장보혜 변호사

2024.01.17 11:00

법률

💦 집주인이 갑자기 바뀐 경우 임차인은 어떻게 해야 할까?

Summary

  • 새 집주인은 임대인의 지위를 승계하므로 임차인은 계약서를 새로 작성할 필요는 없으며 그대로 거주 가능
  • 만약 보증금이나 월세를 증액한다면 증액에 대한 계약서만 확정일자를 받고 기존 계약서에 대한 확정일자는 다시 받을 필요 없음
  • 새로운 집주인은 임차인이 계약갱신요구를 할 수 있는 기간인 만기 6개월~2개월 전까지 등기를 완료할 때에만 실거주를 이유로 계약갱신청구 거절 가능
  • 임차인이 임대차관계를 지속하고 싶지 않다면 계약 해지 후 기존 집주인에게 보증금 반환 청구 가능

 

🔎어느 날 임대인으로부터 “집을 팔았다”는 연락을 받는다면 임차인은 어떻게 해야 할까?

 

새로 계약서를 써야 하는지, 추후 보증금은 누구에게 받는 건지, 바뀐 집주인이 보증금이나 월세를 올려달라고 하면 어떻게 해야 하는지, 만약 새로 바뀐 집주인과는 계약을 지속하길 원치 않을 경우에는 해지할 수 있는지 등 여러 가지 궁금한 점이 있을 수 있다.

 

우선 이와 같은 경우 주택임대차보호법 제3조 제4항에서 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있으므로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인이 이전 집주인의 지위를 그대로 승계하게 된다.

 

따라서 전입신고 및 확정일자의 효력도 그대로 유지되고, 기간 만료 후 보증금도 새로운 집주인에게 반환받으면 된다.

 

집주인이 바뀌더라도 임대차계약은 그대로 유지되므로 계약서를 새로 작성할 필요는 없다.

 

만약 집주인이 계약서를 새로 작성하자고 하여 계약서를 새로 쓰더라도 확정일자를 새로운 계약일자에 맞춰 다시 받아서는 안 된다.

 

새로운 집주인이 보증금이나 월세를 올려 달라고 하더라도 기존 임대차계약은 그대로 승계되므로 계약 기간 중에는 집주인의 요구를 들어줄 필요가 없다.

 

만약 집주인의 요구대로 보증금이나 월세를 올려주게 되더라도 기존 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 전체 임대차계약서를 다시 쓰지 말고 증액에 대한 계약서만 별도로 작성하고 증액에 대한 계약서만 확정일자를 따로 받으면 된다.

 

새로운 집주인도 본인이나 직계가족의 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있으나, 임차인이 계약갱신요구를 할 수 있는 기간인 만기 6개월~2개월 전까지 새로운 집주인의 등기가 완료되어 있을 경우에만 실거주를 이유로 계약갱신청구를 거절할 수 있음을 주의해야 한다.

 

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🔎집주인은 임대인의 지위를 승계한다 하더라도 임차인이 새로운 집주인과 임대차계약 지속을 원치 않을 경우에는 계약을 해지할 수 있을까?

 

우리 법원은 임차인의 보호를 위해 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 판단한 바 있다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

따라서 임차인은 계약을 해지하고 보증금을 기존 집주인(임대인)에게 반환해달라고 요구할 수 있다.

 

정리하자면, 임대차계약 기간 중 집주인이 바뀌더라도 집주인은 임대인의 지위를 승계하므로 임차인은 동일한 조건으로 별도의 계약서 작성 없이 그대로 거주 가능하나, 임차인이 계약종료를 원할 경우에는 임대차계약 해지가 가능하다.

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