홈노크

Summary

태영건설 워크아웃 결정은 1/11일, 워크아웃 여부 장담 못해 태영건설 워크아웃 사태에서 브릿지론PF, 본PF 둘 다 문제가 되는 것으로 나타나 ‘24~‘25년 동안 PF부실화 문제가 커질 것, 보수적 대응이 필요한 시점

 

태영건설의 워크아웃 진행 결정이 1/11일로 일주일도 안 남았다. 워크아웃은 태영건설의 채권단 75%의 합의로 진행여부가 결정되는 만큼, 채권단에게 태영건설의 자구안을 설명하는 1/3일 설명회가 가장 중요한 이벤트였다.

 

그런데 이날의 설명에서 태영건설은 채권단과 금융당국 등이 기대하는 수준보다는 미흡한 수준의 자구안을 발표하였고, 이에, 1/11일 워크아웃 개시 여부가 불투명해진 상황이다.

 

✔️태영건설의 워크아웃 신청이 받아들여지지 않게 된다면, 태영은 말 그대로 기업회생 절차로 나가게 되면서 파장이 시장으로 퍼져나갈 수 있다.

 

때문에 태영건설의 워크아웃을 받아들일지 말지는 상당한 경제이슈가 될 전망이다.

 

중요한 것은 그 태영건설에 문제가 된 금액인 부동산PF의 경우, 브릿지론PF와 본PF 두 부분에서 모두 문제가 나타났다는 것이다.

 

이는 향후 국내의 다른 많은 기업들에도 공통적으로 작동할 메커니즘이기에, 주택경기나 부동산경기에 결코 좋지 않은 이슈다.

 

✔️브릿지론PF의 경우, 사업주가 토지를 매입하기 위해서 비은행 금융기관을 통해 돈을 빌리고 토지를 매입했으나 분양을 하지 못한 상태를 의미하고, 브릿지론PF는 국내 약 30조 원 규모다. 이 중 태영건설도 1.2조에 해당하는 지급보증을 서둔 상태라 이것이 문제가 되었다.

 

✔️본PF는 토지매입 후 분양까지는 성공하는 경우 본PF 단계라고 하는데 관건은 분양률이 된다. 분양률이 높은 경우에는 프로젝트 끝까지 특별한 문제가 발생하지 않지만, 미분양이 많은 경우, 현금이 제대로 돌지 못하면서 해당 사업에 돈이 마르게 된다.

 

태영건설의 경우도 본PF 중 분양률이 저조한 규모가 1.3조 원 정도였다. 참고로 본PF는 국내 전체로 약 130조 원 규모이며, 130조 원 전체가 문제는 아니지만, 분양률이 낮은 현장의 본PF가 문제가 실제 될 수 있음을 태영건설이 보여준 셈이다.

 

그래서 앞으로 부동산 시장에 불어닥칠 이슈는, 브릿지론PF와 본PF 중 부실우려가 높은 현장이 어디인지, 그 규모는 얼마인지 등이다.

 

이러한 사업장들은 결국 높은 분양가격 등으로 분양률이 저조해서 발생한 문제인 만큼, 주택시장을 위축장세로 끌고 갈만한 소재라 할 수 있다.

 

정부가 다양한 방법으로 부실PF를 정상화하기 위한 노력들을 하고 있지만, 근본적으로 부실PF 문제는 결국 높은 토지가격 및 분양가격, 부족한 가계의 대출여력과 낮은 수요가 만나서 발생한 것이고, 그 피해를 건설사와 금융사 및 건설업 유관 협력회사들이 입을 가능성이 높다는 점에서, 2024년 국내 건설부동산 경기에 먹구름이다. 

 

(이미지 출처: 인베스트 조선)

 

벌써부터 태영 다음은 어느 건설사인지가 화두가 되고 있다.

 

기본적으로 브릿지론PF 보증규모가 크다면 본PF로 가지 못한 상태이므로 위험도가 가장 높고, 여기에 해당하는 건설사들은 국내 대형사들도 예외가 없다.

 

그리고 ‘25년이 된다면 이때부터는 본PF 문제가 지금보다 더 심화할 가능성이 높아서 주의가 필요하다. 왜냐하면 부동산 시장 위축은 ‘22년부터였고, 이때부터 3년이 경과하였다면 ‘25년경에는 건축물이 준공이 되기 때문이다.

 

준공이 다 되었는데도 준공미분양 상태라면, 해당 사업장의 현금흐름은 완전히 메마른 상태여서, 본PF 관련 금융기관 및 건설사의 유동성 위기가 더 증폭될 가능성이 높다.

 

따라서, ‘24년은 브릿지론PF발 위기의 해 라면, ‘25년은 본PF발 위기의 해 라고 할 수 있고, 이는 앞으로 2년여 정도 PF위기를 최소화 하기 위한 각고의 노력이 필요하다는 뜻이 된다.

 

이런 국면에서 가계가 주택시장을 긍정적으로 해석하고 적극적으로 주택을 취득하기란 다소 난망스러운 환경이라 할 수 있다. 가계는 보다 더 종전보다 관망적으로 변할 가능성이 높고, 이런 관망세는 위험이 다소 누그러질 때까지 이어질 것이다.

 

위험이 터져야 할 ‘22년에 터지지 않도록 1년 이상을 끌고 온 것이, 더 큰 경제적 문제로 비화되지 않도록 각별한 관리가 필요한 시점이다.