장보혜 변호사

2024.01.31 11:00

법률

🤷‍♂️ 임대차계약 기간이 만료되었는데 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면?

Summary

  • 임대인에게 내용증명을 발송하여 계약 해지 의사를 명확히 통보
  • 계약 기간 만료 후 보증금을 일부라도 돌려받지 못하면 임차권등기명령 신청가능, 등기가 완료되는 것까지 확인 후 이사 가야
  • 보증금반환청구 소송 가능, 임차권등기를 한 경우가 아니라면 소송 중에도 계속 전입신고는 유지해야

 

🔎임대차계약 기간이 만료되었는데 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 어떻게 대처하여야 할까?

 

우선 1) 임대인에게 내용증명 등의 방법으로 계약기간 만료에 따른 보증금 반환을 청구하여 계약 해지 의사를 명확히 통보한다.

 

‘내용증명’은 우체국에서 문서내용과 발송사실만을 증명해 줄 뿐이고 내용증명을 발송하였다는 사실만으로 어떤 법적 효력이 발생하는 것은 아니지만 추후 소송까지 이어질 경우 계약 해지 시점을 명확히 특정할 수 있는 이점이 있다.

 

2) 계약 기간이 만료되면 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의 3 제1항) 신청이 가능하다.

 

임차권등기명령은 계약기간이 만료되었을 때 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 신청할 수 있으며, 임차권등기가 완료되면 임차인은 다른 곳으로 이사를 해도 기존의 대항력은 그대로 유지된다.

 

임대차가 종료된 후에 신청할 것이 요건이므로 임대인이 임대차보증금을 돌려주지 않을 것을 미리 알았다고 해도 임대차계약 종료 전에는 신청할 수 없다. 보증금의 전액뿐만 아니라 일부를 돌려받지 못한 경우도 신청 가능하다.

 

✔️임차권등기명령 신청 후 바로 이사를 가면 절대 안 되고 법원의 결정문 송달 뒤 등기부등본에 등기가 완료되는 것까지 반드시 확인 후 이사를 해야 함을 주의해야 한다.

 

✔️또한 임차권등기를 마친 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제도 받을 수 없으므로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 되어 있는 집은 절대 임대차계약을 해서는 안 될 것이다.

 

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3) 보증금반환청구 소송이 가능하다.

 

보증금반환청구 소송을 할 때에는 임대인의 재산 보전을 위해 가압류를 함께 진행하는 것을 추천한다. 해당 부동산에 대한 가압류, 보증금을 지급받은 계좌에 대한 가압류, 임대인의 주소지 부동산에 대한 가압류(등기부등본 또는 임대차계약서상 주소) 등의 방법을 생각해 볼 수 있다.

 

만약 해당 부동산이 경매에 넘어가더라도 대항력을 유지해야 우선변제권을 가지므로 임차권등기를 하지 않는 한 다른 곳으로 전입신고를 이전해서는 안 될 것이다.

 

임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 위와 같은 방법을 고려할 수 있으며, 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 완료되지 않는 한 전입신고는 계속 유지해야 한다는 사실을 명심해야 한다.

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