손광남 변호사

2024.01.12 11:00

법률

부동산 매매계약에서의 손해배상액 예정

Summary

  • 부동산 매매 시에 사용되는 표준계약서를 보면 채무불이행으로 인한 계약 해제 시 손해배상액은 계약금으로 정한다는 내용이 있으며, 이러한 규정을 손해배상액 예정이라고 합니다.
  • 보통 거래 관행에서는 총 매매대금의 10%를 계약금으로 정하는데, 그 계약금을 손해배상액 예정금으로 정하고 있습니다.
  • 손해배상액 예정을 적용하는 것이 일방에게 과도한 이익을 주고 공정성을 잃는 결과를 초래하는 경우에는 법원은 위 손해배상액 예정액을 직권으로 감액하는 것이 가능합니다.

 

부동산 매매 시에 사용되는 표준계약서를 보면, “(채무불이행과 손해배상)매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대해 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다.

 

그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 상해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여는 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다”는 규정이 있는 것을 알 수 있습니다.

 

부동산 매매 계약을 체결하면, 매도인은 부동산 인도와 등기 이전 의무를 지고, 매수인은 매매대금 지급 의무를 지게 됩니다.

 

그런데, 매도인 또는 매수인이 위 의무를 위반하는 경우, 계약 상대방은 부동산 매매 계약을 해제할 수 있고, 채무불이행자에게 손해배상액을 청구할 수 있습니다. 그리고, 그 손해배상액은 계약금으로 정한다는 내용입니다.

 

🔎이러한 규정을 손해배상액 예정이라고 합니다.

 

상대방의 채무불이행으로 인해 입은 손해는 각 사안마다 다를 수 있고, 그 손해액은 손해를 입은 자가 입증해야 하는 것이 원칙입니다.

 

하지만, ‘손해배상액 예정’으로 손해배상액을 미리 정한 것이 있다면, 손해액을 입증하지 않아도 예정된 금액을 손해배상액으로 청구할 수 있습니다.

 

그리고, 보통 거래 관행에서는 총 매매대금의 10%를 계약금으로 정하는데, 그 계약금을 손해배상액 예정금으로 정하고 있습니다.

 

즉, 매수인이 중도금 또는 잔금을 지급하지 못해 계약이 해제되면 매도인은 계약금을 손해배상액으로 몰취합니다. 또한, 매도인이 부동산 인도나 등기를 이전해 주지 못하면, 매도인은 그동안 받은 매매대금은 물론 계약금에 해당하는 금액까지 더 반환해야 합니다.

 

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🔎이러한, 손해배상 예정액이 부당히 과다한 경우 법원에서는 직권 감액이 가능할까요?

 

민법 제398조 제2항은 “손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.”고 규정하고 있습니다.

 

이와 관련하여 대법원은 “민법 제398조 제2항에 의하여 법원이 예정액을 감액할 수 있는 '부당히 과다한 경우'란 손해가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고, 계약자의 경제적 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액 예정의 경위 및 거래관행 기타 여러 사정을 고려하여 그와 같은 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다(대법원 2016. 7. 14. 선고 2012다65973 판결 등 참조).”고 판시하고 있습니다.

 

즉, 손해배상액 예정을 적용하는 것이 일방에게 과도한 이익을 주고 공정성을 잃는 결과를 초래하는 경우에는, 위 손해배상액 예정액을 직권으로 감액하는 것이 가능합니다.

 

다만, 계약이라는 것은 계약을 체결한 자들 간의 약속이며, 법원은 이러한 약속이 지켜져야 한다는 것이 원칙적인 입장입니다. 손해배상액 예정을 감액해 주는 것은 예외적인 케이스임을 주의하시길 바랍니다.

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