채상욱

2024.02.19 11:00

정책

🧐 청약 제도의 대대적 개편과 시사점


😎 1등 애널리스트 출신의 채상욱 부동산 전문가가 특유의 분석력으로 부동산 정책과 시장 정보를 쉽게 풀이해드려요.

오늘은 최근 개편된 청약제도와 그가 시사하는 바를 함께 살펴볼까요?


 

이야기 요약

  • 3/4~3/22 청약홈 문 닫음. 청약 제도 개편으로 신생아 특공 추가, 다자녀는 자녀수 3명이 2명 됨
  • 청약 제도 변화는 시대상을 반영, 2010년에는 다자녀, 2020년에는 생애 최초, 2022년에는 청년, 2024에는 신생아
  • 제도 개편 전 밀어내기로 미분양 수치 재급등 중, 청약에 관심 가질 시기

 

정부는 청약사무를 담당하는 청약홈을 3/4~3/22일간 개보수를 위해 닫을 예정이다. 청약홈이 대대적 정비를 하는 이유는 ‘23.11월 발표한 청약 제도 개편이 원인이다.

 

작년부터 출산율 제고를 위한 대책 차원에서, 올 1월부터 신생아 특례대출제도를 운영하기 시작했고, 청약에도 신생아 특별공급을 추가하는 등 대대적 개편이 있어서다. 이미 과거 청년 특공을 신설할 때도 그렇고, 청약 제도의 큰 변화가 있을 때는 청약홈을 일정 기간 닫아서 사무를 처리해 왔었다.

 

 

📍 변화되는 청약 제도

 

청약 제도의 변화는 크게 2가지다. 첫째는 신생아 특공의 신설이다. 올해 신설되는 신생아 특공은 말 공공주택에서는 평균 30%수준으로 높게 책정된다. 반대로 생애 최초는 상당히 감소하게 되는데, 전 정부에서의 청약 특징이 생애 최초라면, 현 정부의 청약특징은 신생아 특공으로 요약할 수 있을 정도다. 그리하여 벌써 청약에는 전 정부 때 생애 최초, 현 정부에 청년, 신생아 등 3개의 특별공급이 짧은 기간에 도입되는 역사를 갖게 되었다.

 

다른 두 번째 변화는 다자녀의 수가 종전 3명에서 2명으로 감소한다는 것이다. 이로써 가장 경쟁률 낮았던 다자녀 특공의 경쟁률은 보다 높아질 것으로 판단된다.

 

기타 변화로는 혼인 전 주택구입이나 청약 당첨 사실에 대해서 청약에 불이익이 없도록 소거한다는 것이다. 즉, 배우자가 혼인전 주택구입을 했거나 당첨 사실이 있는데, 혼인하게 되면 유주택 가구 혹은 청약 당첨 가구가 되어버리니까 이를 리셋한다는 것이다. 이는 결혼을 하고 혼인신고 하지 않는 세태를 반영하여 개선하고자 하는 것으로, 제도가 현실에 맞춰서 운영되는 케이스라 하겠다. 이런 변화를 반영해야 하므로 청약홈 개편도 18일이라는 긴 시간 동안 이뤄진다.

 

 

📍 청약 제도는 시대상을 반영한다..!

 

우리나라 주택공급은 청약을 통해서 이뤄지는 만큼, 청약 제도의 변화는 많은 이들에게 관심사였다. 그리고 청약은 항상 그렇듯이 결국 시대를 반영한다. 2009년 MB정부때 다자녀 특공을 신설하기로 발표하면서 이후 2010년부터 다자녀특공이 도입되었다. 그리고 2020년에 생애 최초가 도입되었고, 2022년에 청년특공, 2024년에 신생아 특공이 도입되는 수순이다.

 

이처럼, 청약 제도는 시대상을 반영한다. 과거로 돌아가면 1970년대 말에는 정관수술을 하면 특별공급을 해주는 형태로 운영하는 등, 과거에는 산아제한 정책의 연장에서 청약 제도를 개편해 왔고, 요즘은 출산 장려 정책으로 청약 정책을 운영한다는 점에서 시대가 달라졌음을 느낄 수 있다.

 

그런데, 2010년대 이후, 우리나라의 청약 정책이 시대상을 반영하면서 개편되었음에도 불구하고, 청약을 통한 조정은 결국 해당 문제를 풀지는 못했다. 왜냐하면 결국 주택정책과 해당 출산 장려 정책은 다른 차원의 문제였기 때문이다.

 

다자녀는 출산과 관련된 정책의 결과지 주택정책의 결과가 아니다. 주택정책은 안정적 주거 서비스를 제공하는 것과 시장의 불공정한 거래 관행 및 소비자 보호 등에 초점이 맞춰지는 것이지, 주택정책을 통해서 결혼 출산 다자녀를 넘어, 노인 부양 등 사회문제를 다 해결할 수 있다고 생각하는 것은 무리다.

 

따라서, 이번 신생아 특공의 신설에도 불구하고, 여전히 출산율 제고에 크게 도움이 되리라는 생각보다는, 정부가 출산율에 문제의식을 갖고 있구나 정도로 해석하면 좋겠다.

 

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📍 청약 제도 개편이 미치게 될 영향은..?

 

관건은 3월 말부터 청약 제도가 변경 시행되면서, 올해 주택공급을 하려는 사업자들의 선택이 개정 전 과거의 수요예측치를 그대로 쓸 수 있는 3월 전까지 청약을 밀어내기로 하던가, 혹은 4월 이후 달라진 청약 제도 속에서 신생아 특공 수요가 얼마나 있을지 등 전반적 수요상황을 체크하면서 새롭게 공급 전략을 수립해야 하는 사업주의 선택이 어떻게 될지다.

 

최근 언론상에서는 연초 분양 물량 밀어내기가 있을 것으로 예상하고 있는데, 그만큼 연초 주택부동산 시장에서 청약은 이슈가 될 수 밖에 없다.

 

한편, 이런 과정에서 자연스럽게 ‘23년 분양하지 못한 물량들도 연초 분양에 참여하면서 미분양 데이터가 증가하고 있다. ‘23.12월 밀어내기 분양이 시작되면서 미분양은 당월 4,500여 가구 증가하며 재반등을 예고했다. 이런 추세라면 이후에도 지속해서 청약 확대와 미분양 증가가 구조적으로 증가할 수 있는 것이 ‘24년 1분기 업황이다.

 

청약 제도의 변화와 분양 및 미분양 데이터가 급변할 가능성이 있게 된 24년 1분기, 주택시장의 시계는 오늘도 돌아간다.

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