제네시스박

2022.07.19 08:00

세금/절세

취득세, 어떻게 하면 줄일 수 있을까? 취득세 절세전략!

소득세법 시행령 개정에서부터 최근 규제지역해제까지, 새정부 들어서 부동산 규제완화가 뚜렷해지는 그런 모양새입니다. 그럼에도 불구하고 취득세 완화에 대한 소식은 들리지 않고 있는데요, 취득세는 지방세법 중 하나로 지난 ‘20년 8월이 개정됨으로써 다주택자 및 법인의 경우 기존 1~3%에서 최고 12% 세율까지 올라갔습니다.

 

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(그림 1) 다주택자 및 법인 취득세율

(자료. 제네시스박)

 

위 (그림 1)은 지난 ‘20년 8월에 개정된 지방세법 중 취득세율 관련 내용으로, 아마 많이들 보셨을 것입니다. 이 표에 의하면 주택의 경우 다주택인 경우에는 최고 12%의 취득세율이 적용될 수 있습니다. 가령 5억 원 하는 주택을 구매할 때 기존에는 1% 취득세 즉 5백 만원에 대해 세금을 냈다면(부가세 제외), 다주택자인 경우에는 12%의 취득세 즉 6천 만원에 대해 세부담을 할 수도 있다는 의미가 됩니다.

 

이렇듯, 기존대비 세부담이 급격하게 올라간 취득세이기에 관련 내용을 잘 알아두시고 미리 대응하시는게 어느 때보다 필요합니다. 이번 시간에는 취득세 절세법에 대해 살펴봅니다!

 

 

‘세대분리' 를 통한 주택수 줄이기

 

앞서 살펴본 (그림 1)의 주택수는 ‘세대기준' 주택수 입니다. 따라서 세대분리를 통한다면 주택수를 줄이고 그 결과 취득세를 줄일수도 있을 것입니다.

 

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(그림 2) 세대분리를 통한 주택수 줄이기

(자료. 제네시스박)

 

(그림 2) 왼편을 보시면 1세대 2주택 상태가 됩니다. 만약 여기에서 주택을 하나 더 취득하게 되면 어떻게 될까요? 당연히 세대기준 ‘3번째' 주택이 되는 것이고, 이때 3번째 취득하는 주택이 조정대상지역에 위치하고 있다면 12%, 만약 비조정대상지역이라면 8%의 취득세를 부담해야 합니다. 주택수에 따른 취득세율은 앞서 보여드린 (그림 1)을 참조하세요.

 

만약 (그림 2) 오른편처럼 모친 명의 주택을 자녀에게 증여를 해서 각각 세대분리를 하게 된다면 어떻게 될까요? 이때는 각각의 세대가 1주택을 보유하게 되고 여기에서 한 채를 더 추가로 취득한다 하더라도 2번째 주택이 되는 것이기에 비조정이라면 기본세율 1~3%가 적용이 되고, 만약 조정이라면 8%의 취득세율이 적용이 됩니다. (물론 종전 주택을 일정 기한 내 매도하게 되면 8%가 아닌 기본세율 적용도 가능합니다)

 

 

세대분리를 위한 요건!

 

이렇게만 보면 세대분리를 손쉽게 해서 주택수를 줄일 수 있을 것으로 기대할 수 있을 것입니다. 하지만 실제는 그렇게 만만하지 않은데요, 우리 세법에서는 최소 3가지 중 하나 이상은 만족되어야 세대를 구성할 수 있고, 그 결과 세대분리가 가능하다고 판단합니다. 이때 그 3가지 요건이란 다음과 같습니다.

 

  1. 혼인으로 인해 배우자가 있을 것
  2. 만 30세 이상일 것
  3. 일정소득을 갖출 것

 

따라서, 위 (그림 2)에서 제대로 된 세대분리를 하려면 주택을 받은 자녀가 위 세 가지 요건 중 최소 1가지 이상은 갖추길 권해드립니다. 가령, 20대 대학생이고 아직 미혼이며 별도 소득이 없다면 독립된 생계를 유지할 수 있다고 볼 수 없으므로 세대를 구성할 수 없고, 그 결과 세대분리는 처음부터 불가능한 것입니다.

 

참고로, 일정소득은 ‘중위소득의 40% 이상'을 의미하며 ‘22년 현재 기준중위소득과 그에 따른 비율은 아래와 같습니다.

 

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(그림 3) 기준 중위소득, 네이버 포스트 ‘대한민국 정부' 인용)

(자료. 제네시스박)

 

 

취득세도 일시적 2주택이 가능!

취득세 역시 일시적 2주택이 있습니다. 양도세에서는 일정 기간 내에 종전주택을 매도하면 종전주택 양도세를 비과세해주었는데요, 취득세는 반대로 종전주택을 일정 기한 내에 매각하면 신규주택, 즉 2번째로 취득한 주택에 대해 취득세 중과를 하지 않고 감해줍니다.

 

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(그림 4) 취득세 일시적 2주택

(자료. 제네시스박)

 

위에서 보시는 것처럼 종전주택 위치는 어디인지 무관하며, 신규주택이 조정인 경우에는 8%의 취득세율이 적용될 수 있습니다. 물론 처음부터 8% 취득세율을 적용하는 것은 아니고 우선은 기본세율(1~3%)을 적용합니다. 이후 3년(종전주택이 비조정인 경우) 혹은 2년(종전주택이 조정인 경우)내에 종전주택을 매각하면 그대로 기본세율을 적용하고, 만약 기한 내 매각이 안 된다면 8% 취득세를 적용하여 그 차액 및 가산세까지 물게하는 것입니다.

 

이번에 지방세법 시행령 개정으로 조정 → 조정이라고 하더라도 기존 1년에서 2년으로 종전주택 처분기한이 늘어났습니다. ‘22년 5월 10일 이후 취득 뿐만 아니라 매각하는 경우도 해당되니 혹시 이에 해당하신다면 2년 내 매각을 고려하시거나 혹은 이미 1년이 지나서 8% 취득세를 냈지만 아직 신규주택 취득일로부터 2년이 지나지 않은 경우라면 ‘22.5월 10일 이후 매각을 함으로써 이미 낸 취득세 일부를 돌려받을 수도 있을 것입니다. 따라서 이런 상황에 해당하신다면 꼭 물건지 관할 지자체에 다시 한 번 문의해보시길 바랍니다.

 

 

취득세는 취득순서가 중요!

 

취득세는 ‘시점' 과세라고 합니다. 즉 해당 물건을 취득하는 그 시점에 세율을 정해줘야 한다는 의미로, 이는 취득하는 ‘순서'가 중요함을 알 수 있습니다. 따라서 사정상 2주택을 취득해야 한다면 조정지역에 위치한 주택을 먼저 취득하는게 유리할 수 있습니다.

 

(사례 1) 조정 → 비조정인 경우

  1. 조정지역 : 기본세율 (1~3%)
  2. 비조정지역 : 기본세율 (1~3%)

 

(사례 1)은 조정지역 주택을 먼저 취득한 것으로, 이를 통해 2채 모두 취득세 기본세율을 적용받은 경우입니다. 그런데 반대로 하면 어떻게 될까요?

 

(사례 2) 비조정 → 조정인 경우

  1. 비조정지역 : 기본세율 (1~3%)
  2. 조정지역 : 8% (단, 종전주택 매도하지 않는다고 가정)

 

똑같은 주택 2채를 매수한다 하더라도 (사례 2)와 같은 순서로 취득을 하게 되면 전혀 다른 결과가 나오게 됩니다. 게다가 조정지역에 위치한 주택 가격이 더 크다면 세부담은 더욱 커지겠죠? 유의하시기 바랍니다.

 

 

취득순서와 무관한 부동산도 있습니다!

 

아예 이런 순서와 무관한 부동산 상품도 있습니다. 즉, 언제 매수하더라도 일정한 취득세율을 적용받는 상품인데요, 그 대상은 아래와 같습니다.

 

(1) 조합원입주권 중 건물 멸실분 (4.6%)

조합원입주권은 관리처분인기가 난 이후, 새로운 주택을 취득할 수 있는 권리인데요 이때 주의해야 할 점은 관리처분인가가 났다고 하더라도 건물(주택)이 멸실되어야 한다는 것입니다. 그렇지 않을 경우 다주택 취득세 중과가 적용될 수 있으니 유의 바랍니다.

 

(2) 오피스텔 (4.6%)

오피스텔은 ‘공부상 업무용' 입니다. 물론 실제 주거용으로 사용시에는 주택수에 포함되니 유의하셔야 합니다만 그건 양도세 이야기이고, 취득세 하나만 놓고 본다면 상대적으로 유리한 것이 사실입니다. 물론 법인사업자로 취득시 본점 소재지가 과밀억제권 내에 있거나 설립 후 5년 미만 등으로 일부 취득세 중과가 나올 수는 있습니다만, 그 외에는 4.6% 취득세율이 적용되니 매수할 주택을 모두 매수한 후에 마지막에 취득하는 것도 고려해볼만 합니다.

 

(3) 건물 (4.6%)

위 (2) 오피스텔과 동일합니다. 업무용이기 때문에 다주택자 취득세율 중과가 적용되지 않습니다. 다만 금액이 상대적으로 훨씬 더 크기에 잘 살펴보고 취득해야겠죠?

 

(4) 공시가격 1억 이하 (1.1%)

취득세 중과가 되면서 상대적으로 각광(?)을 받은 상품입니다. 공시가 1억 이하 주택은 그 자체도 중과가 되지 않고 취득세 주택수에도 산입되지 않는데요, 만약 해당 물건이 정비구역으로 지정된 곳에 있다면 중과도 되고 취득세 주택수 포함이니 유의하셔야 합니다.

 

이러한 이유로 이상의 (1), (2), (3)은 가급적 원하는 주택을 모두 매수한 후에 가급적 나중에 취득하는 것이 유리합니다. 어차피 취득세율은 4.6%로 동일한데 굳이 먼저 취득해서 취득세 주택수를 채울 필요는 없으니까요. (단, (3)은 제외되며 (1), (2)는 ‘20.8.12 이후 취득분)

 

(4) 공시가격 1억 이하는 취득시에는 1억 이하라 하더라도 추후 1억 초과되면 취득세 주택수 포함이니 유의 바랍니다. 역시 나중에 취득하는 것이 나을 수 있습니다.

 

어떠신가요? 지금까지 취득세를 줄일 수 있는 방법에 대해 살펴보았습니다. 개인적으로는 다주택자 취득세 중과세율이 다시 예전처럼 돌아와야 한다고 생각합니다만, 언제 변할지 모르는 상황에서 무작정 기다리는 것보다는 이런 상품도 있다는 점을 알고 일종의 ‘틈새'로 보아 관심을 가져보시는 것도 좋을 듯 합니다.

 

물론 앞으로 나올 정부 정책을 계속 예의주시해서 혹시 새로운 소식이 나온다면 그에 맞춰 다시 잘 계획을 세워봐야겠죠? 앞으로도 계속해서 저희 홈노크 칼럼을 잘 봐주시기 바랍니다. 지금까지, 제네시스 였습니다. 감사합니다.

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