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Summary

임차인이 지출한 보일러나 수도관의 동파, 누수, 지붕 개수 등 필요비는 그 비용 전액을 임대인에게 청구할 수 있습니다.  방의 증축 또는 개축, 발코니 확장, 중문 설치, 이중창 설치 등 유익비는 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. 임대인은 임차인의 지출한 금액과 그 증가액 중 선택하여 임차인에게 상환하여야 합니다. 멀쩡한 벽에 페인트칠을 하거나 건물을 채색유리로 교체하는 등의 비용은 사치비로, 유익비로 인정되지 않습니다. 임대차 계약에 원상복구 특약을 넣는 경우가 있는데, 이러한 특약은 유효하며, 이러한 특약이 있는 경우 임차인은 임대인에게 필요비나 유익비를 청구할 수 없습니다.

 

임차인이 임대차 기간 중 임의로 인테리어 공사를 하였습니다.

 

🔎임대차 기간이 종료된 경우, 임차인은 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있을까요?

 

생각보다 어려운 문제인데요. 이 질문에 답하기 위해서는 이 인테리어 비용이 ‘필요비’인지 ‘유익비’인지부터 살펴보아야 합니다. ‘필요비’와 ‘유익비’는 다소 생소한 용어일 수 있는데, 민법에서 정하고 있는 개념입니다.

 

먼저, 필요비는 임차인에게는 임차물의 보존 및 수리에 든 비용을 말하며, 이 비용을 임차인이 지출한 경우 임대인에게 그 지출한 비용 전액의 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 제1항 참조).

민법 제626조(임차인의 상환청구권) 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

법원은 “수선되지 않으면 임차인이 정상적으로 집에 거주할 수 없어 사실상 계약의 목적대로 사용 수익할 수 없는 경우에는 임대인이 목적물을 수선해 줄 의무를 부담하지만 사용 수익 방해할 정도가 아닌 경우 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다”는 태도를 취하고 있습니다.

 

필요비를 예를 들면, 보일러나 수도관의 동파, 누수, 지붕 개수 등입니다. (물론 이러한 고장의 원인이 임차인에게 있는 경우에는 그 수리 비용을 임대인에게 청구할 수 없습니다.)

 

다음으로 유익비는 물건을 개량하여 그 가치를 증가시키는 데 쓰인 비용을 말하며, 이 비용은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. 임대인은 임차인의 지출한 금액과 그 증가액 중 선택하여 임차인에게 상환하여야 합니다(민법 제626조 제2항 참조).

 

유익비를 예를 들면, 방의 증축 또는 개축, 발코니 확장, 중문 설치, 이중창 설치 등입니다. 

 

하지만, 임차인이 자신의 취향이나 편의를 위해 지출한 인테리어비는 유익비가 아닌 사치비로 구분되어 임대인에게 청구가 불가능합니다. 즉, 멀쩡한 벽에 페인트칠을 하거나 건물을 채색유리로 교체하는 등의 비용은 사치비로, 유익비로 인정되지 않습니다.

 

유익비는 임대차 종료 시 가격 증가가 현존하는 경우에 한하여 청구할 수 있으며 임대목적물의 객관적인 가치 증가가 입증돼야 합니다. 아마도 임차인이 자신의 취향이나 편의를 위해 지출한 비용 대부분은 임대목적물의 객관적인 가치 증가시킨다는 점을 입증하기 어려울 것으로 생각됩니다.

 

 

마지막으로 임대차 계약에 원상복구 특약을 넣는 경우가 있습니다. 

 

이러한 특약이 있는 경우에는 대규모 수선 등을 제외하고는 임차인이 임대인에게 필요비나 유익비를 청구할 수 없습니다.

 

법원은 ‘필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효’하고(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결), ‘임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다’는 태도를 취하고 있습니다(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결, 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).