또 하나 매매사업자의 장점은 ‘거주 주택 비과세'입니다. 즉, 사업자가 거주하고 있는 주택을 제외하고 나머지를 모두 매매용을 위한 재고자산으로 등록한다면 해당 거주 주택 매각 시 재고자산은 주택수가 제외되어 거주 주택 비과세가 가능할 수 있습니다.

 

 

📍 개인 매매 사업자의 주의점

 

다만 이 역시 사실관계를 판단하여 ‘종합적으로' 판단할 일입니다. 예를 들어, 어떤 매매사업자가 1년에 겨우 1~2회 정도 매매를 했을 뿐인데 다수의 재고자산을 보유한 상태에서 거주 주택을 매각했다고 이를 비과세 받을 수 있을까요? 이에 대해서는 개별적으로 따져봐야 할 것이지만, 저는 상당히 힘들다고 보고 있습니다.

 

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(그림 2) 주택매매사업자의 재고 주택 주택수 관련

 

보시는 것처럼 1세대1주택 비과세 적용 시, 주택매매사업자의 재고 주택은 주거용 주택으로 보지 않는다고 되어 있습니다. 따라서 이러한 논리라면 다수의 재고 주택을 보유하더라도 남은 1주택에 대해서는 비과세가 가능할 것입니다.

 

하지만 중요한 건 붉은색으로 표기한 부분으로, 해당 주택이 재고 주택에 해당하는지 여부는 부동산매매의 규모, 거래 횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반 사항을 종합하여 판단한다고 되어 있습니다.

 

흔히 들어본, ‘6개월 내 1회 매수하고 2회 매도'라는 사례는 단순 예시일 뿐, 그렇게 했다고 해서 매매사업자 인정이 모두 되는 건 아니니 꼭 유의 바랍니다.

 

 

💡 그렇다면 매매사업자는 어떻게 활용하는 것이 좋을까요?

 

사업자의 장점을 최대한 활용하되, 법적 리스크가 있는 건 가급적 피하는 것이 좋지 않을까요? 우리가 추구하는 부동산 절세전략은 합법적인 테두리 내에서 하는 것이니 말이죠.

 

따라서 현시점에서 매매사업자를 꼭 활용하고 싶으신 분들은

① 사업자 등록 등 사업자 현황에 맞게 요건을 갖추시고,

② 매매업 취지에 맞게 단기 거래에 집중하시되,

③ 이슈가 있는 거주 주택 비과세는 가급적 1세대1주택 비과세를 활용하시는 것이 더 중요하다 봅니다.

 

이에 대해서는 구체적인 사례를 통해 더 살펴보도록 하겠습니다. 이에 대해 숙지하신다면 법인 매매사업자 역시 상대적으로 용이하게 정복이 가능할 것입니다. 저의 인사이트 칼럼을 구독하시고 편리하게 관련 정보를 받아보세요. 그럼 다음 칼럼에서 다시 설명드리겠습니다. 감사합니다.

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