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Summary

급격한 금리인하 대출 확대 및 유동성 증가 PF대출 위기의 해소

 

최근 부동산 시장 하락을 전망하는 부동산 전문가들이 늘고 있습니다. 전문가들의 예상대로 2024년 부동산 시장은 정말 폭락할까요? 저희가 데이터를 바탕으로 좀 더 면밀하게 분석해보았습니다. 그 결과는 전문가들의 예측이 빗나갈 가능성이 높다는 것입니다. 이 이유는 크게 3가지입니다. 

 

🔎2024년 부동산 하락하기 힘든 이유

      ❶  급격한 금리인하

      ❷  대출 확대 및 유동성 증가

      ❸  PF대출 위기의 해소

 

이 글에서는 이 세 가지 요인에 대해 좀 더 면밀하게 분석해보겠습니다.      

 

 

첫째, 급격한 금리 인하

 

아직 많은 분들이 인플레이션과 높은 금리를 걱정하고 있습니다. 하지만 지금은 오히려 디플레이션과 급격한 금리 인하를 걱정해야 할 시기입니다.

 

이번 인플레이션 사태의 근본적인 원인은, 바로 금리 인하와 양적완화에 의한 급격한 통화량 증가에 있습니다. 갑자기 증가한 통화량으로 인해 화폐의 가치가 급락하면서, 인플레이션이 발생하였습니다. 당연히 미국 연준에서는 높은 인플레이션을 막기 위해서 금리를 급격하게 인상해 왔던 것입니다.

 

위의 차트는 미국의 M2통화량 증가율 차트를, 미국 소비자 인플레 지수 차트와 겹쳐 표시한 차트입니다. 위 차트를 보면 미국의 인플레이션은 M2 통화량 증가율의 정확하게 16개월 후행하여 따라가고 있다는 것을 알 수 있습니다. 즉 인플레이션은 결국 통화량과 연동되어 움직입니다.

 

차트에서 보시면 아시겠지만 2023년 하반기 기준 현재 M2 통화량은 급격하게 감소하고 있습니다. 이 상태로 간다면 1년 이후에는 인플레이션이 역으로 후퇴할 수 있습니다.

 

✔️즉, 내년 말에는 많은 사람들이 우려하는 것과 달리 물가가 급격하게 잡히면서, 오히려 디플레이션을 걱정해야 할 상황이 발생할 수 있다는 것입니다.

 

현재 통화량이 급격하게 감소하고 있기 때문에 미국의 급격한 금리 인하는 이미 예정되어 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

미국 연준에서 제공하는 내년도 금리 수준을 예측하는 FEDWATCH 자료를 확인해 보면, 시장은 이미 미국의 내년 연말 예상 금리를 4% ~ 3.75%로, 6차례에서 7차례의 금리 인하를 예견하고 있습니다.

 

이러한 급격한 금리인하 예측은, 과거 미국 금융시장의 역사를 뒤돌아보았을 때도 매우 당연한 사실이라 할 수 있습니다. 미국의 기준 금리는 매번 급격한 인상 이후 얼마 지나지 않아 빠른 속도로 인하되어 왔습니다.

 

금리가 급격하게 상승할 때마다 사람들은 자산가격의 상승을 멈추고 일제히 하락할 것으로 예측해 왔지만, 그 예상은 번번이 빗나갔습니다. 그런데 평소 경제에 대한 관심이 있는 사람이라면, 이러한 반론을 제기할 수 있을 것입니다.

 

🔎“금리가 급격하게 인하되는 시기에는 통상적으로 경제 위기가 동반되는데, 위기가 발생하면 자산가격이 하락하지 않는가?”라는 의문입니다.

 

이는 일반적으로는 맞는 이야기입니다. 하지만 이번의 경우는 좀 다를 것이라 생각합니다. 그 이유는 두 가지입니다. 첫째는 현재 미국 경제가 매우 안정된 상태라는 것이고, 둘째는 그동안 급격한 금리 인상으로 인해 역설적으로 금리를 인하할 수 있는 여력이 그 어느 때보다도 크다는 것입니다. 

 

미국의 가계는 리먼 사태 이후 구조조정을 마친 상황이고, 기업들 또한 2020~2021년 저금리 시기에 장기채를 많이 발행하면서, 그 어느 때보다 유동성을 충분히 확보해 둔 상태입니다. 더구나  미국의 기업들은 현재 사상 최대 실적을 경신하고 있습니다. 

 

미국의 현재 기준 금리는 5.5%입니다. 다시 예전처럼 0% 수준까지 낮출 수는 없겠지만, 인하할 수 있는 폭이 충분한 상태입니다. 코로나 시기에 닥친 글로벌 경제 위기 속에서도, 미국은 기준 금리를 2.5%에서 0%로 인하하면서 경제가 크게 성장했습니다. 이로 인해 전 세계 자산가격이 폭등하였다는 사실을 기억할 필요가 있습니다.

 

지금은 설령 경제 위기가 발생하여 일시적인 자산가격 하락이 나타날 수 있지만, 몇 차례의 금리 인하를 통해 쉽게 해결할 수 있을 것입니다.

 

현재 한국의 국채 금리 또한 이를 반영하여 매우 가파르게 하락하고 있는 상태입니다.

 

✔️이런 상황을 종합해 보았을 때, 내년에 폭락하는 것은 집값이 아니라 금리가 될 가능성이 매우 높은 상황입니다.

 

급격한 금리 인하는 부동산시장의 멀티풀(전세대비 매매 가격)을 상승시킬 것이며, 부동산 가격 하방을 방어해 줄 것입니다. 때문에 현재로서는 2024년 부동산시장이 폭락할 것이라는 예측은 섣부른 판단일 수 있습니다.

 

 

둘째, 대출 확대 및 유동성 증가

 

부동산가격이 폭락하지 않으리라는 두 번째 근거는 대출 확대와 유동성의 증가입니다.

 

 

먼저 2024년 초부터 신생아 특례 대출이 도입됩니다. 이는 1~2%대 저금리로 부동산 시장의 수십조 원의 유동성을 공급하는 역할을 하게 될 것입니다. 올해 시행했던 특례복금자리론에 비해서는 그 효과가 작을 수는 있지만, 대략적으로 특례복금자리론에 35~40% 정도의 유동성 공급 효과는 가져올 수 있을 것으로 판단됩니다. 

 

 

여기에 더해, 현재 정부에서는 대환대출 플랫폼 출시를 준비하고 있으며, 이를 통해 기존 대출 수요자들이 중도상환수수료 없이 더 낮은 금리의 대출 상품으로 쉽게 갈아탈 수 있게끔 하는 정책을 추진하고 있습니다.

 

이에 따라 은행 간 대출금리 경쟁이 발생하고 있으며, 이로 인해 당분간 주택담보 대출의 가산 금리는 역대 가장 낮은 수준으로 유지될 것으로 보입니다.

이렇듯 내년에는 기준금리가 급격하게 인하되고, 은행간 경쟁으로 인해 대출 가산금리가 낮은 상태로 유지될 것으로 보입니다.

 

✔️이에 따라 내년 말에는 주택담보 대출 및 전세자금 대출 금리가 상당히 낮아질 것으로 판단됩니다. 대출금리의 하락은 대출 수요를 증가시키고, 부동산 시장의 유동성 증가시켜 부동산 가격 하방을 잡아주는 역할을 할 것입니다.

 

 

셋째, PF대출 위기의 해소

 

부동산가격이 폭락하지 않을 것이라는 세 번째 근거는 PF대출 위기의 해소입니다.

 

🔎최근 언론에서 많이 이야기하는 PF대출 시장의 위기가 부동산시장을 뒤흔들 만한 위험요인일까요?

 

현재 전체 PF대출 시장의 규모는 134조 정도입니다. 134조가 엄청난 규모인 것처럼 느껴질 수 있지만, 이는 전체 가계 대출 규모 1,750조의 8%밖에 되지 않는 수준입니다. 이 중에서 실제 대출 이자를 연체하는 규모는 전체의 2.42%인 3조 2천억 수준입니다.

 

언론에서 이야기하는 것처럼 134조의 PF대출 전체가 문제라는 지적은 상당히 과장된 것입니다. 리먼 사태 이후 2010년 당시 전체 PF 대출 연체율이 10%를 넘었던 것을 생각해본다면, 현재 언론들의 걱정이 얼마나 과도한 것인지 판단해 볼 수 있습니다. 

 

특히 전체 PF대출 중에서 시스템 위기로 이어질 수 있는 은행권의 PF대출 연체율은 0.23% 수준입니다. 2023년 시중은행들의 상반기 이자수익이 30조 원가량인 것을 고려했을 때, PF대출 전체에서 부실이 발생한다 하더라도 충분히 극복할 만한 수준입니다. 따라서 PF대출 위기론은 다소 과장된 것이라 할 수 있습니다.

 

 

결론) 2024년 부동산 시장 어떻게 흘러갈까?

 

결론부터 말씀드리면, 2024년 부동산시장은 상반기에 다소 부진하다가 하반기로 갈수록 조금씩 회복될 것으로 판단되는 ‘상저하고’의 모습을 보일 것으로 판단됩니다.

 

즉, 부동산 매수를 고민하시는 분들에게는 2024년 상반기가 기회가 될 수 있습니다. 아직까지 해소되지 않은 금리 불확실성과 PF대출 위기로 인해 2024년 초 부동산 시장의 약한 하락세가 발생할 수 있지만, 오히려 부동산 매수의 기회가 될 수 있다고 봅니다.

 

여전히 글로벌 경제는 중국발 경기침체 리스크는 상존하고 있지만, 내년 국내 반도체 업사이클과 금리 인하로 인해 경제는 올해보다 나아질 것으로 판단됩니다. 또 환율 안정으로 인한 수입물가 하락으로, 한국의 경우 인플레이션이 다른 나라에 비해 빠르게 안정될 것으로 보입니다. 

 

더구나 현재 인플레이션으로 인한 공사비 인상과 PF대출 위기로 2026년부터는 신축 아파트와 비아파트(빌라, 오피스텔) 공급이 급격하게 줄 것입니다. 따라서 2024~2025년에 부동산 시장이 크게 상승하지 않는다 하더라도, 공급이 실질적으로 줄어드는 2026년부터는 부동산시장이 상승장으로 전환할 가능성이 높습니다.

 

그러므로 부동산 매수에 관심이 있는 분들이라면 많은 사람이 부동산시장을 부정적으로 보는 2024년 상반기가 기회가 될 수 있음을 염두에 두시길 바랍니다.

 

이것으로 2024년 부동산 시장이 폭락하기 힘든 이유에 대해서 알아보았습니다. 감사합니다