이성호 세무사

2024.02.01 11:00

세금/절세

🧐 ‘명도비용’은 주택 양도세 경비로 인정될까? : 양도세 경비 항목 3가지

Summary

  • 아파트를 경매를 취득한 경우
  • 취득 당시 소송과 관련한 지출경비
  • 주택에 대한 차입이자 또는 감가상각비 등

 

일반적으로 아파트를 처분할 때 많이 헷갈려하는 것이 종전에 주택을 취득하고 보유하는 기간동안 주택과 관련하여 내가 지출한 금액이 주택을 처분하면서 발생하는 양도소득세 산정 시 경비로 인정받을 수 있는지에 대한 부분이다.

 

일반적으로는 구입할 때 지출하는 취등록세나 부동산 중개수수료, 명의이전을 위해 법무사사무실에 지출하는 등기 비용 등 가장 기본적인 경비인정 항목을 떠올릴 수 있다.

 

하지만 세법에서는 이외에도 재산의 가치를 높이는 데 사용되거나 부득이하게 지출할 수밖에 없는 경비도 양도소득세 신고시 경비로 인정된다. 실제로 상담을 하다보면 지출금액으로 인정되는지 잘 몰라서 경비인정을 못 받거나 혹은 과다하게 인정받아서 나중에 세무서에서 과다경비분에 대한 과소신고와 관련하여 추가납부 안내전화를 받는 경우도 심심찮게 있다.

 

🔎이번시간에는 주택을 처분하면서 발생하는 양도소득세 신고 시 인정되는 경비내역들을 좀 정리해보자.

 

1. 아파트를 경매로 취득한 경우

 

아무래도 전 소유자의 채권·채무 관계가 복잡해서, 달리 말하면 돈이 없어서 경매로 내놓은 물건이라서 낙찰일 현재 해당 아파트에 부과된 관리비가 체납된 경우를 많이 볼 수 있다. 이 체납관리비를 낙찰받은 내가 이미 부담을 한 경우에는 과연 양도세 신고할 때 경비로 인정받을 수 있는 지출인지에 대해 많이 궁금해한다.

 

결과적으로는 전체 관리비 중에 ‘공용부분’에 대한 체납관리비를 대신 납부한 경우에만 양도세 신고 시 경비로 인정받을 수 있다.

 

다시 말하면 낙찰받은 아파트의 평수를 고려한 ‘전용부분’에 대한 체납관리비는 아무리 큰 금액을 낙찰자가 대신 납부하더라도 경비로 인정받을 수 없다. 그리고 설령 공용부분에 대한 관리비를 대납한 경우라도 추후 전소유자를 상대로 구상권을 통해서 이미 대납한 금액을 보전받을 수 있는 경우라면 결과적으로 낙찰자가 부담한 지출이 아니므로 경비인정을 받을 수 없다.

 

또한 기존에 임대 중인 아파트를 경매로 취득하는 경우가 있을 수 있다. 경매 투자를 직접 해보거나 경매에 관심이 있다면 임차인의 ‘대항력’이라는 말을 들어봤을 것이다.

 

대항력은 세입자가 해당 아파트에서 거주를 위한 전입일자가 일단 경매로 넘어간 아파트와 관련된 채권·채무의 권리소멸일자보다 빠른 경우라면 해당 세입자는 경매로 소유자가 변경되더라도 계속해서 남은 임대기간동안 임차권을 유지할 수 있고 경우에 따라서는 본인의 임대보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 세입자의 권리이다.

 

이처럼 대항력 있는 전세보증금을 매수인이 부담하는 경우에는 역시 양도소득세 신고 시 경비인정이 가능하다.

 

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2. 취득 당시 소송과 관련한 지출 경비

 

우선 소송과 관련해서는 취득당시 주택의 ‘소유권확보’를 위해 어쩔 수 없이 발생하는 명도비용, 소송비용, 합의를 위한 화해비용이 발생할 수 있다.

 

이때 중요한 것은 ‘소유권확보’를 목적으로 지출하는 비용만 인정되기 때문에 같은 소송비용이라도 하더라도 이미 내가 소유권을 취득한 이후에 미래 예견되는 소유권 상실의 위험을 방지하기 위해 지출하는 소송비용은 경비인정이 되지 않는다.

 

또한 소송에서 패소한 상대방이 지출할 성격의 비용을 원활한 소송의 마무리를 위해 내가 부담해서 지출한 금액은 법적의무가 없기 때문에 경비로 인정되지 않는다.

 

그리고 유치권에 대한 다툼으로 취득한 아파트인 경우라면 유치권자에게 지급한 돈이 있더라도 역시 양도세 신고할 때 차감되는 경비로 인정되지 않는다.

 

3. 주택에 대한 차입이자 또는 감가상각비 등

 

세 번째는 건물을 직접 신축한 경우이다. 건물을 직접 신축하는 경우에는 본인의 자금뿐만 아니라 은행에서 일부 차입금액을 바탕으로 대지 구입비와 건물 신축비에 충당하는 경우가 대부분이다.

 

따라서, 원룸이나 상가를 직접 신축한 뒤에 이를 처분할 때에는 그동안 발생하는 건설자금에 대한 차입이자가 있기 마련이다.

 

이러한 이자 비용은 임대사업자가 종합소득세나 법인세 신고할 때 이미 사업상 지출한 경비로 인정받은 경우가 대부분이므로 양도소득세 신고할 때는 별도의 경비로 인정하지 않는다.

 

마찬가지로 건물에 대한 감가상각비용도 이미 소득세 등으로 경비인정이 받은 항목이라면 추후 처분하는 취득가액에서 감가상각누계액을 차감한 금액만 취득가액으로 보고 양도소득세를 산정하게 된다.

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