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Summary

나 주택 팔면 비과세 받을 수 있니? 오피스텔은 주택 수에 포함되니? 분양권이나 입주권 팔면 세금을 내야 하나? 연말정산 환급 더 어떻게 받을 수 있을까? 부모님에게 자녀들이 병원비 및 생활비를 드리고 있는데 이건 부모님 상속이 펼쳐지면 상속채무로 돌려받을 수 있는지?

 

2024년 갑진년, 청룡의 해가 밝았다. 새해가 되면 새로운 마음으로 여러 고민들을 해결하고 싶어 할 것이다. 그중 필자의 직업은 세무사이다 보니 명절에 친구, 친척, 가족에게 정말 너무 많은 세금 질문을 받고는 한다.

 

그중 크게 5가지만 베스트로 뽑아서 Q&A를 해볼까 한다. 이번 명절에는 이 칼럼을 보고 새로운 마음의 한 해를 시작하는 독자들의 고민이 해결되기를 바라본다.

 

Q1 나 주택 팔면 비과세 받을 수 있니?

 

대한민국 모든 국민의 재테크, 주택 관련 질문을 안 받을 리가 없다. 주택을 어느 시점에 팔면 세금이 없을지에 대한 문의는 가장 대표적이라고 할 수 있다. 예기치 않게 지인들의 재산목록을 알게 되는 경우는 덤이다.

 

우선 가장 많이 듣는 질문은 1세대 1주택 비과세이다.

 

주택에 대해서는 양도가액, 즉 내가 파는 금액이 12억 원 이하라면 비과세가 가능해서 양도소득세가 1원도 발생하지 않는다. 12억 원 초과가 되더라도 비과세 요건을 충족하였기 때문에 12억 원까지는 세금이 발생하지 않고 12억 원 초과되는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세되므로 압도적으로 세금이 줄어든다.

 

비과세 요건은 거주자이면서 1세대가 1주택을 본인 소유로 가지고 있으면서 2년 보유를 하고 있었다면 비과세가 가능하다. 하나 더 검토할 사항은 주택의 취득 시점에 주택소재지가 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 거주요건까지 충족해야 비과세가 가능하다.

 

그렇다면 주택 수가 2개라면 비과세가 안될까? 그렇지 않다. 거주이전의 자유를 보장해주기 위해서 일정요건을 충족하면 2주택이어도 비과세가 가능하다.

 

가장 대표적인 2주택 비과세는 다음 3가지 요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있는 일시적 1세대 2주택 비과세이다.

종전 주택 취득 후 1년 이후에 신규 주택 취득할 것 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것 종전 주택은 2년 보유 요건을 충족할 것(주택 취득 시점에 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 거주기간 요건도 충족할 것)

 

일시적 1세대 2주택 비과세는 신규 취득하는 것이 주택이 아닌 조합원 입주권이나 분양권이어도 똑같이 적용되어 비과세가 가능하다.

 

2주택이어도 비과세가 가능한 요건은 이 외에도 상속주택, 혼인합가주택, 동거봉양주택, 임대주택에 따른 거주주택 등 다양하게 비과세 가능한 사항이 있으니 양도 전 꼭 그 요건을 검토해보고 비과세 받아서 최대한 절세를 하도록 하자.

 

 

Q2 오피스텔은 주택 수에 포함되니?

 

위 1번 질문 이후 바로 따르는 질문이다. 그리고 이 질문은 참으로 두루뭉술한 질문이 아닐 수 없다. 오피스텔이 다른 신규주택 취득할 때 취득세 중과에 포함되는 주택 수에 포함되는 건지 아니면 보유할 때 내는 종합부동산세 관점에서 질문을 한 건지, 아니면 내가 주택을 팔 때 양도소득세에 영향을 주는 것인지 3가지 경우가 나오기 때문이다.

 

각 법마다 적용이 다르다는 점을 모르는 경우가 많아서 명확히 어느 시점에 질문인지를 명확히 할 필요가 있다.

 

첫 번째로 취득세 적용 시에는 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 다른 주택 취득할 때 주택 수에 카운팅이 된다.

 

주택 수에 카운팅된다는 이야기는 매매 취득세와 증여 취득세 중과에 영향을 받는다는 것이다. 일반적인 매매 취득세는 1~3%의 취득세를 납부하지만 조정대상지역 내 2주택(비조정대상지역 내 3주택)은 8%, 조정대상지역 내 3주택(비조정대상지역 내 4주택)은 12%의 취득세를 납부해야한다. 그러므로 신규 주택을 취득하기 전에 오피스텔의 주택 수 포함 여부는 아주 중요할 수 있다.

 

두 번째로 보유세이다. 오피스텔은 재산세 부과 시 주택으로 따로 신고하지 않는 경우에는 주택으로 재산세가 부과되지 않는다.

 

만약 주택으로 신고하여 주택으로 재산세가 과세되고 있다면 재산세 과세내역을 토대로 과세되는 종합부동산세에서도 주택으로 보게 되어 중과세율이 적용될 수 있다.

 

종합부동산세에서는 3주택 이상이면서 과세표준 12억 원 초과인 경우에는 중과세율이 적용된다. 그러므로 이 점을 유념해서 주택 수를 조절하여 자산관리 하는 것이 중요하다. 물론 2023년에는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 2020년도 가격까지 낮추었고, 기본 공제도 6억 원에서 9억 원으로 개정되어 세부담은 전반적으로 1/5 이상 줄어들었다.

 

세 번째로 오피스텔의 대부분은 주택으로 활용한다는 것은 공공연한 사실이다.

 

통계에서도 오피스텔의 70% 이상이 주거용으로 분양되고 있다는 것을 알 수 있다. 그러므로 사실상 양도소득세 쪽에서는 실질 사용이 무엇이냐에 따라 오피스텔이 주택에 카운팅 되는 경우가 많으므로 실질적으로 어떻게 활용하고 있는지를 유념해야 한다. 오피스텔이 주택으로 카운팅되어 비과세가 일반과세로 되어 몇억 원이나 되는 세금을 추징받는 경우가 발생할 수 있다.

 

Q3 분양권이나 입주권 팔면 세금을 내야 하나?

 

이게 세금을 내는 대상인지도 모르는 경우가 많고, 그 세율이 1년 이내 77%, 1년 이상이면 66%(입주권의 경우는 2년 이상인 경우 일반세율)의 거액인지도 모르는 경우가 많다.

 

그러므로 거액의 세금이 발생하는 부동산 관련 세금은 항상 실행하기 전에 상담을 한 후 진행하는 것이 필수이다.

 

부동산 관련 세금은 일이 다 벌어진 이후에는 돌이킬 수 없는 경우가 많다. 일반적으로 접하는 연말정산, 소득세나 부가가치세 세목과는 그 세금의 목적과 결이 아주 다르다는 걸 인식하도록 하자.

 

 

Q4 연말정산 환급 더 어떻게 받을 수 있을까?

 

이미 올해가 지난 상황에서 작년의 연말정산 세금을 줄일 수 있는 방법은 딱히 없다. 오히려 지금이라도 연말정산 기본적인 원리와 제도를 공부하여 2024년의 연말정산을 절세할 수 있도록 노력하는 것이 좋다. 나아가 직장생활이 쭉 이어진다면 이번 참에 연말정산에 대해서 제대로 공부해서 앞으로 10년간 써먹는 것이 좋다.

 

연말정산 제도를 살펴볼 때 세금의 용어를 구분하지 못해 어려워하는 경우가 있다. 대표적으로 ‘소득공제’와 ‘세액공제’만이라도 꼭 구별하도록 하자. 이 두 가지만 구별해도 각 연말정산 공제제도에 대한 이해가 아주 쉬워질 수 있다.

 

소득공제는 세율이 적용되는 소득금액을 차감해주는 것이다.

 

아직 세율을 곱하기 전이므로 소득공제가 200만 원이라고 나의 세금이 200만 원 줄어드는 것이 아니다. 내가 적용되는 세율이 15% 구간이라면 실제 줄어드는 세금은 30만 원이다. 소득이 높은 사람일수록 적용되는 세율이 높으므로 고소득자일수록 소득공제 혜택이 크다고 할 수 있다. 대표적으로 신용카드 소득공제가 있다.

 

반면 세액공제는 세액 자체를 공제하는 개념으로 납부할 세액 자체가 줄어든다.

 

세액공제가 50만 원이라면 내가 납부하는 세금이 50만 원 줄어드는 것이므로 즉각적인 효과를 받을 수 있다. 대표적으로 월세 세액공제가 있다.

 

신용카드 소득공제로 연말정산 환급을 더 받기 위해서는 기본적으로 지출을 수반해야 하는데 필자는 오히려 무소비를 권장하는 바이다. 어설픈 소비로 환급액 몇만 원에서 몇십만 원을 더 받는 게 크게 의미가 없는 경우가 많다. 실제로 신용카드 소득공제는 본인의 총급여 25% 이상의 지출 금액에 대해서만 소득공제를 적용해주는데 1년간 총급여의 25% 이하를 지출하는 직장인도 허다하다.

 

그나마 직장인에게 유리한 건 무주택자가 월세 내는 걸로 공제 받는 월세 세액공제가 즉각적으로 세금을 줄여줘서 효과적일 수 있다.

 

Q5 부모님에게 자녀들이 병원비 및 생활비를 드리고 있는데 이건 부모님 상속이 펼쳐지면 상속채무로 돌려받을 수 있는지?

 

서울에 집 한 채만 있어도 상속세 과세 대상이란 점을 대부분의 사람들이 모른다. 그리고 부모님의 사망이 펼쳐지고 나서 슬프고, 상속세를 듣고 분노를 한다. 그만큼 상속세는 고율의 세금이 적용되는 바이므로 이에 대해서도 상식 수준에서는 지식을 익혀야 한다. 그렇지 않으면 미래에 그 세금에 대한 충격이 너무 클 수 있다.

 

부모님 상속이 일어나더라도 자녀들이 대납해준 병원비는 부모님에게 받아야 할 상속채무라고 보진 않는다. 이건 비과세 항목이기 때문이다.

 

그렇다면 부모 봉양을 오히려 하지 말라는 것이냐라고 억울해 할 수도 있는데 부모님이 우리를 키울 때 주었던 아낌없는 생활비도 마찬가지로 전부 비과세이므로 똑같은 원리가 적용된다고 보면 된다.

 

그리고 부모님에게 드리는 생활비도 역시 피부양자의 생활비이므로 대부분 비과세가 된다. 그러나 그 생활비의 가액과 이를 통한 자산 형성 등은 별도로 살펴봐야 하므로 증여에 대해서 허투루 생각하지 않도록 하자.