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Summary

매매계약 당시 목적 부동산에 하자가 있음을 몰랐다 하더라도 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있으며, 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있음 하자담보책임은 하자가 있음을 안 날부터 6개월 내에 행사해야 매도인의 하자담보책임 면제 특약은 원칙적으로 유효하나 매도인이 하자를 알고도 고지하지 않았다면 면제 특약은 효력 없음

 

집을 매입하여 이사를 하였는데 비가 샌다는 사실을 알게 된 경우, 매도인에게 어떤 법적 조치를 할 수 있을까?

 

이와 같은 경우 매수인은 매도인에게 민법 제580조에 규정된 하자담보책임을 물을 수 있다.

 

매수인은 매매계약 당시 목적 부동산에 하자가 있음을 몰랐다 하더라도 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있으며, 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있다. 누수의 경우라면 누수가 너무 심해 주거의 목적을 달성할 수 없을 정도여야 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우로 볼 수 있을 것이다.

 

또한 매수인은 하자가 있음을 안 날부터 6개월 이내에 계약해제 또는 손해배상청구권을 행사하여야 한다. 6개월의 권리행사 기간은 재판상 또는 재판 외에서의 권리행사에 관한 기간이므로 매수인은 소정 기간 내에 재판 외에서 권리행사를 하더라도 그 권리를 보존할 수 있다.

 

매도인에게는 무과실책임이 인정되므로 매도인의 귀책 사유 유무는 문제 되지 않으나, 매수인은 매매계약 당시 목적 부동산에 하자가 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없다. 즉, 매수인은 ① 매매계약 당시 목적 부동산에 하자가 있음을 몰랐어야 하고 ② 하자가 있음을 모르는데 과실이 없어야 한다.

 

 

만약 매도인의 하자담보책임을 면제한다는 특약을 체결하였다면 매도인은 하자담보책임을 면하게 될까?

 

우리 민법은 제584조에서 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다고 규정하고 있다. 따라서 하자담보책임을 면제한다는 특약을 체결하였다면 원칙적으로는 효력이 인정되나 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 하자담보책임을 져야 할 것이다.

 

정리하자면, 매수인이 이사 후 집에 비가 샌다는 사실을 알게 된 경우 하자가 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우가 아니라면 매도인의 과실 유무에 상관없이 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 하자담보책임을 물을 수 있다. 또한 하자담보책임 면제 특약을 했더라도 매도인이 하자를 알고도 고지하지 아니하였다면 하자담보책임은 면제되지 아니한다.