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Summary

분양권은 주택을 취득할 수 있는 ‘권리'에 해당하나, 세법상 비과세 판단 시 주택수에 포함될 수 있습니다. 우리 세법은 일시적 2주택 비과세 특례에 대해 엄격하게 판단합니다. 분양권은 매수 전, 매도 전, 꼭 2번 확인하세요!

 

주택 분양권은 새 아파트를 마련하는 데에 있어서 가장 대중적이고 선호도가 높은 방법 중 하나입니다. 현실적으로 새 아파트를 취득하려면 청약을 하거나 조합원입주권 등을 취득해야 합니다. 그게 아니라면 지어진 지 얼마 되지 않은 거의 새것과 다름없는 신축을 취득해야 하는데, 생각보다 쉽지 않죠(준공 후 2년 이내 매도 시 최대 70% 단기 양도세율 부담 때문에 그러합니다).

 

이러한 이유로 내 집 마련을 하려면 청약 공부는 필수인데요, 기존에 보유하던 헌 집을 처분하고 새 아파트로 이사 가고 싶어 하는 마음은 누구나 마찬가지겠죠? 그런데 이 방법에서 반드시 체크해야 하는 것이 있으니, 그건 바로 기존에 보유하고 있던 주택을 비과세 받는 방법입니다.

 

 

🔎 그렇다면 분양권이 있는 상태에서 일시적 2주택 비과세를 받으려면 어떻게 해야 할까요?

 

 

첫째, 종전 보유한 부동산이 ‘주택'이어야 합니다.

 

현행 세법은 주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득하는 경우, 둘 간 일시적 2주택 비과세를 예외적으로 허용합니다. 다만 이때 분양권은 ‘21.1.1 이후 취득한 분양권으로 모두 통일하겠습니다. 즉, ‘20.12.31 이전 취득분은 다른 기준을 적용해야 하고, 현실적으로 해당 분양권은 ‘24년인 지금 준공되었을 것이기 때문입니다.

 

그렇다면 어떻게 해야 둘 간에 일시적 2주택 비과세가 될까요? 이에 대해서는 2가지 방법밖에 없습니다.

 

1) 종전 주택이 있는 상태에서 신규로 분양권을 취득하고 그로부터 3년 내 종전 주택을 처분하거나(소득령 156조의 3 ②항) 

 

2) 3년 경과 후에 종전 주택을 처분한다면 신축이 되는 주택에 반드시 전입해서 1년 이상 계속해서 거주를 해야 합니다(소득령 156조의 3 ③항).

 

(그림 1) 주택 + 분양권 일시적 2주택 비과세, 소득령 156조의 3 ③항)

 

 

둘째, 분양권 + 분양권 상태에서는 일시적 2주택 비과세가 불가합니다.

 

예를 들어 ‘21.1.1 이후 1번 분양권, 이후 다시 2번 분양권을 취득했다고 가정합시다. 이 상황에서 일시적 2주택 비과세가 가능할까요?

 

언뜻 생각해 보면, ‘그래 분양권은 주택이 아니니까 1번 분양권이 주택으로 되고, 이후 다시 3년 내 팔면 일시적 2주택 비과세가 되지 않을까?’라고 생각할 수 있습니다. 하지만 그렇지 않습니다. 그 이유는 ‘21.1.1 이후 취득한 분양권은 주택은 아니지만 양도세 비과세 판단 시 주택수에 포함이 되고, 2개 분양권이 있는 상태에서 일시적 2주택 비과세 특례를 정의한 조문이 없기 때문입니다.

 

다만 2개 분양권에서 하나를 매각하고(분양권 상태이든 혹은 준공된 상태에서 주택으로 매각하든) 남은 하나가 주택으로 준공이 되고, 2년 보유(혹은 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주)한 후에 매각을 하면 1채는 비과세를 받을 수 있습니다.

 

간혹, ‘1개 처분하고 다시 추가로 2년 더 있어야 하나요?’ 하고 질문을 주시는데, 보유기간 재산정(일명 최종 1주택) 제도는 ‘22.5.10 이후 양도분부터는 폐지가 되었으므로 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.

 

 

셋째, 분양권 + 주택인 경우 역시 일시적 2주택 비과세가 불가합니다.

 

같은 논리입니다. ‘21.1.1 이후 취득한 분양권은 주택은 아니지만 비과세 판단 시 주택수에 포함이 되고, 분양권 + 주택 상태에서 일시적 2주택 비과세 특례를 정의한 경우가 없습니다. 따라서 ‘그래, 분양권은 주택수 포함이니까 분양권 + 주택도 주택 + 주택으로 봐서 비과세 되겠지 뭐' 라고 생각하신다면 전형적인 유추, 확장해석이라 하겠습니다.

 

따라서 이 경우에는 해당 분양권이 주택으로 된 이후에 추가 주택을 취득하시거나 이미 분양권 + 주택을 보유하고 계신다면 하나를 먼저 처분하고 남은 하나를 비과세 받는 전략으로 가시는 것이 더 좋을 수 있습니다. 물론 해당 물건의 투자가치, 자산관리 전략을 충분히 고려하셔서 진행하셔야 합니다.

 

이 외에도 주택 분양권은 취득세 주택수 산정 시에 주택수에 포함되며(‘20.8.12 이후 취득분), 그 자체가 취득세 중과 대상이 되어 이후 주택으로 준공 시 거액의 취득세를 부담해야 할 수도 있습니다.

 

따라서 분양권은 사기 전에 한 번, 그리고 팔기 전에 다시 한번, 이렇게 최소 2번 체크해야 한다는 걸 꼭 기억하시기 바랍니다. 취득세에 대한 내용은 다시 또 저희 인사이트 칼럼을 통해 말씀드리겠습니다. 구독하시면 새로운 소식을 편리하게 받으실 수 있습니다. 그 외 궁금하신 건 언제든 댓글 남겨주세요. 감사합니다.