이성호 세무사

2024.01.18 11:00

세금/절세

🌱 토지보상금을 받을 때 양도세를 줄이는 가장 쉬운 방법 2가지

Summary

  • 해가 바뀌기 전에 보상받는 게 유리한 경우
  • 해가 바뀌고 나서 보상받는 게 유리한 경우

 

내가 가지고 있는 땅이 국가에 수용되는 경우에는 토지소유자가 고민에 빠지게 된다.

 

특히 공익사업에 수용된 필지가 2개 이상인 경우에는 해당 필지롤 동일 연도에 일괄 양도하여 일시에 보상금을 받을 수도 있겠지만, 대부분의 경우 편입되는 필지 중 해를 달리하여 먼저 보상받을 필지를 선택하고 나머지 필지는 해를 달리하여 양도 시점을 이월하는 계획을 고민하는 경우가 많다.

 

토지소유자가 공익수용사업을 앞두고 취할 수 있는 방법은 내가 받게 될 보상금을 최대한 많이 받고 국가에 납부할 세금인 지출액을 최대한 줄이는 전략을 취하는 것이 가장 올바른 의사결정이다.

 

이번 시간에는 공익수용사업에 내 땅이 수용되는 경우에 해를 달리하여 보상금을 받은 경우로서 보상 시점을 달리하는 경우의 장단점을 살펴보고 이를 통해 세금을 한 푼이라도 줄이는 기초적인 의사결정에 대해 살펴보자.

 

 

🔎해가 바뀌기 전에 보상받는 게 유리한 경우   

 

1. 자경감면이나 대토감면과 같이 연간 감면한도 1억 원을 적용받는 경우

 

대부분의 세금감면은 연간 1억원의 범위 내에서만 감면이 가능하다. 달리 말하면 아무리 보상금액이 크더라도 감면받을 수 있는 한도는 연간 1억 원만 가능하다는 뜻이다.

 

따라서 보유 중인 땅을 한꺼번에 보상신청을 받기보다는 세금검토를 통해서 일부 땅만 먼저 협의해서 올해도 최대 1억원의 감면한도를 충분히 적용받고, 남은 필지는 그다음 해에 수용재결을 통해서 보상금 추가증액과 함께 또 한 번의 1억 원 한도적용을 받는 게 절세에 유리하다.

 

이렇게 되면 해를 달리해서 총 2억 원의 감면을 모두 적용받을 수 있어서 더 유리하다.

 

2. 보상받을 필지 이외 다른 부동산의 처분을 계획하는 경우

 

내년에 보상필지 이외에 내가 개별적으로 보유 중인 부동산을 매각할 계획이 있는 경우다.

 

현행 세법에서는 같은 연도에 부동산을 2회 이상 매각하거나 보상을 받는 경우에는, 개별적으로 세금을 신고납부하는 게 아니라 합산계산을 하기 때문에 우진세율 구조상 더 높은 세부담이 발생하게 된다.

 

달리 말하면, 개별자산에 대한 양도세를 더한 금액보다 합산과세해서 납부하는 세금부담이 대략 15% 전후로 더 많이 나오게 된다.

 

따라서 같은 연도에 보상받는 부동산과 일반 매매가 예정된 부동산이 있는 경우라면, 예상되는 양도차익을 고려해서 올해 중에 먼저 보상받는 것이 합산과세를 피하면서 절세에 유리한 방법이다.

 

CK_psxtg0712014_l.jpg

 

🔎해가 바뀌고나서 보상받는 게 유리한 경우   

 

1. 이미 부동산을 매매했거나 다른 형태의 보상을 받은 사실이 있는 경우

 

이 경우라면 합산과세를 피하기 위해서 보상금 수령시점을 내년으로 이월하는 전략을 생각해 볼 수 있다.

 

그렇게 해서 합산과세로 인한 추가적인 세부담 증가를 피하고 이듬해 보상금 증액을 통해서 좀 더 많은 보상금과 함께 세금부담을 하는 게 절세에 유리하다.

 

2. 두 번째는 감면한도에 걸리는 경우

 

현행 세법은 다른 종류의 감면을 포함하여 5년간 2억 원의 범위 내에서 종합감면을 허용하고 있다.

 

따라서 과거 4년간 다른 농지 등의 매매 등으로 인해서 감면한도 2억원을 모두 써먹은 상황이라면 금년도에는 감면요건이 갖추어지더라도 사실상 감면을 못 받게 된다.

 

따라서 내년 이후로 보상시점을 연기해서 보상금 증액과 함께 새로운 감면한도 내에서 자경감면이나 농지대토 등과 같은 감면적용이 가능하다.

 

3. 세 번째는 더 높은 장기보유특별공제를 적용하고자 하는 경우

 

장기보유특별공제는 취득일부터 양도일까지의 보유기간이 15년 이상인 경우 양도차익에서 최대 30%를 공제한다.

 

따라서, 취득일자와 보유기간에 따라 올해 협의하는 것보다 내년에 협의하는 것이 더 유리하다면 추가공제 적용으로 더 낮은 세부담으로 세금납부가 가능하다.

 

4. 네 번째는 보유기간이 2년에 미달하는 경우

 

현행 세법에서는 보유기간이 최소 2년 이상인 경우부터 일반세율을 적용한다.

 

달리 해석하면 보유기간이 2년 미만인 경우에는 주택이라면 지방세 포함 최대 77%(1년 이상 2년 미만인 경우 66%), 주택 이외 일반 토지 등인 경우라면 지방세 포함 최대 55%(1년 이상 2년 미만인 경우 44%)의 높은 세율이 적용된다.

 

따라서, 최근 2년 이내 부모님으로부터 증여를 받았거나 매매 취득한 경우라면, 취득일자에 따라 금년도에 서둘러 협의하기보다는 의도적으로 내년에 보상시점을 조절해서 현재보다 낮은 세율을 적용받아 세금 납부하는 것이 필수이다.

홈노크 앱 설치하고 매일 업데이트 되는 부동산 인사이트 확인해 보세요.

이 정보가 유익했다면 소중한 사람들과 나눠보세요.