박원갑 KB부동산 전문위원

2024.02.16 11:00

투자

☝️ 2,000가구 이상 대단지 아파트를 사야 하는 이유


😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

오늘은 성공적인 부동산 투자를 위해 2,000세대 이상 대단지 아파트를 사야하는 이유에 대해 알아볼까요?


 

이야기 요약

  • 재고량 대비 거래회전율이 갈수록 떨어져
  • 저성장 시대에는 거래도 침체 불가피
  • 환금성이 부동산의 최고 가치 될 듯

 

 

📍 A씨 성공의 이유

 

재테크에 밝은 50대 직장인 A씨는 2021년 고점에서 아파트를 20억 원에 팔았다. 8년 거주한 아파트였다. 투기 광풍 분위기를 고려할 때 더 이상 오르기 힘들다고 판단해서다. 집을 팔고 인근 아파트 단지에서 전세로 살았다. 아파트를 팔고 나서 한동안 가격이 올라 속이 쓰렸다.

 

하지만 미국발 고금리 쇼크로 아파트값이 급락하자 같은 평수 아파트를 14억 원에 다시 사들였다. 이번 갈아타기를 통해 양도세와 취득세를 고려하더라도 4억 원 이상 시세차익을 챙겼다.

 

A씨의 성공 사례를 일반화하기는 어렵다. 1주택자 입장에서 갈아타기를 해서 차익을 챙기기가 여간 힘들지 않기 때문이다. 시점도 잘 포착해야 하고 이사하기도 번거롭다.

 

A씨가 이런 방법이 가능했던 것은 그가 살았던 아파트 단지 특성도 있다는 것이다. 바로 3,000가구가 넘는 대단지였기 때문이다. 만약 소규모 단지였다면 사는 것이야 쉽지만, 매도는 내가 원하시는 시점에 뜻을 이루기 힘들다. 만약 당신이 평범한 샐러리맨이라면 부동산 재테크의 최종 목표를 2,000가구 이상 대단지 아파트로 삼는 것도 좋다.

 

 

📍 거래회전율 하락.. 팔고 싶어도 못 팔 수있다!

 

통계를 한번 보자. 부동산정보회사인 부동산 114에 따르면 2006년부터 2023년까지 18년 동안 전국 아파트 거래회전율은 평균 6.7%이다. 거래회전율은 전체 재고 아파트 가운데 거래되는 비율을 말한다. 거래회전율이 높다는 것은 그만큼 사고팔기가 쉽다는 것을 의미한다.

 

최근 들어서는 거래회전율이 떨어지고 있다. 문재인 정부가 들어선 2017년 이후 지난해(잠정)까지 전국 아파트 평균 거래회전율이 4.8%이다. 2022년은 2.1%, 지난해에는 3.1%로 떨어졌다. 이처럼 거래회전율이 낮아지고 있는 것은 고금리에 따른 시장의 침체 요인이 크게 작용했을 것이다.

 

하지만 아파트값이 비싸지면 거래회전율이 줄어든다는 점도 고려해야 한다. 실제로 고가주택이 많은 서울지역 아파트의 거래회전율은 2022년 0.54%, 2023년 1.7%로 전국 평균치에 크게 미치지 못한다. 아파트 실거래가를 단지별로 살펴보면 확실히 초고가 주택의 거래량은 드물고 싼 아파트에서 많다는 것을 볼 수 있다. 가격이 싸면 그만큼 누구나 쉽게 접근할 수 있다. 거래 활성화를 위해 주식을 액면분할 하는 것과 비슷한 원리일 것이다.

 

과거를 돌이켜보자. 불과 10년 전만 해도 1가구 1주택 양도세 비과세 기간(3년)을 활용해 집을 옮겨타기를 하면서 재테크를 했다. 신문 부동산 면에서도 이런 갈아타기를 마치 금과옥조인 것처럼 소개했다. 집을 넓히는 방법으로도 활용됐다.

 

이는 당시 집값이 저렴했기에 가능했다. 집값이 싼 만큼 양도세나 취득세 등 거래비용이 많이 들지 않기 때문이다. 하지만 지금은 엄두를 낼 수 없다. 시가 10억 원짜리 아파트를 사는데 취득세만 3,000만원을 훌쩍 넘는다. 만약 30억 원짜리 아파트를 매도와 매수하는데 취득세와 양도세 등 부대비용으로 1억~2억 원은 고려해야 한다.

 

또 하나. 미래 부동산에서는 거래가 활발하지 않을 수 있다는 것이다. 고령화에 저출생, 저성장 시대의 부동산시장은 실물경기나 인구구조를 반영할 수밖에 없다. 부동산은 그 나라 경제와 사회를 고스란히 투영한다. 이런 상황에서 잘 팔리는 부동산은 매력적이다.

 

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📍 환금성과 유동성이 좋은 대단지 아파트

 

사실상 대단지 아파트는 환금성과 유동성이 좋다. 대단지는 시세를 수시로 포착할 수 있고 거래 빈도도 높다. 대단지 아파트는 주식이나 채권 정도는 되지 않더라도 ‘유사 금융상품’, ‘준 금융상품’ 기능을 한다. 대단지 아파트에서는 부동산 중개업소끼리 매물장을 돌린다. 정보교환이 빈번하므로 조금만 싸게 내놓으면 거래를 할 수 있다. 아파트를 전월세 놓고 다른 지역으로 이사하기도 좋다. 그만큼 세입자를 쉽게 구 할 수 있다는 얘기다.

 

여기에 대단지는 헬스장, 수영장 등 각종 커뮤니티 시설도 좋다. 이른바 '대단지 프리미엄'이다. 물론 아파트를 홈으로 생각하고 소규모 단지에서 가치적 삶을 누려도 된다. 다만 자본적 가치를 좀 더 생각한다면, 그리고 이왕 좋은 아파트를 고르려면 대단지를 우선 고려하는 게 좋다.

 

대단지 랜드마크 아파트는 무엇보다 시장 변화에 능동적으로 대처할 수 있어서다. 즉 나름대로 통제감을 발휘할 수 있다. 앞으로 내가 원하는 시기에 팔 수 있다는 것은 앞으로 매우 중요한 가치가 된다. 환금성이 부동산시장에서 최고의 매력이 될 수 있다는 것이다.

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