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취득세 중과 살펴보기 주택 취득 시 조심해야 할 사항은? 취득세 중과 완화 관련, 향후 전망

 

2024년 새해가 밝았습니다. 홈노크 구독자분들 새해 복 많이 받으시기 바랍니다. 아울러, 올해 부동산 자산관리에서도 소기의 성과를 얻어가시길 바랍니다. 

 

오늘 시간에는 ‘취득세 중과’에 대해 다뤄보려고 합니다. 개인적으로 가장 빨리 풀려야 할 규제 중 하나라고 생각됩니다만, 안타깝게도 진행 사항이 거의 없어서 안타깝습니다.

 

특히 취득세는 지방세 중 하나로, 대표적인 국세인 양도세와는 과세원리가 다소 다릅니다. 따라서 이 둘을 구분하셔서 알아둘 필요가 있습니다. 

 

(그림 1) 다주택자 및 법인 취득세 중과세율

 

먼저 (그림 1)은 현행 시행 중인 다주택자 및 법인 취득세 중과세율입니다.

 

보시는 것처럼 개인의 경우 보유 주택 수가 늘어날수록 취득세율이 올라가고, 법인의 경우에는 곧바로 가장 높은 취득세율이 적용된다는 것을 알 수 있습니다.

 

이때 개인 주택 수 기준이 되는 것은 ‘세대기준 주택 수'입니다. 따라서 본인 명의로는 주택 수가 적거나 없다고 할지라도 다른 가족이 보유한 주택 수는 어느 정도인지를 잘 체크하셔야 합니다. 

 

이러한 중과세율에 대해 정부는 ‘22.12.21 이후 취득분부터 3주택 이상인 경우 취득세율의 50%를 인하하여 최고세율 12%가 아닌 6%를 적용하려 하였으나 현재까지 개정된 바가 없습니다. 

 

(그림 2) 현행 다주택자에 대한 취득세 중과 완화 방안, 보도자료 인용

 

이에 대해 현실적으로 언제쯤 개정이 될지는 아무도 모릅니다만 4월 총선이 있고, 이후 새롭게 구성되는 ‘24년 하반기 정도 되어야 구체적인 내용이 나오지 않을까 조심스레 예상해 봅니다. 따라서 현시점에서는 매수하기 전, 취득세 중과에 해당하는지 여부를 꼭 따져보셔야 합니다. 

 

✔️취득세 중과 관련하여, 꼭 알아두어야 할 몇 가지 사항은 다음과 같습니다. 

 

첫째, 취득세 중과 기준이 되는 주택 수는 ‘세대기준' 입니다. 

 

앞서도 말씀드렸지만 주민등록상 합가가 되어 있는 가족이라면 세대기준 주택 수를 ‘모두' 체크한 후에 매수하시길 권합니다. 또한 실제 따로 살고 있지만 어떤 사정에 의해서 주민등록상 함께 합가한 상태라면 이를 분리하시는 것이 취득세 중과를 피하는 데에 유리합니다. 

 

둘째, 취득세 주택 수 산정 시 새롭게 들어가는 부동산에 유의해야 합니다. 

 

대표적으로 ‘20.8.12 이후(해당일을 포함합니다) 취득하는 주택 분양권(상가는 제외), 주거용 오피스텔, 조합원 입주권이 그러합니다. 특히 주택 분양권을 조심해야 합니다. 

 

예를 들어, 어떤 사람이 2주택을 보유한 상태에서 ‘20.8.12 이후 주택 분양권을 취득하는 경우 해당 분양권은 세 번째 주택이 되는 것이고 (그림 1)에 있는 표를 기준으로 하면 최소 8% 취득세율(조정대상지역이라면 12%)이 적용되니 유의해야 합니다. 

 

셋째, 기준시가 1억 이하 주택 역시 조심해야 할 사항이 존재합니다. 

 

간혹 취득세 중과를 피하기 위해 기준시가 1억 이하 주택을 취득하는 경우가 있는데, 이 경우에는 취득세 주택 수 산정 시에는 주택 수에 포함되지 않고 취득세 중과도 적용되지 않습니다.

 

다만 정비구역에 지정된 위치에 소재한 기준시가 1억 이하 주택은 취득세 중과가 적용됩니다. 따라서 매수 전 해당 물건이 정비구역 내에 소재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 

 

또한 해당 기준시가 1억 이하 주택이 취득세 주택 수에서는 제외된다고 할지라도, 추후 양도세에서는 주택 수에 포함이 됩니다. 양도세에서는 사실상 주거용으로 상시 사용된 주택이라면 금액이 작다고 해서 제외되는 건 없기 때문입니다. 취득세 중과를 피하려다가 양도세에서는 세금 폭탄을 맞을 수도 있으므로 주의 바랍니다. 

 

넷째, 등록임대주택이라고 취득세 주택 수에서 제외되는 건 없습니다. 

 

다만 신규주택이면서(최초 등기) 공동주택이고 전용면적이 60㎡이하라면 임대주택으로 등록할 경우 취득세 50% 감면 혜택이 가능은 합니다. 하지만 여전히 아파트는 신규등록이 불가한 점, 그리고 의무임대기간 10년을 준수하는 동안의 세제 혜택이 그렇게 크지 않을 수 있으니 임대주택 등록은 매우 신중해야 합니다.  

 

✔️따라서 이상의 내용을 종합해 본다면 여전히 다주택자 입장에서는 매수하기 전, 취득세 중과에 해당하는지 여부를 유의해야 합니다.

 

그리고 당장 규제가 언제 풀릴지 모르는 상황이기에 당분간은 똘똘한 1~2채를 선호하는 현상은 계속해서 이어질 것으로 보입니다. 

 

이에 따라 이제 주택을 매수하시려는 분들은 가급적 조금이라도 좋은 물건을 취득하시는 것이 유리하고, 3채 이하인 경우라면 일부 또는 전부를 매각한 후에 새롭게 취득하는 방법이 유리할 것입니다. 

 

만약 주택 수가 3채를 초과하는 경우라면 신중한 접근이 필요합니다. 일부 매각을 하더라도 여전히 다주택 상태라면 취득세 중과가 적용될 수 있고, 그렇다고 모두 처분하자니 동일 연도 매각 시에는 양도세 합산과세가 부담될 수 있어서입니다. 

 

현재 부동산 시장은 그렇게 좋은 상황이 아닙니다. 그리고 여전히 중심지 물건에만 관심을 갖는 ‘양극화 현상’은 이러한 취득세 중과로 인해 더욱 공고히 되는 그런 모습입니다.

 

취득세 중과가 도입된 시기는 ‘20년 8월로 당시 부동산 시장은 계속해서 가격이 오르는 그런 상황이었습니다. 현재 시장 상황은 그때와 많이 달라졌으니 이제는 합리적인 방향으로 개선이 되어야 하지 않을까요?

 

안타깝게도 취득세 중과 완화 관련하여 진전된 논의가 없는 만큼, 이에 대해서는 보수적으로 생각하시면서 부동산 시장에 접근하시길 당부드립니다.

 

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