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Summary

보유세 기본구조 - 재산세와 종합부동산세 보유세 줄일려면 단독명의가 좋을까, 공동명의가 좋을까? 보유세 과세기준일은 6월 1일, 이때 전략은?

 

지난 시간 취득세에 이어 이번에는 ‘보유세’에 대해 살펴보겠습니다. 부동산을 취득하면 매년 보유세를 부담해야 합니다. 이때 보유세는 재산세 그리고 종합부동산세(이하 종부세)가 있습니다.

 

올해 2024년 보유세에는 어떤 변화가 있을까요? 그리고 이를 어떻게 활용하는 것이 좋을까요?

 

우선, 결론부터 말씀드리자면 올해 역시 보유세에는 큰 이슈가 없을 것으로 보입니다. 이는 보유세 계산과정과 그 구조 그리고 정부 정책 방향성을 보면 알 수 있습니다. 어떤 내용인지 하나하나 설명해 드려봅니다. 

 

📍보유세 과세의 시작은 ‘공시가격’입니다.

 

우선 보유세는 해당 자산의 공시가격을 기준으로 과세됩니다. 우리가 알고 있는 기준시가와 엄밀히는 다르지만 큰 틀에서는 별 차이가 없다고 보셔도 되겠습니다. 

 

(그림 1) 보유세 과세체계

 

(그림 1)에서 보시는 것처럼 재산세와 종부세 계산구조에서 그 시작은 ‘공시가격’입니다. 공시가격은 정부에서 매년 발표하는 가격인데 시세의 대략 70% 내외가 됩니다. 이때 시세 대비 공시가격이 차지하는 비율을 ‘공시가격 현실화율’이라고 하는데 예를 들어 시세 10억짜리 아파트의 공시가격이 7억이라면 공시가격 현실화율은 70%(=7억/10억 * 100)이 됩니다. 

 

정부는 이러한 공시가격 현실화율에 대해 급격하게 오르는 걸 방지하기 위해 다시 로드맵을 잡으려 하고 있습니다. 예정보다 그 결과가 늦게 나오고 있지만 이전 정부에서 정한 것보다는 그 속도 그리고 목표치가 낮아질 것입니다. 

 

게다가 부동산 시장이 여전히 좋지 않기 때문에 집값이 떨어지면 공시가격 역시 낮아지게 되어 있습니다.

 

✔️따라서 보유세 부담의 첫 시작은 일단 그 방향이 보합 또는 낮아지는 것으로 보셔야 합니다.

 

📍정부는 남아있는 종부세 중과를 폐지하는 것을 목표로 합니다.

 

한때 종부세 중과가 큰 이슈가 되었던 적이 있습니다. 서울 어지간한 위치에 2채 이상 정도만 주택을 보유하더라도 종부세가 수천만 원 나왔던 적이 있죠. 

 

물론 지금도 종부세 중과가 일부 남아있긴 하지만 과거보다는 그 부담이 훨씬 많이 줄어들었습니다. 

 

(그림 2) 종부세 세율

 

보시는 것처럼 3주택 이상이고(지역 불문), 종부세 과표가 12억 원을 초과하는 경우에는 여전히 종부세 중과세율이 적용됩니다. 법인은 주택 수, 지역 상관없이 개인 세율 중에서 가장 높은 세율을 곧바로 적용합니다. 따라서 법인 명의로 주택을 신규 취득하거나 보유하고 있다면 이에 대한 대비가 반드시 있어야 합니다. 

 

다만 개인의 경우는 이전보다 부담이 줄었고, 정부는 남아있는 종부세 중과세율을 폐지하는 방향을 가지고 있으니 ✔️이 역시 전반적인 종부세 부담은 내려가는 방향으로 보셔야 하겠습니다. 

 

📍2주택까지는 대체적으로 공동명의가 보유세에도 유리할 것입니다.

 

제가 자주 드리는 말씀이 “1주택자는 공동명의 하세요” 입니다. 취득세, 재산세는 단독/공동이 동일한데, 종부세와 양도세는 공동이 유리해서입니다. 

 

특히 다음에 살펴볼 양도세는 공동명의가 무조건 유리하고, 1주택자 종부세는 부부 5:5 공동지분을 보유하고 있다면 공제금액도 각각 9억씩 받고, 1주택 단독명의일 때의 과세특례(장기/고령자 세액공제)도 선택할 수 있기에 ‘절세 무적권’ 이라고도 하겠습니다. 

 

✔️그렇다면 2주택은 어떨까요?

 

공시가격이 5억 원(시세 약 7.1억)인 아파트 2채를 보유하고 있다면 부부 공동명의일 때 공시가격 18억 원까지는 종부세가 없으므로 공동이 유리합니다. 

 

만약 공시가격 10억 원(시세 약 14.2억)인 아파트 2채를 보유하고 있다면 부부 공동명의 가정 시, 1인당 보유 주택 지분의 공시가격은 10억, 여기에서 9억 원을 차감하면 남은 1억 원에 대해서 종부세가 부과되므로 1인당 부담해야 할 종부세는 대략 18만 원 정도가 나오고(공정시장가액비율 60% 가정), 총 부담해야 할 보유세는 재산세 포함 약 315만 원이 나옵니다. 2인 모두 하면 630만 원 정도가 되겠군요?

 

그런데 이걸 단독명의로 공시가격 10억 원 아파트 2채를 보유한다면 종부세는 약 342만 원, 총 부담해야 할 보유세는 재산세 포함 약 935만 원 정도까지 올라갑니다. 이 경우는 차라리 공동명의로 취득하는 것이 유리하겠죠?

 

📍보유세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.

 

(그림 3) 보유세 과세기준일

 

보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 이날 보유한 소유자에게 1년 치 보유세를 부담합니다.

 

✔️따라서 매수를 앞두고 있다면 6월 1일 넘어서 매수 잔금을 하시는 게 좋고, 매도자라면 반대로 하는게 유리합니다. 

 

물론 정말 괜찮은 물건을 저렴한 가격에 매수한다면, 1년치 보유세는 크게 신경쓰지 않고 6월 1일 전에라도 매수를 해야 할 것입니다. 반대의 경우도 마찬가지입니다. 이건 매수/매도 날짜가 6월 1일 전후일 때 한 번 활용해 보시면 1년치 보유세를 절세할 수도 있으니 너무 무리하지 않는 선에서 소소하게 활용해 보시면 좋을 것입니다. 

 

✔️이렇게 볼 때, 혹여 처분할 물건을 보유 중이라면 가급적 6월 1일 전에 매도 잔금까지 하시는 게 유리합니다. 반대로 매수자라면 조금 더 느긋하게 접근하셔도 좋고요. 

 

특히 매수 물건 중 임대 등 투자 목적이라면 반드시 보유기간을 대략적으로 계획을 세워봐야 하고 그에 따른 보유세도 체크하는 게 좋습니다. 가령 지금 취득해서 4년 정도 보유한 후에 매각을 하고 싶은데 1년 보유세가 1백만 원 정도가 나온다면 보유세만 약 4백만 원 정도 부담해야 하니, 여기에 취득세/양도세를 계산해서 세후 수익률을 계산하는 것이 좋겠죠?

 

이렇듯 보유세는 해당 자산의 보유, 처분에 대한 의사결정에 도움을 줍니다. 하지만 올해 보유세는 전년과 비슷하거나 다소 낮아질 것으로 보입니다. 보유자 입장에서는 조금 더 느긋하게 계획을 세워도 될 것입니다. 이런 부분을 감안하셔서 부동산 시장을 바라보시면 더욱 흥미가 생기실 것입니다. 감사합니다.