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Summary

주택 매수 전 반드시 임차인이 계약갱신 요구권을 행사하였는지 확인해야 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절하는 것은 불가능 갱신 요구권 포기 특약의 효력은 임차인에 불리한 것으로 무효

 

개정 주택임대차보호법 제6조의 3은 임대인이 실제 임대주택에 거주하려는 목적이 있는 등의 정당한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구를 1회에 한해 거절할 수 없도록 규정하고 있어 주택 임대차의 기간은 사실상 그 보장기간이 기존 2년에서 4년으로 연장되었다.

 

2020. 7. 신설된 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신 요구권은 기존에 없던 새로운 제도로작년부터 그와 관련된 판결이 선고되고 있어 구체적인 판례를 통해 계약갱신 요구권의 인정범위에 관해 살펴보기로 한다.

 

 

임대인이 주택을 매매한 경우

 

임차인이 기존 집주인(임대인)에게 계약갱신 요구권을 행사한 뒤 임대인이 주택을 매도하였다면 이후 주택을 매수한 새 집주인이 실거주를 하겠다고 하더라도 임차인의 계약갱신 요구권이 보호된다는 것이 판례의 태도이다.

 

그러나 임차인이 갱신 요구를 했을 때 이미 소유권 등기가 매수인 앞으로 넘어간 상태라면 매수인이 실거주하겠다는 이유로 갱신을 거절할 수 있다. 따라서 임대차계약 기간 종료가 6개월 이내인 주택을 매수하고자 할 때는 반드시 소유권 이전 등기 전에 임차인이 갱신 요구를 하였는지 여부를 확인하여야 할 것이다.

 

이와 관련하여 작년 2. 13.부터 시행된 개정된 공인중개사법 시행규칙에 의하면 공인중개사는 주택 매매시 중개대상물의 확인·설명사항에 임차인이 계약갱신 요구권 행사를 완료한 경우 “기 행사”로 표시하고, “행사”한 경우에는 현재 및 갱신 후 임대차 기간을 명시하여야 하며, 행사하지 않는다면 “불행사”에 표시하여야 한다(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호 서식 참조).

 

 

임대인이 법인인 경우

 

만약 임대인이 법인인 경우에도 동일한 법리가 적용될 수 있을까?

 

우리 법원은 법인의 경우 사택으로 사용한다 하더라도 그 주택에서 실제로 거주하는 것은 임대인인 법인이 아니라 그 법인의 임직원이므로 임대인의 실제 거주에 해당한다고 볼 수 없고, 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제8호의 규정에서는 임대인뿐만 아니라 그 직계존속 또는 직계비속이 실거주하는 경우를 포함하고 있는바, 이는 임대인이 자연인임을 전제로 하는 것이라고 판시한 바 있다.

 

임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있는 경우는 임대인이 자연인임을 전제로 하는 것이라고 판단하면서 임대인이 법인일 경우에는 임직원 기숙사로 쓴다는 이유로 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 없다고 명확히 판단한 것이다.

 

참고로 법무부 및 국토교통부의 2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집 역시 법인이 주택임대보호법에 따른 실거주를 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문에 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절하는 것은 불가능하다고 유권해석을 하고 있다.

 

 

임대인의 실거주 목적 사유의 입증

 

그렇다면 위와 같은 갱신 요구에 대한 거절의 정당한 사유로 인정되는 임대인의 실거주 목적 사유의 입증은 누가 해야 될까?

 

올해 초 선고된 하급심 판결에서는 이와 같은 입증은 임대인의 주관적인 의도를 그 내용으로 하므로 임차인이 임대인의 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정의 존재를 주장하고 입증할 책임이 있다고 하면서 임차인 입장에서는 이를 확인하기 어려운 사정이 있더라도 임대인이 일단 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 임대차계약은 종료된다고 봐야 한다고 판시한 바 있다.

 

만약 임대인의 실거주를 이유로 계약이 종료되었는데 추후 임대인이 실제 거주를 하지 않는다면 개정 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항에 규정된 손해배상제도로 임차인을 사후에 보호하는 방법으로 해결할 수 밖에 없을 것이다.

 

 

갱신 요구권 포기 특약의 효력

 

임대차계약 체결시 임차인이 갱신 요구권을 행사하지 않는다는 내용을 특약사항으로 계약서에 기재하였더라도 주택임대차보호법 제10조에 따라 임차인에게 불리한 규정은 그 효력이 인정되지 않으므로 그 특약은 무효라 할 것이다.

 

이상에서 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신 요구권에 대한 최신 판결들을 살펴보았다. 주택 매매 또는 임대차의 이해관계인은 임대차계약 기간 종료 시점이 다가오거나 주택을 매매할 경우 계약갱신 요구권 행사 여부에 대해 정확히 명시한 서면을 사전에 작성하여 분쟁의 소지를 줄이도록 주의하여야 할 것이다. 또한 임차인의 계약갱신 요구권에 대해서는 아직 판례가 많이 축적된 것이 아니므로 앞으로 판례의 추이도 지켜봐야 할 것으로 보인다.