장보혜 변호사
2024.01.10 11:00
분양계약 체결 시 절대 놓치면 안 되는 5가지!
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🔎아직 시공 전인 상가나 아파트를 분양받을 때 어떤 점을 주의해야 할까?
1) 분양계약의 당사자가 누구인지 정확히 확인해야 한다.
추후 문제가 발생했을 때 계약 당사자에게 책임을 물어야 하므로 계약 당사자가 누구인지는 매우 중요하다. 원칙적으로는 시행사가 계약 당사자이지만, 시행 업무를 포괄위임하여 신탁회사가 당사자가 되는 경우도 있다.
시행사는 부동산 개발 사업을 계획 및 추진하고, 시공사는 신축건물의 완공을 책임지며, 신탁회사는 개발 사업에 필요한 분양 대금을 관리 및 수납하는 곳이다. 만약 신탁회사가 계약 당사자로 되어 있고 분양금 입금계좌가 신탁회사의 계좌로 지정되어 있다면 반드시 지정된 계좌로 입금하여야 한다.
2) 법인등기부등본 확인 및 계약 체결 시에는 회사의 법인인감 날인 여부도 확인하도록 한다.
분양계약의 당사자가 개인이 아닌 회사인 경우, 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 열람한 뒤 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는지 확인한다. 또한 계약 체결 시에는 대표이사 개인 도장이 아닌 회사의 법인인감이 사용되었는지 확인하도록 한다.
3) 신축건물 부지에 관한 등기부등본을 확인한다.
등기부등본을 열람하여 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기가 있는지 확인하도록 한다.
4) 계약서에 기재되지 않은 말은 믿지 않아야 한다.
통상 분양업무는 분양대행사가 진행하는 경우가 많은데 분양대행사 직원의 말에 현혹되어 계약서를 꼼꼼히 확인하지 않고 계약해서는 안 될 것이다. 당연한 이야기지만 계약서에 명시되지 않은 내용은 추후 분양자에게 대항할 수 없다.
5) 위약금 및 지체상금(遲滯償金) 조항을 확인하여야 한다.
분양계약자에게 과도하게 불리한 위약금 조항은 없는지, 분양계약자의 위약금 조항만 있고 분양자의 위약금 조항은 없는 건 아닌지 확인하도록 한다. 또한 입주예정일이 있다면 입주예정일이 경과되었을 때 지체상금을 지급하는 조항이 있는지도 확인하여야 한다.
계약 전 위와 같은 사항을 반드시 직접 확인하는 것이 불측의 손해를 예방하는 길일 것이다.
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