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Summary

GTX 2기 발표, 134조 원이 들어가는 방대한 사업 수도권 과밀의 부작용이 나오는 지금, 수도권 과밀 가속화 사업으로 비판 존재 ‘23.2~3월 거래 회복 등 가능하나, 근본적으로 수요 약세시장, 기다릴 줄 아는 여유 필요

 

정부는 ‘24.1.25일 수도권의 교통혼잡 해소 등을 이유로 GTX 2기 사업을 발표했습니다. 이 사업은 기존 GTX A,B,C 노선의 조기 준공과 이후 D,E,F 노선의 신설을 담은 내용이며, GTX 사업은 윤 대통령의 대선공약에도 있던 내용으로 총선 전에 발표되면서 다시 한번 선거를 앞두고 발표되는 묘한 통일감을 주었습니다.

 

GTX D,E,F를 포함한 지방 광역도시의 교통혼잡 해소와 기존 지상철 및 주요 도로 등의 지하화 사업을 담은 이 사업은, 총 134조 원이라는 전대미문의 자금이 소요되는 사업으로, 정부도 이러한 사업을 재정으로 조달할 수 없으므로 다른 GTX 노선과 같이 민자사업을 염두에 두고 발표하였습니다. 따라서, 민간사업자들이 이러한 광역교통망 사업을 추진할 만한 사업성이 있는지가 관건이 되었습니다만, 발표와 함께 호가가 1억 원 상승했다는 등의 기사가 나오는 등 시장에 관심이 적지 않은 듯합니다. 특히 신생아 특례론이 1/29일부터 시행된 만큼, 정부는 부동산 시장을 살리는데 2~3월을 가장 중요한 기간이라고 판단하는 듯하고, 이 기간에 모멘텀을 몰아넣고 있습니다.

 

통상 대규모 사회기반시설을 건설하게 되면 사실상 100년 이상의 사용 연한을 고려합니다. 대신 민자로 건설한 사업 주체가 이러한 SOC를 운영할 수 있는 기간은 법적 상한이 50년이며, 통상 30~40년에서 결정됩니다. 종전 GTX A노선의 민자 운영은 30년이며, B,C노선의 경우 40년인데 이 기간동안에 사업비를 회수하라는 것입니다. 

 

그런데 지금 2024년이고, 정부가 기획한 2035년 준공이 된다 치면 이후 2075년까지 이 노선을 운영하여 회수할 수 있느냐는 고민이 있어야 할 텐데, 우리나라는 주지하다시피, 이미 인구 감소 국가이며, 2070년대의 인구란 3,000만 명대 수준으로 급감하게 됩니다. 그리고 초고령사회에 진입하여 장거리 이동이 불편한 소비자들로 구성된 나라가 됩니다. 이런 나라에서 매일을 광역으로 수십km를 이동해야 하는 이용자들이 얼마나 될지, 어느 사업자도 장담할 수 없기에, 이 사업을 민자로 진행하는 것의 사업성이 과연 나올지에 대한 의구심이 들 수밖에 없습니다. 그 때문에 GTX 2기 공약의 규모와 자금은 말 그대로 꿈의 숫자가 될 가능성이 높아 보입니다. 

 

 

우리나라의 통근 통학 시간은 주요 국가의 2배가 넘고 수도권 임금근로자의 하루 소요 시간은 2시간 30분이 넘습니다. 하루의 가장 중요한 시간을 거리에서 보내고 있는데, 이는 서울, 특히 강남 중심의 도시구조를 수도권으로 확대하고 이것이 재반복 고착화 되면서 점점 더 먼 거리에서 강남으로 출퇴근해야 하는 도시구조가 장기화되기 때문입니다. 많은 나라들이 연담도시적 성격으로 주요 거점도시 지역을 형성하고 이를 유기적으로 연결해서 클러스터링화 하는 것과 달리, 한국은 ‘점’으로 대표되는 특정 지역만을 염두에 두고 도시구조를 지속한바, 다른 나라와 달리 압도적 출근 시간 증가로 이어져 왔습니다. 교통 시간의 허비는 결국 시간 부족으로, 높은 경쟁압력으로, 높은 주택가격으로, 낮은 출산율로 이어진 바, 지금처럼 전 세계 출산율 최저를 향해가는 국면에서 다시 한번 수도권 과밀화와 서울 쏠림을 만들 GTX 2기를 마냥 환영하기 어려운 이유도 여기에 있습니다. 

 

많은 언론이 GTX 발표 이후, 평택을 포함한 주요 역세권 지역 부동산 시장에 문의 전화가 많다고 전달합니다. 현재 한국의 주택매매거래량은 평년의 60% 수준으로 침체 중이고, 서울은 50% 이하로 위축 중입니다. 그리고 ‘22~’23년을 거치면서 역전세 속에서 전세금 마련을 해야 하는 다주택자들의 현금흐름이 녹록지 않은 상황이니, 거래량이 회복을 하지 못합니다. 올 1월 말 신생아론 출시 후 2~3월 거래량 반등의 가능성이 높지만, 소득제한이 없던 특례보금자리론과 비교하면 정확한 소득과 출산 가구라는 제약이 큰 신생아론은 특례론 대비 영향력이 감소할 것으로 예상됩니다. 즉, 시장의 변화를 이끌어낼 강력한 정책모멘텀 패키지의 결과는 2월에 알 수 있게 되지만, 그 영향은 ‘23.2월과 달리 생각보다 잠잠할 수 있다는 것입니다. 

 

자산시장은 살아있는 생물체로 언제든 변할 수 있습니다. 그러나, 현재의 부동산 시장은 높은 가격과 낮은 가구소득, 일부 계층에만 집중되는 혜택으로 인해서 일반 가구 전체가 편안하게 거래할 수 있는 상황이 아닙니다. 자산시장에는 언제나 나만 끼지 못하는 FOMO가 올라올 수 있지만, 무리한 투자만 하지 않고 살아만 있다면, 기회는 항상 옵니다. 그러니 여유를 갖고 대비하시는 습관을 길러보시길 바랍니다.