채상욱

2024.01.22 11:00

정책

⛑️ 안전진단 없는 재건축 시대로 간다면?

Summary

  • 1.10 대책에서 안전진단 준 면제를 밝혔고 이는 파급력 있는 대책
  • 다만, 법 통과 이후에 본격적 영향력 발휘할 것
  • 무분별한 재건축보다는, 건축물 수명을 늘리는 기둥식 아파트 도입을 촉진하는 대책 필요

 

정부는 새해 첫 부동산 대책을 1.10일에 발표하였다. 대책의 핵심 골자는 도심 내 주택공급 활성화를 위해서 정비사업에서 안전진단을 대거 완화하는 방안을 주축으로 하고 있다.

 

윤 정부 들어서 재건축 안전진단과 관련해서 이미 ‘23년 초 완화를 하였는데 당시의 완화는 구조점수를 50점 비중에서 30으로 낮추는 수준의 변화였다. 그러나, 이번의 변화는 현재의 안전진단 후 정비사업 지정과 추진위를 만드는 과정을 완전히 바꾸는 것으로, 안전진단을 통과하는 것과 무관하게 추진위부터 조합설립인가까지 수행할 수 있도록 하여서, 안전진단을 사실상 준 무력화하는 것과 같은 수준의 변화다.

 

궁극적으로 재건축을 위해서 안전진단을 해야 하는 것은 맞지만, 사업인가 전까지만 받으면 되면서, 추진위원회는 정비구역이 지정되면 당장 만들 수 있다는 점에서, 현행 1980~1990년대에 준공된 아파트들이 변화된 제도의 적용을 받을 수 있도록 하였다. 국토부 추산 약 100만여 호가 대상인 만큼, 적용 파급력이 큰 제도다. 

 

해당 법을 시행하려면 도시정비법이 개정되어야 하는데, 도시정비법 개정은 현재 21대 국회 회기 내에서 개정될 가능성이 다소 낮아 보이는 것이 사실이다.

 

국민들도 이를 알고 있기 때문에, 도시정비법의 통과 여부를 보고 대응하고자 한다. 이러한 대응은 ‘23.1월에 발표한 분양가상한제 적용주택의 실거주 의무 폐지를 밝힌 것이, 주택법 개정을 필요로 하였으나, 1년이 경과토록 주택법 개정을 하지 못하고, 잠정 21대 국회내 폐기될 것을 목도하는 시장의 자연스러운 선택이라고 하겠다.

 

따라서, 변경 도시정비법 역시, ‘24.1월에 정부가 호기롭게 발표하였으나, 21대 국회 회기가 얼마 남지 않은 상태에서 통과 여부를 장담할 수 없다는 점에서, 이러한 큰 변화를 밝혔음에도 불구하고 시장이 과열되지 않는 원인이라 하겠다. 

 

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그러나 현재 대책의 영향이 적어 보인다고 해서 이 내용이 파괴력이 적느냐 하면 그것은 아니다. 1.10 대책의 안전진단 준 면제정책은 상당한 파급력을 지닌 내용임에는 분명하다.

 

✔️그간의 정비사업의 모든 형태를 사실상 완전히 바꾸는 것이고, 동시에 적용 주택의 수가 매우 많다는 점에서 임팩트가 크다. 과거 정비사업을 촉진코자 했던 박근혜 정부의 9.1대책(‘14년)도 결과적으로 구도심 정비사업의 활성화로 이어졌고 그 영향력이 막대했다 할 것이다.

 

✔️현재 1기 신도시 재건축을 할 수 있도록 ‘노후계획도시법’ 제정안이 통과되고 ‘24년 중 시행될 예정이기 때문에, 이 두 가지가 결합된다면 1기 신도시권에서는 곧바로 재건축을 추진할 수도 있는 상황이 된다. 특별정비구역이 되면 안전진단이 면제되고, 안전진단 없이 추진위~조합설립을 받을 수 있기에, 사실상 거의 곧바로 재건축이 진행될 수 있기 때문이다. 

 

관건은 이렇게 우리나라에 재건축이 현재 속도보다 더 빨라질 때, 이를 받아줄 여유주택이 부족하다는 점에서 임차료가 불안해질 수 있다는 우려다.

 

정부는 1기 신도시 재정비를 위해서 이주단지를 조성할 정도로 이주대책에 열심인데, 이는 임차료 상승의 우려를 완화시키기 위해서다. 그런데 이번 1.10 대책에서 구도심의 정비사업을 현재의 3배까지 증가시킨다는 국토부는 정반대로 구도심의 이주대책에는 별다른 대책을 내지 않고 있다.

 

이는 구도심 임차료가 올라가더라도 상관없다는 것이거나 혹은 그 상태를 추구한다는 것일까? 그런 의미에서 이는 도시정비를 위한 대책이라기보다, 정말 선거를 위한 대책을 낸 것이 아닌가 하는 비판으로부터 자유롭기 어려워 보인다.

 

우리나라의 재건축이 준공 30년 만에 다시 해야 할 정도로, 자원을 소모하고 짓는 건축물을 금세 허르고 다시 짓는 시스템을 반복하는 것이야말로, 정말 낭비다. 현재의 벽식구조 아파트를 기둥식으로 전면 전환하는 경우에만 안전진단을 완화해주거나 하는 식이 오히려 더 미래를 위해서 좋은 제도가 아닐까 싶다. 지금 다시 벽식으로 지어봐야, 또 30년 후 재건축 바람이 불 것이기 때문이다. 미래를 길게 보고 정책이 나오길 기대해본다. 

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