이종호 홈즈 부동산 대표

2024.01.15 11:00

부동산 동향

3기신도시 청약 해도 될까?

Summary

  • 3기신도시 청약 받아도 될까?
  • 3기신도시 청약 대기자들을 위한 투자전략

 

📍인트로

 

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3기신도시 청약 기다리시는 분들 많으시죠? 이걸 기다려서 청약했을 때 돈을 벌 수 있을지 궁금하신 분들 많으실 것 같습니다. 오늘은 이에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

📍3기 신도시 청약받아도 될까?

 

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창릉 신도시는 바로 동쪽에는 서울 DMC, 수색증산과 같은 서울시 중위급지들과 인접해 있고 서쪽 북쪽으로 더 가면 일산 파주 운정이 있습니다. 3기 신도시 중에서는 위치가 상위권이라고 볼 수 있습니다. 

 

3기신도시 중에서 서울과 가장 많이 인접한 신도시, '고양시 창릉 신도시'를 예시로 들어서 청약을 받아도 될지 알아보겠습니다.

 

그러기 위해서 필요한 것은 고양 창릉의 34평(84타입) 일반 분양가가 얼마일지를 예상 해보아야겠죠. 신축 아파트를 지을 때 들어가는 분양원가를 계산해봅시다. 공식은 아래와 같습니다. 

신축아파트 분양원가 = 토지비 + 건축비 +사업비

 

먼저 토지비부터 구해보겠습니다. 

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LH에서 건설사들에게 택지 분양을 하려고 공고를 낸 창릉지구 C-1 블록 분양공고를 가져와봤습니다. 면적 41,488제곱미터(약 12,550평) 크기의 토지를 약 2,479억 원에 분양을 한다고 합니다. 평당 약 1,975만 원 정도의 분양을 한다고 보시면 됩니다. 


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이 땅에 건축 제한 용적률은 200%인데요. 용적률 200% 땅에서 84타입(33평) 아파트 한 채를 지을 때 들어가는 필요 대지지분은 약 52.476㎡(약 15.9평)입니다. 

 

이 필요 대지지분과 토지 평당가격을 곱하면 토지비를 구할 수 있습니다. 

토지비 =  15.9평 x 1975만 원  = 3.14억

 

그 다음 건축비와 사업비를 구해보겠습니다. 

 

먼저 건축비는 아파트 공사비 산정용 계약 면적과 평당 건축비를 곱하면 됩니다. 공식으로 표현하면 이렇습니다. 

건축비 = 아파트 계약면적 x 평당 건축비

 

먼저 34평 아파트의 공사비 산정용 계약면적은 약 55평 정도입니다. 

 

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그리고 공사비는 요즘 평균 공사비 기준으로 600~700만 원이기 때문에 평당 650만 원 정도를 잡으면 됩니다. 이랬을 때 건축비는 이렇게 구할 수 있습니다. 

건축비 = 아파트 계약면적 x 평당 건축비

= 55평 x 650만 원 = 3.57억

 

그 다음 사업비 입니다. 

 

사업비는 일반적으로 건축비의 30~40% 정도를 잡으면 됩니다. 금융 비용, 외주 용역 등이 포함됩니다. 이랬을 때 사업비는 아래와 같습니다. 

사업비 = 건축비 x 35% = 1.25억

 

이제 다 구했습니다.

 

✔️고양 창릉 34평 신축 아파트 예상 분양가는 이렇습니다.

토지비 +건축비 + 사업비

= 3.14억 + 3.57억 + 1.25억

= 7.96억

 

약 8억 원 정도의 일반 분양을 할 것으로 예상이 된다는 것입니다. 

 

이 정도 가격이면 분양받을 가치가 있을까요?

 

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고양 창릉 C-1블록 서쪽에 위치한, 대곡역 앞에 신축 아파트 ‘대곡역두산위브’,’롯데캐슬엘클라씨’ 33평(84타입)의 시세가 8억 원대입니다. 

 

창릉신도시 C-1블록 분양가 가격이 비슷한 수준이죠. 

 

✔️즉, 현재 기준으로 주변 신축 아파트와 비교했을 때 고양 창릉을 분양받았을 때의 보장되는 시세 차익은 없습니다. 단기적으로 시세차익만 봤을 때에는 분양을 받으면 안된다는 결론이 나옵니다.

 

 

📍3기신도시 청약 대기자들을 위한 투자 전략

 

일단 전반적으로 건축공사비 인상에 따라서 전국적으로 신축 아파트 분양사업의 사업성들이 대부분 급격하게 감소한 상황입니다. 

 

앞으로 3~4년 뒤부터는 신축 아파트 공급이 줄어들어서 신축 아파트의 희소성은 시간이 갈수록 커지게 될 것입니다. 

 

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추가적으로 3기신도시급 입지에 있는 아파트들은 서울 핵심지와 비교했을 때 반등세가 덜한 것도 있죠. 위에 3호선 삼송역 역세권의 삼송마을동원로얄듀크 아파트 같은 경우도 고점 대비 여전히 20~30% 하락한 상태입니다. 

 

그렇기에 중장기적으로 3기신도시 신축 아파트라면 다시 부동산 상승장이 찾아왔을 때에는 충분히 시세차익이 발생할 가능성이 높습니다.  

 

실거주를 감안해서 분양 당첨이 된다면 투자성이 있다고 봅니다. 특히 현금 유동성이 부족한 분들 입장에서는 더더욱 좋죠. 

  

분양권의 경우 분양가의 10%인 계약금만 있으면 나머지 중도금은 대출이 나오고, 입주 때는 주담대나 전세를 맞추면 되어서 초기 투자금 부담이 적은 편입니다.

 

다만 투자금이 여유가 있다면 3기신도시 분양을 기다릴 이유가 없다고 봅니다. 

 

이미 부동산 시장에 나와 있는 물건들 중에서 확실히 일반 분양가보다 저렴한 물건들이 많기 때문입니다. 

 

✔️대표적으로 재개발, 재건축 입주권이 그 예시입니다. 일반분양가보다 기본 1억~2억 정도는 저렴하고 확실하게 3~4년만 기다리면 입주할 수 있는 물건들이 있습니다. 


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성남의 산성구역이 그 예시입니다. 현 시세 기준으로 84타입을 총 9억 초 중반 정도에 매수가 가능합니다. 내년 초에 일반 분양가가 11억 중 후반 예상되고 있는 상황이기 때문에 2억 원 정도 차익을 벌 수 있습니다. 

 

이런 물건들이 이렇게 싸게 나오는 이유는 필요 투자금이 분양권에 비해서 상대적으로 훨씬 많이 들기 때문에 저렴합니다. 

 

그렇기에 현금 여력이 있는 투자자라면 청약보다는 이런 입주권 물건을 고려해보시는 것이 더 낫다고 봅니다. 

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