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Summary

제소전화해란 계약 당사자들 사이에 발생할 수 있는 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위해 당사자들이 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차 제소전화해가 불성립되더라도 이미 체결한 임대차계약의 효력은 유효하고, 제소전화해의 불성립으로 인해 임대차계약이 취소 또는 무효가 되지는 않음 제소전화해가 불성립되는 대표적인 사유로는 ①당사자(임대인, 임차인) 중 하나라도 화해기일에 출석하지 않는 경우, ②제소전화해 기일에 당초 신청한 임대차계약의 내용이 변경된 경우, ③제소전화해 조항이 현행법에 비해 불리하게 적혀 있는 경우

 

임대차계약 시 임대인이 임차인에게 제소전화해를 요구하는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 오늘은 제소전화해가 불성립되는 경우와 그 주의사항을 설명 드리고자 합니다. 

 

🔎제소전화해는 무엇인가요?

 

제소전화해란 말 그대로 제소(소송 제기) 전에 화해하는 것으로, 계약 당사자들 사이에 발생할 수 있는 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위해 당사자들이 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차를 의미합니다. 

 

임대사업자들은 제소전화해에 제법 익숙하실텐데요. 임대차계약을 체결하면서 제소전화해를 받아 두면, 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 추후 채무불이행이 발생하면, 화해조서를 기초로 강제집행이 가능합니다.

 

🔎제소전화해가 불성립되면?

 

제소전화해는 당사자 간 ‘합의’를 기반으로 법원에서 성립 결정을 받는 것입니다. 즉, 제소전 화해를 체결하는 당사자 간에 제소전 화해 내용에 대해 합의가 되지 않는다면 제소전화해가 성립되지 않습니다.

 

제소전화해가 성립하지 않으면 제소전화해의 효력이 발생하지 않습니다. 그렇다고 하더라도, 이미 체결한 임대차계약의 효력은 유효하고, 제소전화해의 불성립으로 인해 임대차계약이 취소 또는 무효가 되지는 않습니다.

 

 

🔎제소전화해 불성립 사유는?

 

제소전화해가 불성립되는 첫 번째 사유로는 당사자(임대인, 임차인) 중 하나라도 화해기일에 출석하지 않는 경우입니다.

 

간혹 변호사비용을 아끼기 위해, 양 당사자 중 한쪽이 변호사를 선임하지 않고 직접 법원에 출석하기로 약속하였으나, 막상 화해기일에 불출석하는 일은 빈번하게 일어납니다. 이러한 점을 방지하기 위해서는 제소전화해 상대방으로부터 공증한 위임장을 받아 변호사에게 위임하는 것이 바람직합니다.

 

두 번째 사유로는 제소전화해 기일에 당초 신청한 임대차계약의 내용이 변경된 경우입니다.

 

제소전화해 신청을 하고 제소전화해 기일이 지정될 때까지 통상 6개월 이상의 시간이 소요됩니다. 중간에 임차인이 변경되기도 하고, 전차인이 생기기도 하고, 보증금 또는 임차료가 바뀌기도 합니다. 임대차 공간이 변경되기도 합니다.

 

이와 같이 임대차계약의 내용이 변경되면 제소전화해의 화해조서가 효력이 없기 때문에, 제소전화해 결정이 나기 전까지 제소전 화해 신청서의 내용을 임대차계약의 내용에 맞추어 변경(또는 보정)하여야 합니다. 

 

세 번째 사유로는 제소전화해 조항이 현행법에 비해 불리하게 적혀 있는 경우입니다.

 

특히 강행법규 위반한 화해 조항은 판사들이 허용하지 않습니다. 강행규정에 반하는 화해조항은 화해기일에 재판부의 지시에 의해 수정되는 것이 일반적입니다. 

 

따라서 위약벌 조항이나 원상복구 조항 등이 강행법규를 위반한 것이 아닌지 꼼꼼히 살필 필요가 있습니다. 힘들게 협의하여 신청한 제소전화해가 불성립으로 끝나지 않도록 주의하시길 바랍니다.