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Summary

임차인이 3기의 월세를 미납할 경우 임대인은 남은 기간과 상관없이 계약해지 가능 임차인은 3기의 차임연체 사실이 있다면 계약갱신요구권을 상실하고, 권리금회수기회를 보장받을 수 없음

 

🔎상가 임대차에서 임차인이 월세를 미납할 경우 임대인은 어떻게 대응할 수 있을까?

 

우리 상가건물 임대차보호법은 제10조의8에서 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있다. ‘3기’라는 것은 예를 들어 월 100만 원의 차임이라면 합계 300만 원의 차임이 연체되어야 3기의 차임액이 연체된 것이라 할 수 있다.

 

임대인은 차임연체액이 3기에 달하는 때 계약을 해지할 수 있으므로, 차임 일부가 지급되어 현재 연체된 액수가 3기에 달하지 않는다면 계약 해지를 할 수 없게 된다.

 

예를 들어 200만 원을 미납하였다가 납부한 뒤 또다시 100만 원을 미납하였다면 3기의 차임액이 연체된 것이 아니므로 계약을 해지할 수 없다는 것이다. 그러나 3기분의 연체만 있다면 남은 계약기간에 상관없이 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있다.

 

따라서 임대인은 상가 임차인이 월세를 2회 미납하였을 때에는 행사할 수 있는 권리가 없다. 임대인은 계약을 해지하고 싶다면 임차인이 월세를 3회 미납할 때까지 기다렸다가 계약 해지를 통보할 수도 있고, 계약 유지를 하고 싶다면 미납시부터 월세 납부를 독촉할 수도 있다.

 

임차인이 3기의 차임을 미납한 경우 임대인은 바로 계약해지를 통보할 수 있고, 임차인이 나가지 않겠다는 의사를 밝힌다면 명도소송을 진행할 수 있다. 보통 상가 임대차의 경우 월세의 1년치를 보증금으로 받아 놓는 경우가 많아 몇 번 월세가 연체되더라도 크게 걱정하지 않는 임대인들이 많이 있다.

 

그러나 지난 회 칼럼에서도 살펴보았듯이 명도소송은 빨라도 6개월, 길게는 1년 이상 시일이 소요될 수 있으므로 임차인이 월세를 연체하기 시작하면 어떻게 대응할지 주의깊게 검토할 필요가 있다.

 

임차인이 순순히 명도에 응한다면 문제가 되지 않겠지만 소송절차에서 지연전략을 펼칠 수도 있으며 상가임대차의 경우 원상회복문제가 쟁점으로 될 수도 있어 남은 보증금이 있다고 여유있게 생각해서는 안 될 것이다.

 

 

🔎이와 같이 임차인이 차임을 연체하여 임대인이 계약해지를 하는 경우 임차인에게는 어떤 불이익이 있을까?

 

상가건물의 임차인은 임대차기간이 만료되기 전 6개월~1개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다. 계약갱신요구권을 통해 상가건물 임차인은 원칙적으로 최대 10년간의 임대차기간을 보장받을 수 있다.

 

또한 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다.

 

그러나 상가건물 임대차보호법은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있고, 권리금회수기회를 보장할 필요가 없다고 규정하고 있어 3기의 차임을 연체한 임차인은 위 권리를 모두 상실하게 된다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호).

 

✔️정리하자면, 임차인이 3기의 차임을 연체한다면 임대인은 남은 기간과 상관없이 즉시 계약해지를 할 수 있고, 임차인이 명도에 응하지 않는다면 명도소송을 제기할 수 있다.

 

반대로 임차인은 3기의 차임을 연체하여 임대인과의 신뢰관계를 저버렸으므로 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사할 수 없고 권리금회수기회도 보장받을 수 없다.