홈노크

Summary

계약서를 쓰지 않고 묵시적 갱신이 성립한다면 임차인은 언제든지 계약 해지 가능 보증금 증액의 경우 임차인은 등기부등본 열람 뒤 증액여부를 결정하여야 하며, 증액 계약서에 대해서는 확정일자도 반드시 다시 받아야 함 보증금 감액의 경우 기존 계약서에 특약으로 기재하면 족하고 별도의 확정일자를 받을 필요는 없음

 

🔎임대차계약 중 기간만료가 되었으나 이사 가지 않고 계속 거주하게 되는 경우 계약서를 다시 작성하여야 할까?

 

우선 주택임대차보호법상 임대인은 계약기간 만료 6개월~2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 갱신 거절의 의사표시 또는 계약 갱신요구 통지를 하여야 한다.

 

만약 위 기간 내 상호 간 의사표시 없이 계약 기간이 지나간다면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이와 같은 묵시적 갱신이 성립되면 기간은 2년, 계약 조건은 동일하게 임대차계약이 계속된다.

 

주의할 점은 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 성립될 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 임차인의 계약해지는 임대인이 그 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 것이다. 그에 반해 임대인의 해지는 별도로 규정하고 있지 않다.

 

임차인은 묵시적 갱신 이후 언제든지 계약을 해지할 수 있으므로 임대차계약 기간 중 이사를 가더라도 중개수수료를 부담할 필요가 없다.

 

🔎그렇다면 연장계약을 하며 보증금을 증액했을 때는 어떻게 해야 할까?

 

전세 3억으로 최초 계약을 하였다가 3천만 원을 증액하고 재계약하였다면 증액 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아야 한다. 증액 계약서에 대해 확정일자를 받게 되면 증액된 3천만 원은 확정일자 부여일 기준으로 우선변제권이 발생하므로 기존 계약서와 증액 계약서 모두 잘 보관하여야 한다.

 

만약 보증금 증액 전 설정된 저당권이 있다면 증액 보증금은 낙찰자에게 대항할 수 없다는 것이 우리 판례(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결)의 태도이므로, 보증금을 증액할 때는 반드시 등기부등본을 열람해 다른 권리가 설정된 것은 없는지 확인하여야 한다.

 

이와 반대로 보증금을 감액한 경우에는 기존계약서 특약사항에 변경된 내용을 표시 후 서명 날인하면 되고, 확정일자를 다시 받을 필요는 없다.

 

 

정리하자면, 묵시적 갱신이 되는 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으므로 기간 중 이사를 나가는 것이 자유롭다(반대로 임대인의 입장에서는 계약서를 다시 쓰는 것이 유리할 것이다).

 

보증금을 증액하여 갱신하는 경우에는 임차인은 등기부등본을 열람하여 권리변동이 없는지 확인 후 증액 계약서를 작성하여야 하며 반드시 증액계약서에 대해 확정일자를 받아야 한다. 보증금을 감액하여 갱신하는 경우에는 감액 사항을 특약으로 기재하면 되고 확정일자를 다시 받을 필요는 없다.