장보혜 변호사

2024.02.14 11:00

법률

💡 임차인은 이사 나갈 때 어느 정도로 원상회복을 해야 할까?

Summary

  • 통상적인 손모(損耗)는 임대인이 부담하는 것이 원칙
  • 임차인은 임차 당시 받은 상태 그대로 반환하면 됨
  • 임차인이 수리해야 하는 부분이 있더라도 임대인은 보증금 전체의 반환을 거부할 수는 없음
  • 임대인과 임차인은 계약 당시 임차목적물의 상태를 사진 또는 동영상으로 남겨 두는 것이 좋음
  • 원상회복 범위와 관련하여 최대한 세세하게 특약으로 기재할 것

 

우리 민법은 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 규정하여 임차인은 임차목적물을 임대차계약 당시의 상태대로 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 함이 원칙이다(민법 제654조, 제615조).

 

임차인은 임차목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하고, 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하는 것으로 임대차계약은 종료한다.

 

🔎 실제 임대차계약이 만료될 때 임차인의 원상회복의무와 관련된 분쟁이 자주 발생하는데, 임차인은 어느 정도로 원상회복을 하여야 할까?

 

임대인은 임차목적물을 사용에 적합한 상태로 임차인에게 제공하고 그에 따른 차임을 받으므로 통상적인 손모는 임대인이 부담하는 것이 원칙이다.

 

우리 법원 역시 원상회복의 범위와 관련하여 ‘원상으로 회복한다고 함은 사회 통념상 통상적인 방법으로 사용‧수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책 사유가 없으므로 그 원상회복 비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다’고 판시한 바 있다(서울중앙지방법원 2005가합10027판결).

 

예를 들어 바닥에 스크래치가 나거나 벽지가 약간 더러워진 정도의 통상적인 손모는 임대인이 부담해야 할 것이므로 임차인에게 원상회복을 요구할 수 없다.

 

또한 임차인은 그가 받은 상태로만 반환하면 충분하다. 이전 임차인이 설치했거나 이미 손상되어 있던 부분까지 원상회복 시킬 필요는 없다. 따라서 임차목적물의 임차 당시 상태를 사진이나 동영상으로 남겨 놓는 것이 중요하다.

 

임대인은 수리를 요하는 부분이 있다고 판단되더라도 보증금 전체의 반환을 거부할 수는 없고 보증금에서 수리비를 공제한 금액은 반환하여야 한다. 만약 보증금을 전혀 돌려주지 않는다면 임대차계약 만료 시부터 지연이자가 발생하게 된다.

 

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따라서 임대인이나 임차인은 추후 분쟁 예방을 위하여 계약 당시 임차목적물의 상태를 사진 또는 동영상 등으로 기록해 놓고, 원상회복의 범위에 관해서도 특약으로 세세하게 기재하도록 하자.

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