이장원 세무사

2024.02.08 11:00

세금/절세

😲 네? 인구감소 지역의 주택을 사라구요?

Summary

  • 인구감소 지역 내 주택을 사면 세제 혜택을 준다는 24년 경제정책 방향. 인구감소 지역은 전국 89곳
  • 총 3가지 세금, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 혜택을 줄 예정이다.
  • 과연 세제 혜택은 효과가 있을까? 해당 정책을 더 극대화하려면 어떤 것이 보완되면 좋을까?

 

대한민국이 전 세계에서 가장 빨리 늙어가는 나라가 되고 있다. 내년이면 만 65세가 전체 인구 중에 20% 이상이 되는 초고령사회에 진입할 전망이다. 그리고 이미 17개 시도 가운데 절반 이상이 초고령 사회에 진입했다고 한다. 그나마 있는 젊은층도 모두 도시로 빠져나가다 보니 지역 경제와 부동산 시장에 미치는 충격도 상당하다.

 

그래서 이번 2024년 경제정책 방향에서는 인구감소 지역에 집 한 채를 더 사라는 일명 “세컨드홈”에 대한 세제 지원 정책이 나왔다. 근데 정말 이 “세컨드홈” 세제 혜택이 얼마나 있을까? 한 번 알아보도록 하자.

 

 

 Q1 인구감소 지역은 어디인가?

 

2021년 10월 18일 행정안전부는 89개 지역을 인구감소 지역으로 지정하고 행정·재정적 지원을 추진하겠다고 하였다. 인구감소 지수를 구성하는 지표는 ▲법적 고려 사항과의 부합성, ▲통계자료의 객관성, ▲인구감소 현상을 설명하는 대표성 등을 검토 후 인구증감률, 고령화비율, 조출생률 등 8개 지표를 최종 선정하고, 통계기법 활용으로 지표별 가중치를 부여하여, 이를 종합한 ‘인구감소 지수’를 최종적으로 산정하였다. 인구감소 지역은 5년마다 새로 지역을 지정한다.

 

 

<인구감소 지역 지정 현황>

부산 (3)

동구 서구 영도구

대구 (2)

남구 서구

인천 (2)

강화군 옹진군

경기 (2)

가평군 연천군

강원 (12)

고성군 삼척시 양구군 양양군 영월군 정선군 철원군 태백시 평창군 홍천군 화천군 횡성군

충북 (6)

괴산군 단양군 보은군 영동군 옥천군 제천시

충남 (9)

공주시 금산군 논산시 보령시 부여군 서천군 예산군 청양군 태안군

전북 (10)

고창군 김제시 남원시 무주군 부안군 순창군 임실군 장수군 정읍시 진안군

전남 (16)

강진군 고흥군 곡성군 구례군 담양군 보성군 신안군 영광군 영암군 완도군

장성군 장흥군 진도군 함평군 해남군 화순군

경북 (16)

고령군 군위군 문경시 봉화군 상주시 성주군 안동시 영덕군 영양군 영주시 영천시 울릉군 울진군 의성군 청도군 청송군

경남 (11)

거창군 고성군 남해군 밀양시 산청군 의령군 창녕군 하동군 함안군 함양군 합천군

 

그렇다면 인구감소 지역 어느 곳의 주택을 구입해도 혜택을 보게 될까? 이번 대책에는 인구감소 지역 89곳 모두를 포함한다는 구체적 요건이 아직 나오지 않은 상황이다. 즉, 가액과 적용지역 등 구체적 요건은 추후 발표를 통해 확정될 것으로 보인다.

 

 

 Q2 세제별 어떤 혜택을 준다는 걸까?

 

총 3가지 세금, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 혜택을 줄 예정이다. 우선 경제정책방향에 제시된 표를 보면서 하나씩 풀어 해석해 보도록 하자.

 

 

<인구감소 지역 주택 구입 시 받을 수 있는 세제 혜택>

재산세

(비인구감소 지역 1주택 + 인구감소 지역 1주택) 1세대 1주택 특례 적용

특례는 세율 인하 –0.05%p, 공정시장가액비율 특례 적용

종합

부동산세

(비인구감소 지역 1주택 + 인구감소 지역 1주택) 1세대 1주택 특례 적용

특례는 기본공제 12억 원, 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%

양도

소득세

(비인구감소 지역 1주택 + 인구감소 지역 1주택) 중과배제 및 1세대 1주택 특례 적용

특례는 1세대 1주택 비과세(12억 원 이하) 등

 

✔️ 먼저 재산세수도권에서 9억 원 이하의 주택을 소유한 사람이 인구감소 지역 1주택을 신규로 취득하면 재산세 세율 –0.05% 인하와 공정시장가액비율 특례를 적용받을 수 있다. 즉 1세대 1주택자로 보아서 세율을 낮춰주고 1세대 1주택자의 공정시장가액비율인 43~45% 정도로 적용해서 다주택자의 60% 공정시장가액비율보다는 낮은 세금 적용을 해준다.

 

✔️ 두 번째로 종합부동산세수도권 1주택 보유자가 인구감소 지역 주택을 1채 신규 취득하더라도 1주택자로 계속 보아서 1세대 1주택 혜택을 적용해 주겠다는 것이다. 이를 통해 기본공제를 9억 원이 아닌 1세대 1주택자 12억 원, 그리고 고령자 및 장기보유에 따른 세액공제 최대 80%까지의 적용도 받을 수 있어 보유세에 대한 부담은 한층 완화될 것으로 보인다.

 

그러나 이미 2023년 공동주택가격과 개별주택가격을 전국 평균 18%나 낮춰서 2020년 수준으로 회귀했기 때문에 종합부동산세가 크게 부담으로 오는 납세자는 대폭 줄었다고 볼 수 있다. 나아가 공동주택가격과 개별주택가격이 낮아졌기 때문에 재산세 역시도 대폭 줄었다.

 

✔️ 그렇다면 양도소득세는 어떨까? 인구감소 지역 내 주택 1채 구매 후 기존 주택을 매도한다면 1주택자로 보아서 1세대 1주택 비과세를 주겠다는 것이 골자다. 그러나 우리 세법에서는 이미 종전 주택을 보유한 상황에서 1년 지난 후 신규주택을 구입하고, 비과세 요건을 충족한 종전 주택을 3년 이내에 양도하면 ‘일시적 1세대 2주택’을 받을 수 있다.

 

그러므로 굳이 인구감소 지역 내 주택 1채 구매 후 기존 주택을 매도하는 상황이 아니어도 다른 비과세 조건을 맞춰서 비과세를 받을 수 있는 길이 있다.

 

물론 인구감소 지역 내 주택 구매 시 일시적 1세대 2주택과 다르게 3년 이상 보유한 후 종전 주택을 양도하는 경우에도 비과세를 적용받을 수 있지만, 이 부분이 얼마나 주택구매자에게 강한 유인책이 될지는 의문이다.

 

주택 양도 순서를 바꿔서 인구감소 지역 내 주택을 먼저 매도하여 일정 금액의 양도소득세를 내고, 종전 주택을 양도하면 종전 주택은 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 여기서 핵심은 인구감소 지역 내 주택을 먼저 양도하면서 내는 양도소득세가 크지 않을 수 있기 때문에 이러한 절세전략도 가능하다는 것이다.

 

나아가 양도차익도 발생하지 않는다면? 아예 주택 자체가 안 팔린다면? 당황스러운 변수까지도 고려해서 주택이라는 소중한 자산을 구매하는 것이 국민이다. 그러므로 3년 이후에 종전 주택을 양도해도 비과세를 받을 수 있다는 것은 강력한 유인책이 안 될 수 있다는 것이다.

 

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Q3 이런 점이 추가되면 좋지 않을까?

 

그나마 세제 혜택을 지원해 준다면 주택수에 따른 취득세 중과 배제 및 취득세 감면 지원과 함께 추후 인구감소 지역 내 주택 양도 시에 100% 감면 등이 추가로 있어야 하지 않을까 생각이 든다.

 

물론 주택 양도 시 100% 감면은 양도차익이 발생한다는 것을 전제로 한다는 바인데... 과연 인구감소 지역 내 주택이 미래에 양도할 때 양도 자체가 될 것인지 자체도 불안해하는 상황이라면 이 제도의 실효성은 크지 않을 수도 있겠다는 생각이 든다.

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