홍사장

2022.07.18 00:00

재테크 에세이

이제 부동산 투자는 끝물이라고?

"옆에서 세상 모르고 자고 있는 배우자 때문에 속상해 죽겠어요. 내가 그렇게 집을 사자고, 대출을 해서라도 내가 살 공간은 마련하자고 설득을 했는데 자기는 조만간 집값 떨어진다고, 지금 집 사는 바보가 어디있냐고 화만 내더니 지금은 뉴스 볼때마다 암말 안하고 그냥 방에 들어가네요. 그때 사고 싶었던 집 값이 오른거 생각하니 화가나서 밤에 잠이 안옵니다. 이제 대출도 안나오고 언제 돈모아서 내 집 마련합니까.."

 

지난 2020년 즈음 부동산 상승기 때 부동산 관련 카페에 자주 올라오던 글 중에 대표적인 내용입니다. 무주택자 분들이 내가 살집을 마련하지 못한 것, 그리고 투자 개념으로 추가 주택을 매수하려는 시기를 놓친 것에 대한 울분을 토하는 것이겠죠. 하지만 이미 지난 간 시간이기에, 새로운 기회가 오기를 기다려야 할 것입니다.

 

"너도나도 영끌했던 20-30대들 아직까지 살만하지? 이제껏 모른체 하던 헬이 열리기 시작했으니 기대하라고! 경기 침체에  금리인상, 주식과 코인 자산 폭락등이 몰려 오는데 부동산은 무슨 용가리 통뼈라고 버티겠냐? 이제 부동산 투자는 끝이야. 진작 다 팔고 나간 사람이 진정한 위너지!"

 

위의 글은 부동산 카페에서 심심찮게 올라오는 내용 중 하나입니다. 보통 집값은 우상향이다라고 외치는 사람들을 폭등이, 그리고 집값은 언젠가는 확 빠진다라고 주장하는 사람들을 폭락이라고 일컫습니다. 보통 부동산 상승기에는 폭등이들의 글이 많이 올라오고, 지금같이 금리가 급격하게 오르고 경기침체로 이어지려고 하는 상황에서는 하락장을 반기는 폭락이들의 글들이 우세하답니다. 이런걸 보면 부동산에는 상승과 하락의 주기가 있다는 확실한 반증이 아닐까 싶네요.

 

오늘 저는 부동산의 폭등과 폭락을 이야기 하려는 것이 아닙니다. 부동산은 미시적인 관점이 아닌 거시적인 관점으로 바라봐야 한다는 것을 말씀드리고 싶습니다. 물론 미시적 관점으로 부동산에 투자를 한다고 해서 잘못되었다는게 아닙니다. 그리고 돈을 벌지 못한다는 개념 역시 아니죠. 한 예를 들면 일시적으로 가격이 하락한 아파트를 재빠르게 매수하여 1년안에 가격 회복만큼 차액을 남기며 매도를 할 수 있다면 이것 또한 돈을 벌수 있는 방법일 겁니다. 많은 투자자 분들이 경공매를 통해서, 또는 법인을 활용한 부동산 투자에 적용하고 있죠. 종잣돈이 크지 않을 경우 이렇게 단기간에 지속적인 매매를 통해서 조금씩 자산을 불려가는 것도 방법이겠지요.

 

다만 이러한 방법에는 많은 에너지가 소모된다는 점입니다. 그리고 이렇게 미시적 관점에서 투자의 기간을 짧게 잡게되면 너무나 많은 변수들을 고려해야합니다. 시장의 무조건적인 우상향, 안정적인 소비와 공급, 사람들의 심리, 그리고 반드시 팔릴거라는 자신의 굳은 믿음 등이 필요 할 것입니다.

 

우리가 많은 시간을 갈아넣어 만든 소중한 종잣돈은 조금더 안정적으로 굴리고 불릴 수는 없을가요?. 빠르게 돈을 버는 것보다 시간을 두고 안정적으로 돈을 늘려가는 것이 좋지 않을가요? 그것이 바로 거시적 관점으로 부동산에 투자를 하는 것입니다. 주식에는 장기로 보는 가치투자도 있지만 보통 단타투자로 많이 접근을 합니다. 아무래도 빠른 수익을 기대하기 때문이겠죠?

 

하지만 부동산은 투자의 결이 다르기에 단타보다 본연의 가치를 믿고 시간의 힘을 믿는 가치투자로 접근하는 것이 좋습니다. 그 이유 중 하나가 주식 매매에는 없지만 부동산 매매에는 발생되는 비용이있기 때문이죠. 주식은 오늘 10시에 사서 11시에 팔아도 소정의 수수료를 제외하고는 별도 나가는 비용이 없습니다. 그래서 단타가 가능하고, 조금만 올라도 매도하고 싶은 마음에 손가락이 근질근질하여 계속 주식화면을 쳐다보게 되는게 아닐까요? 하지만 부동산 매매에는 아래와 같은 비용이 추가로 발생하기 때문에 매도 시점을 짧고 쉽게 잡을 수 없습니다.

 

 

[취득세]

부동산을 매수하는 경우 취득하는 금액에 비례하여 세금이 발생됩니다.

 

[공인중개 수수료]

부동산을 매수/매도 할 경우 모두 공인중개사를 통했다면 일정 비율로 수수료를 지불해야합니다.

 

[소득세]

부동산을 매도 할 경우 취득금액과 양도금액의 차이만큼 양도소득세가 발생됩니다.(단, 차액이 플러스일 경우만) 또한 월세 및 보증금에 대한 종합소득세가 발생될 수 있습니다.

 

[보유세]

부동산을 소유하는 기간동안 매년 재산세 및 종합부동산세 등 보유세가 발생됩나다.

 

[관리비용]

보유한 부동산을 관리하기 위한 비용이 일시적 또는 지속적으로 발생됩니다.(수선비 등)

 

 

이러한 비용이 발생되기 때문에 단순히 자신이 매수한 부동산의 가격이 올랐다고 매도를 계획하면 자칫 내 손에 남는게 없거나 손해를 볼 수가 있습니다. 이것은 '앞으로 벌고 뒤로 밑진다'라는 옛말에 딱 맞는 상황입니다. 그래서 부동산 투자를 하게 된다면 조급한 마음보다는 여유롭게 크게 볼 수 있는 마음을 갖추는게 중요할 것 같습니다. 왜냐하면 시간을 두고 기다리게 되면 일부를 비용을 제외하고 많은 부분의 세금이 줄어들기 때문에 결과적으로 자신에게 돌아오는 수익은 더욱더 커지게 되기 때문입니다.

 

극단적인 예를 한번 들어볼까요? 알아보기 쉽게 간단히 수치화해서 설명하겠습니다.

 

4.1.png

(자료. 홍사장)

 

[1년간 부동산 가격 변화]

110(매도가) - 100(매수가) - 9(추가비용) = 2(순이익)

 

[5년간 부동산 가격 변화]

150(매도가) - 100(매수가) - 20(추가비용) = 30(순이익)

 

[10년간 부동산 가격 변화]

 300(매도가) - 100(매수가) - 100(추가비용) = 100(순이익)

 

 

이렇게 부동산을 보유하는 시간이 길어질수록 자신의 수익은 극대화 되게 됩니다. 일정 기간만 떼어내서 본다면 손해가 될 수도 있겠지만, 전체 기간으로 늘려서 본다면 큰 수익을 기대할 수 밖에 없습니다. 경기가 침체되고 매매건수가 줄어드는 시점을 보고 ‘부동산은 끝났다!’ ‘끝물이다!’ 라고 외치는 사람들의 말이 정말 사실일까요? 위에서 확인했듯이 그들이 말하는 끝물은 그래프 안에서 작은 한 시점만을 바라봤기 때문이지 않을까요?

 

설명을 하다보니 어느 멕시코 부호의 명언이 떠오르네요. 어느날 한 기자가  수많은 부동산을 보유한 멕시코 부호에게 "어떻게 하면 선생님처럼 부자가 될 수 있을까요?"라고 질문을 했다고 합니다. 그때 그는 잠시도 망설이지 않고 단호하게 답변했답니다.

 

 "Never sell it!"

 

우리가 매수한 부동산을 1년 뒤 매도를 계획했다면 어땠을까요? 아님 5년 안에 매도를 했다면요? 저는 부동산 투자를 재테크 수단으로 잡았다면, 그 투자의 기간은 최소 10년을 보라고 말하고 싶습니다. 물론 1-2년 만에 가격이 2배가 될 수도 있고 3-4년 만에 가격이 20% 빠질수도 있을 것입니다. 하지만 우리가 부동산을 바라보는 관점이 거시적이라면 가격의 상승과 하락은 하나의 이벤트일수 밖에 없습니다.

 

그렇다면 우리는 어떻게 부동산을 오래동안 보유할 수 있을까요? 물론 내가 직접 거주하는 주택의 경우 고민 할 필요가 없죠. 이사만 가지 않으면 이 주택은 평생 내 소유로 내가 관리할 수 있을테니깐요. 하지만 1개 이상의 부동산을 보유하게 된다면, 필연적으로 세입자 즉 임차인을 들이게 됩니다. 임차인이 없다면 보유한 여러개의 부동산은 그냥 의미 없는 공실로 남아있을테니깐요. 임차인에게 받는 보증금 또는 월세가 없다면 부동산을 보유하는데 더 많은 비용이 투입되게 되고 그만큼 오래 보유하기 힘들어지게 됩니다.

 

이처럼 우리는 부동산 투자를 혼자만 할 수 없습니다. 내돈내산(내 돈 주고 내가 산) 부동산인데 혼자가 아니면 누구랑 했다는 것인가 의문이 들 수도 있습니다. 하지만 앞에서 언급했듯이 부동산은 사람과 사람이 연결되는 것이기에 상생이란 부분을 고려하지 않을 수 없습니다. 매수를 할 때 매도를 할 때 그리고 임대차까지 모두 사람과 하는 계약이기에 서로가 원하는 것이 있고 그것을 조율해서 맞춰가는 것이 더 좋은 투자 결과를 가져오게 한다는 것을 알아야 할 것입니다.

 

다음에는 부동산을 투자하며 상생하는 법에 대해 이야기를 해보도록 하겠습니다.

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