제네시스박

2024.01.30 11:00

세금/절세

👨‍🏫 주택임대사업자 사업장 현황신고, 꼭 해야 할까?

Summary

  • 2023년 귀속, 월세 및 보증금 등 수입금액을 2월 13일(화)까지 신고해야
  • 이때 등록임대주택은 ‘수입금액 검토표까지 작성해야
  • 다만, 모두 해당되는 건 아니고 설령 신고 못 하더라도 5월 종합소득세 신고 때 하면 문제없어

 

새해가 시작된 지 얼마 안 된 것 같은데, 곧 2월이 다가옵니다. 그리고 2월에는 ‘주택임대사업자 사업장 현황신고’라는 걸 해야 합니다. 매년 진행하는 것이지만, 관련하여 문의들을 많이 주시는데요, 오늘은 이에 대해 어떤 내용인지 그리고 조심해야 할 것은 무엇인지 살펴봅니다. 

 

📍질문 1) 사업장 현황신고가 무엇인가요?

 

주택을 임대해서 발생하는 월세 및 보증금 수입에 대해 말 그대로 어떤 현황인지를 신고하는 제도입니다. 올해는 2월 13일(화)까지 신고해야 합니다. 

 

📍질문 2) 왜 이런 걸 하는 거죠?

 

이걸 이해하려면 부가가치세 제도에 대해 조금 아셔야 하는데요, 대부분의 사업자는 본인이 제공하는 재화나 서비스 관련하여 별도의 부가가치가 발생되므로 이에 대한 세금을 6개월마다 신고를 합니다. 이를 부가가치세법상 과세사업자라고 하는데, 주택임대는 ‘면세’에 해당합니다. 

 

즉, 부가가치세 세부담이 없고 이에 대해 평소 파악이 되지 않고 있으니, 최소 1년에 1회 정도는 사업장 현황신고를 해서 전반적인 상황을 파악하기 위함입니다. 

 

📍질문 3) 그럼 주택을 전세나 월세를 준다면 꼭 신고해야 하나요?

 

아닙니다. 단순히 임대한다고 해서 모두 신고해야 하는 건 아니고, ‘과세대상’에 해당할 때에만 신고하면 됩니다. 

 

이때 과세대상이란 ‘부부합산 주택 수’를 기준으로 판단합니다. 이게 매우 중요합니다!

 

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(그림 1) 주택임대 과세대상, 국세청 안내문

 

보시는 것처럼 부부합산 주택 수가 1채라면 국외 주택 월세 또는 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택 월세가 과세대상입니다. 따라서 1주택인데 전세를 주거나 비고가주택 월세라면 해당이 되지 않습니다. 

 

만약 부부합산 2주택이라면 모든 월세에 대해 과세가 됩니다. 하지만 이 경우라도 모두 전세를 주고 있다면 과세대상에 해당하지 않습니다. 

 

마지막으로 부부합산 3주택 이상이라면 이때는 모든 월세 그리고 보증금에 대한 간주임대료에 대해 과세가 됩니다. 다만 간주임대료 계산 시 소형주택은 제외가 되는데 전용면적 40m2 이하이면서 기준시가 2억 원 이하를 모두 충족해야 합니다. 

 

📍질문 4) 그럼 소형주택이면 모두 주택 수 제외인가요?

 

그렇지 않습니다. 소형주택은 간주임대료 주택 수에서만 제외될 뿐, 소형주택이라도 월세를 주고 있다면 과세대상입니다. 

 

📍질문 5) 예전에도 신고를 했던 것 같은데, 혹시 바뀐 내용이 있을까요?

 

크게 2가지가 있는데, 우선 고가주택 기준이 기존에는 기준시가 9억 원이지만 ‘23년 적용되는 임대소득부터는 기준시가 12억 원이 고가주택 기준이 됩니다. 이미 부부합산 1주택일 때 한 번 언급 드렸죠?

 

두 번째는 간주임대료 계산할 때 이율이 기존 1.2%에서 2.9%로 올라간 것입니다. 이는 최근 금리인상을 반영한 조치라고 보시면 되겠습니다. 따라서 월세를 주지 않고 전세로 임대를 준 경우, 보증금이 모두 동일하다고 하더라도 세부담은 다소 늘어날 것으로 보입니다. 

 

📍질문 6) ‘수입금액 검토표는 무엇일까요?

 

이는 지자체와 세무서 모두 등록을 한 ‘주택임대사업자’에게 해당하는 내용으로, 임대료 증액을 5% 이내로 해야 세제 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 이에 대한 일종의 검증 장치로 보시면 되겠습니다. 

 

📍질문 7) 저는 세무서만 등록을 했어요. 지자체도 등록을 해야 하나요?

 

절대 그렇지 않습니다!

 

위 (그림 1)에서 보신 것처럼 부부합산 주택 수에 따라 임대소득 과세대상에 해당하면 세무서 등록은 의무입니다. 그렇지 않을 경우 수입금액의 0.2%를 가산세로 납부해야 합니다. 

 

다만 지자체 등록은 어디까지나 선택일 뿐, 결코 의무사항이 아닙니다. 지자체 등록을 하면 일부 세제혜택이 가능하긴 하나 10년 의무임대, 5% 임대료 증액제한, 보증보험 등 각종 의무를 준수해야 하니 꼭 유의하시기 바랍니다(이에 대해서는 별도 인사이트 칼럼으로 설명드릴게요).

 

📍질문 8) 네, 잘 알겠습니다. 꼭 현황신고 해야 하는 거죠?

 

우선 (그림 1)에서처럼 과세기준 대상자인지를 확인하세요. 과세대상이 아니라면 하지 않아도 무방합니다. 과세대상자라면 이 역시 엄밀히 말해 ‘선택사항’입니다. 즉 해도 그만, 안 해도 그만입니다. 

 

다만 2월 현황신고를 하지 않더라도 5월 종합소득세 신고는 반드시 하셔야 합니다. 그리고 2월 현황신고를 미리 해두시면 5월 종합소득세 신고 시 훨씬 수월합니다. 

 

결론적으로, 2월 현황신고는 5월 종합소득세 신고를 위한 일종의 ‘연습이라고 보셔도 무방합니다. 

 

다시 말씀드리지만, 과세대상자가 아니라면 이 모두를 무시하셔도 무방합니다. 

 

자, 어떠신가요? 사업장 현황신고에 대해 궁금하신 점이 풀리셨나요? 본인이 과세대상자인지를 파악하는 것이 가장 중요하구요, 해당사항이 없다면 굳이 신경 쓰지 않아도 되지만 혹시 대상자라면 가급적 2월 신고를 하시는 게 5월 최종 신고 시 편리합니다. 

 

대상자라도 이번 2월에 신고를 못 하셨다면 5월 달에는 꼭 제대로 하시면 큰 무리가 없으니 너무 부담갖지 않으셨으면 합니다. 물건 개수가 좀 많고, 특히 지자체 등록된 주택임대사업자라면 가급적 세무대리인(세무사 등)의 도움을 받으시기를 바랍니다. 감사합니다. 

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