이종호 홈즈 부동산 대표

2024.01.29 11:00

부동산 동향

📉 6년 만에 거래량 최저, 부동산 하락의 시그널인가?

Summary

  • 거래량 급감은 하락의 시그널인가?
  • 거래량을 활용한 부동산 매수 기회 포착 방법

 

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최근 거래량이 급감하면서, 거래량이 6년 만에 최저치 수준까지 내려왔습니다. 매매가격 또한 2023년 11월부터 하락 전환하였습니다. 그래서 현재 많은 분들이 이러한 생각을 하고 계실 겁니다.

 

"거래량 급감은 부동산 하락의 징조인가?"

 

하지만 대다수 사람들의 생각과는 다르게 실제 역사의 사례를 살펴보면, 거래량이 급감하는 시점이 부동산 투자 최적의 시점이었다는 것을 알 수 있습니다.

 

그래서 오늘은 역사적으로 거래량이 급감한 시점에 부동산 시장이 어떻게 움직였는지, 또 거래량 지표를 통해 부동산 매수 타이밍을 잡는 방법에 대해서 알아보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.

 

🔎거래량과 부동산 시장

 

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위 자료는 2006년부터 18년간의 서울 아파트 매매 거래량 차트입니다. 이 기간 동안 서울의 월평균 아파트 매매 거래량은 월 5,000건 대였습니다. 반면에 현재 서울 아파트 매매 거래량은 대략 월 2,000건 대 정도입니다. 즉, 현재의 거래량은 18년 간의 평균 거래량에 절반도 미치지 못하는 수준이라는 것입니다.

 

그래서 오늘은 현재와 비슷하게 거래량이 급감하여, 월 2,000건 미만으로 급감한 시기 부동산 시장 동향을 분석해 보고 거래량 급감기 이후 부동산 가격이 어떻게 움직였는지 알아보는 시간을 가져 보겠습니다.

 

🔎2006년 이후 18년간 거래량이 월 2,000건 미만으로 급감했던 시기는 총 5번 있었습니다. 

 

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✔️첫 번째로 거래량이 급감한 시기는, 2008년 하반기입니다.

 

2008년도는 미국 발 리먼사태로 인해 서울 아파트 매매 거래량이 월 1,500건 이하로 순간적으로 급감한 시기였습니다. 리먼사태의 여파로 주택 거래량은 급감하였으며, 매매가격 또한 순간적으로 급락하였습니다. 

 

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(출처 : 아실 대치 은마 31평 실거래 차트)

 

이 시기 서울 대표 재건축 아파트인 대치 은마 아파트의 가격 흐름을 살펴보면 거래량이 최저치를 기록한 시기에 매매가격 또한 바닥을 찍었다는 사실을 확인 할 수 있습니다.

 

즉 글로벌 경제 위기로 인해 거래량이 급감하였던 시기가 부동산 투자에 있어서는 최적의 매수 타이밍이었다는 것입니다.

 

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✔️두 번째 거래량이 급감한 시기는 2010년 5월부터 9월까지의 기간입니다.

 

이 기간 동안 서울 아파트 매매 거래량은 월 2000건 대로 급감하였습니다. 그 이유는 무엇이었을까요?

 

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이 이유는 유럽발 재정위기 때문입니다.

 

당시에는 유럽발 재정위기가 발생하여, 그리스가 IMF 구제 금융을 신청하는 등 유럽발 금융 재정 위기가 발생하였습니다. 2008년과 비슷한 대외 경제 리스크가 부각되는 시점이었죠. 때문에 부동산 거래량은 급감하였고 가격 또한 급락하였습니다.

 

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(출처 : 아실 대치 은마 31평 실거래 차트)

 

하지만 반대로 이 시기 은마 아파트의 가격 흐름을 분석해 보면 부동산을 매수하기에 아주 좋은 시점이었다는 사실을 알 수 있습니다.

 

물론 2010년 이후 2013년도까지 부동산 시장은 지속 침체되었지만, 그 이후에도 2010년 대와는 큰 차이 없는 가격대를 형성했기 때문에, 이때 주택을 매수한 분들은 추후 큰 시세차익을 볼 수 있었습니다.

 

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✔️세 번째, 거래량이 급감한 시기는 2012년 초부터 2013년 사이의 기간입니다.

 

2012, 2013년도에는 엄청난 미분양이 발생했던 시기입니다. 미분양과 PF 대출 위기로 인해 건설사 들이 파산하면서 부동산 가격이 급락한 시기였습니다.

 

이 당시 뉴스를 보면 최근과 비슷하게 하우스푸어, 깡통 주택, 미분양, PF대출 위기, 건설사 파산 등이 뉴스에 메인 주제로 나오던 시절이었습니다. 때문에 아무도 주택을 적극적으로 매수를 하지 않았습니다. 

 

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(출처 : 아실 대치 은마 31평 실거래 차트)

 

하지만 지금에 와서 보면 2012, 2013년도 또한 적정한 부동산 매수 시점이었다는 것을 알 수 있습니다. 특히 2013년은 부동산 장기 상승장의 초입인 시점이었습니다. 2013년 이후 부동산 시장은 8년간의 장기 상승을 시작하였습니다. 

 

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✔️네 번째, 거래량이 급감한 시기는 2019년도 초입입니다.

 

이 시기는 헬리오시티발 서울의 대량의 공급이 진행되던 시기였습니다. 약 10,000세대의 헬리오시티 입주장이 진행되면서, 서울 핵심지들의 전월세 가격이 급락하였고, 이로 인해 부동산 시장이 침체되면서 거래량이 급감하고, 부동산 가격 또한 순간적으로 급락하였습니다.

 

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(출처 : 아실 대치 은마 31평 실거래 차트)

 

하지만 잠깐의 조정이 있었을 뿐 이후 부동산 시장은 다시 크게 상승하였습니다. 즉 이때도 거래량 급감 시기가 적절한 매수 시점이었다는 것을 알 수 있죠. 

 

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✔️다섯 번째로 거래량이 급감한 시기는 2022년도입니다.

 

2022년은 급격한 금리 인상으로 인해 전체 기간 동안 유래를 찾기 힘들 정도로 거래량이 적었던 시기입니다.

 

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미 연준은 높아진 물가를 잡기 위해 금리를 급격하게 인상하였으며, 이로 인해 부동산을 포함한 대부분의 위험자산들이 급격하게 가격이 조정되는 모습을 보였습니다. 또 금리 인상의 여파로 부동산 거래량 또한 급감한 시기였습니다.

 

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(출처 : 아실 대치 은마 31평 실거래 차트)

 

하지만 지금 다시 되돌아보면 이 시기 또한 부동산 매수에 아주 적정한 시점이었다 할 수 있겠습니다. 다음 해인 2023년도 초부터 2023년 말까지 서울을 중심으로 단숨에 부동산 가격이 20~30% 반등하였기 때문입니다.

 

🔎이와 반대로 역대 거래량이 가장 많았던 시기 부동산 시장의 모습은 어떠하였을까요?

 

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대표적으로 2006~2007년과 2020년을 뽑을 수 있습니다.

 

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(출처 : 아실 대치 은마 31평 실거래 차트)

 

역대 거래량이 가장 급증하였던, 2007년은 부동산 장기 상승 사이클의 고점이었으며, 2020년 또한 거래량이 크게 급증한 이후 1년을 가지 못하고 부동산 시장의 급락이 발생하였습니다. 

 

즉, 거래량이 급증하는 시기가 부동산을 매수하기 좋은 시기라는 일반적인 사회 통념과는 다르게, 실제 거래량이 급증하는 시기는 부동산을 매수 리스크가 큰 시점이라 할 수 있겠습니다.

 

🔎거래량을 활용한 부동산 매수 기회 포착 방법

 

결국 이 글을 통해서 여러분들께 해드리고 싶은 말은 '역사적으로 거래량이 적은 시기가 가장 좋은 매수 타이밍이었다'는 것입니다.

 

거래량이 급감했다는 것은 매수 수요자가 급감했다는 것을 의미합니다. 때문에 거래량이 줄어드는 시기가 되면, 매수 경쟁 또한 크게 줄어들게 됩니다. 이로 인해 부동산의 가격은 하락하게 되겠죠. 이 시기 부동산을 매수하면 상대적으로 저렴한 금액에 부동산을 매수할 수 있는 기회로써 활용할 수 있습니다. 

 

반대로 거래량이 급증하는 시기에는 보통 부동산 시장에 대한 긍정적 뷰가 압도적으로 많은 시기 입니다. 때문에 매수 경쟁 또한 치열해 집니다. 대부분의 경우 이 시기 부동산을 매수한다면, 치열한 매수 경쟁으로 인해 높은 가격에 부동산을 매수할 수밖에 없고 이로 인해 부동산 투자 실패 가능성은 높아지게 됩니다.

 

그렇기에 역사적으로 보았을 때 거래량이 급감하는 시기는 부동산 투자 성공 확률이 매우 높은 시기이며, 부동산 투자에 관심 있는 분들이라면 매우 집중해야 할 시기라고 할 수 있겠습니다. 

 

특히 올해는 금리 인하가 예정되어 있으며, 입주물량 또한 2026년부터는 급격하게 감소할 것이기 때문에, 부동산 투자에 관심이 있으신 분들이라면, 부동산에 대한 공부를 이어나가면서 탐색하는 시간을 가져 보는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.

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