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절세의 꽃, 양도소득세! 왜 그럴까? 양도세 계산 기본구조와 2024 양도세 변경 사항 매각 전 꼭 살펴봐야 할 양도세 핵심 포인트는?

 

양도세를 흔히, ‘절세의 꽃’이라고 표현합니다. 왜 그럴까요?

 

아무래도 부동산 세금에서 양도세는 그 세부담이 가장 커서 그런 것도 있겠지만, 반대로 이를 잘 활용하면 한 푼도 내지 않을 수 있는 ‘비과세’라는 큰 혜택이 있어서일 것입니다. 

 

참고로 이러한 비과세 혜택은 비주거용인 토지나 상가에는 없고, 주거용에만 있습니다. 또한 그 요건이 굉장히 엄격하고 따져봐야 할 게 많기 때문에 이에 대해서는 하나하나 별도로 차분하게 설명드릴 것입니다. 

 

(그림 1) 부동산 세금 개요

 

지난 시간에 우리는 취득세와 보유세에 대해 살펴보았는데요, 이번 시간 양도세까지 보면 대략적으로 위 (그림 1)과 같은 특징이 있다 하겠습니다.

 

🔎그리고 이러한 양도세는 크게 두 가지를 꼭 기억하셔야 합니다!

 

첫째, ‘필요경비’를 최대한 많이 확보하시는 것이 양도세 절세에 큰 도움이 됩니다.

 

양도세 계산구조는 양도세 과세표준(이하 과표)에 세율을 적용해서 도출할 수 있습니다. 이때 양도세 과표는 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제 그리고 기본공제를 차감해서 구하는데 필요경비를 제외한 나머지 항목은 실거래가로 확인이 되거나 법에서 정한 내용이 따로 있어서 우리가 어떻게 해볼 수가 없습니다. 

 

따라서 필요경비를 최대한 많이 받는 것이 양도세 과표를 줄이는 지름길이고, 그 결과 양도세 부담이 내려갈 수 있는 것이죠. 

 

(그림 2) 양도세 필요경비 항목 구분

 

참고로 이때 양도세 필요경비는 (그림 2)의 왼편과 같습니다. 모두 인정이 되는 건 아니라는 것이죠. 일단은 어떤 항목이 있는지 살펴보시구요, 각각에 대해서는 우리 인사이트 칼럼을 통해서 계속해서 설명드릴 것입니다. 

 

둘째, 주택은 최소 2년 이상 보유한 후에 매각하시는 것이 좋습니다.

 

양도세 절세를 위한 2번째 포인트인데요, 안타깝게도 2년 미만 단기 양도세율 개정은 이번에 이루어지지 않았습니다. 즉, 주택을 취득한 후 1년 미만 보유 후 매각하면 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 보유한 후 매각하면 60%의 높은 양도세율을 부담해야 합니다. 

 

(그림 3) 부동산 종목에 따른 양도세율

 

특히 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 등기(준공)까지 60%의 높은 양도세율을 부담해야 하기에 이에 대한 사전 계획이 꼭 필요합니다. 

 

이상의 내용을 통해 보신 것처럼 양도세 절세를 위한 2가지 중요 포인트는, 1)필요경비를 최대한 많이 확보하고, 2)최소 2년 이상은 보유한 후에 매각하는 것입니다.

 

이 두 가지 모두 해당 부동산을 팔기 전, 즉 매도하기 전에 미리 자료를 확보하거나 계획을 세우셔야 가능한 것들이니 꼭 기억하시기 바랍니다. 

 

(그림 4) 양도세 절세 포인트, 2가지!

 

🔎그렇다면 이상의 내용을 정리할 때, 2024년 새해 꼭 알아둬야 할 양도세 절세전략은 무엇일까요?

 

저는 다음과 같이 정리해 보았습니다. 

 

첫째, 매각 전 반드시 2년 보유를 했는지 체크해보세요.

 

조금 전 말씀 드린 내용으로 은근히 이를 놓치는 분들이 계시거나 정부 보도자료만 보고 개정이 되었다고 생각하시는 분들도 계시는 듯합니다. 유의하세요! 

 

둘째, 명의 분산 그리고 비과세 전략이 양도세를 획기적으로 줄일 수 있습니다.

 

명의를 분산하면 양도소득금액을 나눠 계산하고 당사자에게 기본공제 250만 원씩 추가로 적용되기에 양도세 절세에 유리합니다. 구체적인 계산법은 곧 살펴볼게요! 

 

그리고 처음 말씀드린 비과세 전략을 활용하면 양도세를 하나도 내지 않을 수 있으니 정말 유리하겠죠? 비과세 전략은 주택 수에 따라 어떻게 접근하면 되는지 상세 설명드리겠습니다. 

 

셋째, ‘세대 기준 주택 수'를 기준으로 판단하세요!

 

이때 세대 기준 주택 수란 주민등록표상의 가족뿐만 아니라, 실제 함께 살고 있는 가족을 기준으로 합니다. 즉, 주민등록표상으로는 떨어져 있더라도 실제 함께 살고 있다면 그 사람들을 모두 기준으로 해서 주택 수를 판단하고 이에 따라 비과세를 적용하는 것입니다. 

 

앞으로 우리는 주택 수에 따른 비과세 전략을 살펴볼 것이고, 이게 가장 핵심이 되는 내용 중 하나이기에 꼭 세대 기준 주택 수를 잘 구분한 후에 비과세 전략을 활용하시기 바랍니다. 

 

이렇듯 양도세는 굉장히 중요하고 세부담이 큰 세목으로, 여러분의 자산관리 및 증식에 있어서 꼭 알아야 할 세금입니다. 이에 대한 유용한 정보를 계속 알려드릴 예정이니 인사이트 칼럼 구독하시고 양질의 정보를 더 많이 얻어가시는 2024년이 되시길 바랍니다. 감사합니다.